浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点
摘要：房地产开发项目的投资估算是投资项目决策的重要依据，估算结果的准确性与后期投资决策、筹措资金、项目工程进度、工程完工收益都有直接的影响。房地产开发项目的投资估算不同于一般的工业项目的投资估算，具有特定的估算编制特点。
关键词：房地产；开发项目；投资估算
中图分类号：TV424 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-00-01
房地产开发项目具有开发周期长、建设投资多、经营风险大等特点，因此项目投资估算分析成为房地产项目决策的重要依据之一。投资估算也是房地产开发项目可行性研究的重要内容，投资估算的准确性不仅影响项目的决策，对后期施工的风险控制以及项目资金的投资效果都有影响。房地产企业的投资估算必须建立在对市场充分调研的基础上，提高估算的准确性与全面性，以最少的投入取得最大的经济效益。
一、房地产项目投资估算的主要内容
1.成本费用的估算
房地产开发项目投资过程就是房地产商品的生产过程。投资估算中最重要的估算内容就是开发成本及开发费用的估算。开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、前期工程费、公共设施配套费、基础设施配套费、开发间接费和不可预见费。[1]开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。对成本费用方面的估算的全面性以及准确率直接影响了房地产开发项目可以获取的利润。
2.销售收入方面的估算
销售收入方面的估算是房地产开发项目能够获取经济利益的重要前提。对销售收入方面进行估算应充分考虑房地产公司以往的销售业绩，项目所在地周边的配套情况以及同类项目的开发类型及销售情况。在估算前做充分的市场调查和统计，再通过科学的估算方法对房地产开发项目进行预测和收入估算。对销售收入方面的估算的准确性直接影响房地产项目的销售利润，因此，在估算定价的过程中，需采用多种方法反复进行估算。
3.销售税费的估算
在销售税费方面，需要估算内容比较多，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金、防洪保安费、土地增值税，企业所得税、房产税、土地使用税、印花税、契税等。房地产公司由于其生产周期长，一般采取预售方式。在取得预收房款时即开始缴纳各项税费，其中土地增值税是预征方式，待项目符合规定的汇算条件后再进行汇算清缴。房地产公司税费的估算对整个项目估算的影响也很大。
4.不确定性因素与风险分析
对不确定性因素的分析主要包括概率分析、盈亏平衡分析和敏感性分析三个方面。其中概率分析指的是对项目施工过程中的不确定因素和风险因素通过概率理论分析其对项目评价指标的影响。盈亏平衡分析是根据开发产品的销量、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来预测利润，控制成本，判断经营状况的一种数学分析方法。敏感性分析指的是使项目评价工作人员的注意力集中于影响项目经济效益的关键因素，对敏感性因素必要时需重新进行估算，并制定经济评价，最大限度的降低房地产投资的风险。
二、与工业项目相比房地产开发项目投资估算的特点
1.投资比例构成不同[2]
房地产开发项目的投资不同于一般的工业项目投资，一般的工业项目投资包括运输设备、房屋建筑物、机器设备和其他工具，而房地产投资主要是房屋建筑物和以及相关配套基础设施的投资。在工业项目投资中土地和设备占有的投资比例较大，而房地产开发项目的投资主要是土地费用和建安工程费用、建设期利息和开发期间税费的估算。
2.投资估算的期间性[2]
房地产开发项目是建设工程项目的一种形式，在投资方面与建设工程同样具有期间性。对房地产开发项目的可行性研究就是在确定项目工程的选址方案、技术方案、设备方案、工程建设方案、进度计划等方案后对建设期总体需要的投资进行估算的过程。房地产开发项目的投资估算由于具有期间性，对于房地产开发项管理费用的估算是指从开发项目开始筹建到项目完工的整个过程中直接用于项目管理的费用估算。对于投资估算中的利息费用的估算，由于房地产开发项目具有期间性，利息的估算只是从项目开始筹建到建设完工阶段要支付的利息费用的估算，不包括项目完工后产生的利息费用。
3.房地产开发项目的非生产性[3]
对于一般的工业项目而言，在项目建成后投入生产，通过设备进行生产产品，销售产品产生经济效益，因此在项目投产后为保证项目能够正常运行，需准备一定的流动资金用于生产经营。而房地产开发项目主要是开发建设，开发过程相当于工业项目的生产过程。房地产开发项目建设的商铺、住宅或者其他类型房屋即为其生产的产品，其获取经济利益的方式是对所开发的基础设施或土地的使用权的销售或者出租来实现企业利润。因此，在房地产开发项目投资估算中不需要考虑开发建设完成后的运营费用。
4.融资依赖性
房地产属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因而开发商必须通过各种手段进行外源性融资。资金面临较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。房地产公司在开发项目过程中的融资途径很多，如向金融机构借款、合作开发、发行股票、发行债券、施工单位垫资等。房地产开发项目实现资金回收需要较长的周期，从项目土地使用权的购置，设计规划、立项审批、建设施工、竣工验收、到出售出租等一系列过程才能逐渐收回成本。综上，房地产开发项目由于成本收回的周期较长，且外部融资较多。外部融资由于方式不同费用不同，因此对于房地产投资估算要求尽量精确，尤其是对于外部融资的估算以及利息费用的估算。
结束语
我国房地产开发市场正快速的发展，房地产开发项目投资估算是项目立项建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是房地产项目投资决策的重要依据，也是开发项目管理和控制的目标。因此，房地产企业应加强对投资估算的重视程度和编制的全面性、准确性，以最少的投资创造最大的利润，从而实现企业的经济效益和社会效益。
参考文献：
[1]宋高丽.基于不确定因素影响下的房地产开发项目投资估算方法研究[J].昆明理工大学.2012，06（4）：13.
[2]王丽君.房地产开发项目投资估算研究[J].北京交通大学.2009，06（1）：36-37.
作者简介：王 达 （1973-），女，黑龙江大庆人，汉族，现职称：中级会计师，学历：大专，研究方向： 会计。