芜湖旅游房地产开发模式研究
摘 要:旅游房地产作为一个新兴产业,近年来发展迅速,它对带动相关产业发展、拉动经济增长具有显著作用。以SWOT分析法为基础论述了旅游房地产的开发模式,并以芜湖旅游房地产为案例进行实证研究,以期为刚刚产生萌芽的芜湖旅游房地产的开发提出一些建议。
关键词:芜湖;旅游房地产;开发模式
中图分类号:F59
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)05-0097-02
1 旅游房地产的概念界定
1.1 旅游房地产的概念
国内沈飞首次提到旅游房地产的概念,他在中国经营报《旅游房地产悄然起步》一文中提到:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。之后很多学者都引用这一名词,笔者比较认同陈芸对旅游房地产进行的界定:旅游房地产是依托旅游资源(包括自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源、体育休闲运动等),以房地产开发为手段,整合各类资源,具有旅游、休闲、度假、居住等功能的,集投资与消费于一体的新型物业模式。旅游房地产在环境上必须依托于稀缺的和为公众接受的旅游资源;在功能上要具备旅游、休闲、度假、商业等某一种或几种功能;并且要以房地产开发为手段,通过开发、营销、管理旅游房地产产品。
1.2 旅游房地产的类型
旅游房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型,按照物业产品形式可分为:产权酒店,分时度假,时权酒店,景区住宅,景观型房地产,养老型酒店,高尔夫、登山、滑雪运动度假村。按照功能可分为:旅游景点房地产,旅游商务房地产,旅游度假房地产,旅游住宅房地产,旅游商业房地产。
2 旅游房地产的开发模式
国内最早尝试分类的是陈卫东,他依据组织方式,将旅游房地产开发模式分为随意(资源)型、规划型和混合型3种基本模式;张雪晶、马秋芳、黎筱筱也对其开发模式做了研究。笔者结合了上述的概念阐述、特征、类型,以及开发环境将其分为四类,即以提供第一居所为目的的景区住宅开发、以旅游度假为目的的度假房地产开发、商务度假开发和综合性旅游房地产开发。
旅游房地产选择开发模式不仅要考虑外部环境变化,还有考虑内部资源状况,因此在进行开发模式选择前必须对其进行SWOT分析。根据SWOT分析,分别以外部机会和威胁,以及内部的优势和劣势为横坐标和纵坐标得出四种组合,即SO、ST、WO、WT情况组合,并且分别采取四种不同的开发模式,如表1:
表1 基于SWOT分析的旅游房地产开发模式选择
WO内部劣势大于优势,外部机会大于威胁综合性旅游房地产开发模式
WT内部劣势大于优势,外部威胁大于机会商务度假开发模式
SO内部优势大于劣势,外部机会大于威胁旅游度假房产开发模式
ST内部优势大于劣势,外部威胁大于机会以第一居所为目的的景区住宅开发
3 芜湖旅游房地产的开发模式研究
3.1 芜湖旅游房地产发展的SWOT分析
3.1.1 优势分析
(1)交通便利。
芜湖地理位置优越,交通便利,并且是通往黄山、九华山、太平湖风景区的北大门, 素有“皖南门户”之称。科学研究表明最佳的旅游模式为车程3 小时,芜湖市周边车程在3 小时左右的城市有23 个,其中12个城市属于长三角经济区,为芜湖旅游房地产的发展创造了条件。
(2)市场价格优势。
2009年全国房价迅速增长,现在将继续缓慢上涨,一些重点大中城市的房价更是高位运行,芜湖的房价相对比较低,并且由于地理位置的优越,也较有发展前途,旅游房地产项目的投资价值较高,对投资者很有吸引力。
3.1.2 劣势分析
(1)经济相对落后。
虽然芜湖地处长江之滨,但隶属安徽省,整个安徽省的经济发展比较落后,与长三角其他城市相比,整体欠发展。旅游房地产属于高端服务业,没有发达的经济作为后盾,将不利于其可持续发展。
(2)人才缺失。
旅游房地产行业是个新兴的交叉行业,对人才的要求较高,由于芜湖的经济欠发展,培训机构不健全及福利待遇水平不高等原因,对这方面的高素质人才的吸引力较低,导致芜湖的这方面人才在数量、质量上都不能满足需求。
(3)基础设施不足。
芜湖旅游业是在2004年深圳华强集团入住以后才慢慢发展起来,因此在吃、住、行、游、购、娱等方面的各种基础设施还不够完善。
3.1.3 机遇分析
(1)发展空间较大。
2009年1-11月,全市房地产投资完成191.81亿元,同比增长43.9%。可见芜湖的房地产投资力度较大,而且增长幅度也较大。芜湖市“十一五”城市发展“2215”目标和构建“濒江山水园林城市”目标的提出以及芜湖市新的城市区划调整的实施, 促使我市建设重点南移和东扩, 使拆迁安置形成的被动需求和城区扩大引发的农转非购房需求大幅度上升。并且芜湖的旅游房地产正处于首次开发期,具有巨大的产业发展空间。
(2)安徽经济发展前景乐观。
目前,《长江三角洲地区区域规划纲要》已经上报国务院,将于2010年内出台,而皖江城市规划带也提上议事日程。在致公党报送的提案中,将借力这些规划,大力推动安徽加入长三角区域发展,这将对安徽经济的发展起到极大的推动作用。近几年安徽注重规划建设,加大了投资力度,公路铁路的建设速度也非常快,并且《皖江城市带承接产业转移示范区规划》最近获国务院批准,将对对安徽快速崛起产生了重大影响,安徽的经济发展前景较乐观。
(3)人们消费观念的转变。
全市居民的住房要求正从满足生存需求向满足生活舒适转变,并且人们消费观念也变化了,大量购置第二、三套住宅情况较多,据有关资料显示, 当前购房中“改善居住”占17%, “投资”占7%, 购房动机多样化。
3.1.4 威胁分析
(1)市场竞争压力逐步加大。
芜湖旅游房地产的市场竞争主要表现区域之间的竞争,虽然现在已有好几家实力雄厚的房地产开发公司,如碧桂园、绿地、世贸等,但沿海部分重点发达城市优秀企业较多,而且已有做的比较成功的项目,占领了部分市场。
(2)政策限制。
2007 年以来, 国家和芜湖市政府为平抑市场房价, 相继出台了“90/70”调控政策和芜湖市人民政府《关于印发关于贯彻国务院房地产调控政策的实施意见的通知》( 芜政[2006]95 号) 规定。而且两会结束后国家和政府也可能会再出台相关的政策抑制房价,对房地产的发展造成了一定的限制。
3.2 芜湖旅游房地产开发模式选择
从上面对芜湖旅游房地产市场的SOWT分析可以看出,虽然芜湖的地理位置优越,交通便利,在价格上具有一定的优势,但由于经济发展不够,人才和设施的不足,也使得价格上的优势有所下降,相对于其他城市,芜湖的旅游房地产发展的自身劣势还是要略大于优势的。另外不管是从经济还是从人文,不管是全国的大环境还是安徽乃至芜湖的小环境都为芜湖的旅游房地产发展创造了很多机遇,即使面临着市场的竞争和国家政府可能会出台缓和房地产发展的相关政策,但从目前来看,芜湖的旅游房地产还是有较大的发展空间,面对威胁,机会更多。综上所述可以选择WO组合,即进行综合性旅游房地产开发。另外拆迁安置形成的被动需求和城区扩大引发的农转非购房需求大幅度上升以及今年来的就业入学等刚性购房需求量,可以引进实力比较雄厚的,经验比较丰富的企业进行以第一居所为目的的景区住宅,待发展稍成熟,再根据市场情况进行旅游度假房地产开发等模式。
参考文献
[1]沈飞.旅游房地产悄然起步[N].中国经营报,2001.
[2]陈芸.我国旅游房地产开发模式研究[D].华侨大学优秀硕士论文,2006.
[3]陈卫东.区域旅游房地产开发研究[J].经济地理,1996,16(3):86-90.
[4]郝彦苹.基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择[J].中国民营科技与经济,2008,(05):231.