2012年，楼市“寒冬之年”。二手房市场更是在悲观中徘徊。很多中小型中介公司陷入困境，不是闭门歇业就是被兼并收购。然而2012年末的各地二手房市场却捷报频传。“量价齐升”也从前期一线城市的零星现象，逐渐演变为接力状态，强劲的“翘尾”行情出乎了很多人的意料。“这一年，究竟发生了什么？”接下来的2013，是否“翘尾”仍在？记者通过探询多家知名二手房机构，试图揭开此中真相。
“冰火”之旅
“年初，受国家政策的影响，房地产市场承压下行。而老百姓的心态向来都是买涨不买跌，购房者纷纷观望，买卖双方对峙，市场交易量急剧萎缩，跌入谷底。可小中介的收入依靠的正是成交量，对于本身经济实力不强的小公司，没有了成交量，便会见风使舵的选择规避风险，或者关门，或者转行。”22世纪不动产有限公司市场部经理魏玉英说。
市场进入“寒冬”，对于房地产中介机构来说，日子着实难熬。可在魏玉英看来，“福祸相倚，危中有机。”无论什么行业都有高峰有低谷，面对低谷，企业要逆势生存，就要冷静分析市场，改变经营思路。比如转向房屋租赁，商业网点，写字楼的租售等不受调控政策影响的市场。她坚信，熬过寒冷的冬天后，总会迎来温暖的春天。
2012年4月，国家调控政策开始慢慢转向，虽然没直接放松，但是释放出很多信号。地方政府也不失时机地对调控政策进行微调，提高公积金贷款额度，降低银行利率等。伴随着政策的松动，市场“破冰”转暖。
“受国家调控政策的影响，在相当长的一段时间内，买卖双方都在观望。进入4月，政策的松动让一部分刚需选择入市，促成了二手房交易的转暖。而年底二手房市场的‘翘尾’行情，也正是源于政策趋于稳定，大量刚需客户集中入市签约的结果。”魏玉英如是说。
无独有偶，在谈到楼市的“冰火”之旅时，2l世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚表示，年初之时，遭遇行业内外少见的萧条，而年末又迎来了强劲的“翘尾”行情。2012年的市场走势的确出乎了他的意料。
“2012年青岛二手房市场的交易量比我们预想的要好。调控的第二年应该更加深化，因此年初我们预计市场交易量会和2011年持平或略差一些。结果，相较于2011年，2012年的二手房交易总量的环比提高了17％，接近2万套。另外，在楼市成交中，也出现了旺季不旺，淡季不淡的反周期现象。包括青岛在内的不少城市都在年末出现了‘翘尾’行情，而‘金九银十’等传统销售旺季却成色不足。”究其原因，刘刚认为中国楼市更多是“政策市”。
近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”。“2012年二手房市场的‘分水岭’就是十八大的召开。十八大召开前，市场上充斥着对房地产调控的期望、猜疑、恐慌等情绪，买卖双方都选择观望。十八大开完以后，中央对于现行的房地产市场调控政策不动摇的态度再次得到明确，政策落定。买卖双方的顾虑都打消了，市场的交易便开始活跃。而成交量的增长也带来了价格的上涨压力，在‘买涨不买跌’的心理影响下，刚需入量入市，年末的‘翘尾’行情便不足为奇了。”刘刚如是说。
刚需“主导”
“今年夏天我要结婚，现在正计划买房。”外地来青工作5年有余的小卢想买一套宽敞点的二手房，结束自己的“蜗居”生活。小卢看中了一套二手房，结果跟房东多次沟通，对方死活也不肯降价，还扬言不愁房子卖不出去。“2012年年初的时候就想买，那时候议价空间也挺大的，可房产中介挂牌出售的房源比较少也不可心。加之国家调控的影响，就想着再等一等。现在，准备结婚了，房源也多了，可议价空间却没有了。”小卢无奈地说。
据链家地产市场研究部统计，2012年12月，青岛二手房市场成交2701套，比11月2199套环比上涨22.82％，同比2011年12月908套，上涨197.46％。据记者了解，这是自调控以来青岛二手房市场首次月交易量突破2500套，创近两年来的新高。其中，刚需购房占总量八成以上。
“青岛二手房市场从2012年8月以来一直维持在2000套比较稳定，到12月份达到2700套，忽然义高一截。这主要是因为入冬以来基本处于政策空白期，加之市场对房价上涨预期增强，年末市场需求出现一定增长。但不排除其中可能隐含一些偶然性。”青岛链家市场研究部殷天逸表示，一是许多此前达成购房意向的房屋为了减少税费，选择推迟网签过户。年末这部分房源集中网签，从而形成了本月二手房交易量的波峰。二是合区产生的影响，原胶南市二手房自2013年将开始实施征收房屋维修基金，部分购房者选择此时入市，从而造成了黄岛区交易量上升。“归根结底，这得益于今年以来楼市的回暖，大量刚需积极入市成为市场的成交主体。”针对年末青岛二手房市场的“翘尾”行情，殷天逸分析说。
而关于小卢的购房故事，在二手房市场早已屡见不鲜。2012年年初的时候，尽管市场进入了“寒冬”，但由于大部分存量房持有者都有一定的经济实力，并不急于出售，导致买卖双方的博弈进一步加剧，市场的挂牌量减少。可随着楼市的转暖，客户的心理便发生了微妙变化。
“4月份开始，一些存量房持有者便会主动过来询问我们市场情况，考虑挂牌出售。事实上，这些持有者大多是投资客，在资金条件允许的情况下，绝不会做亏本的买卖。”在殷天逸看来，2012年的市场表现已经充分说明，合理的自住型购房需求规模依然较为庞大，需求的释放是一个长期的过程。预计2013年成交量会比2012年更好，但增长幅度不会太大，保守预计青岛市二手房成交量将达到2，5万套。“如果外部市场相对较为稳定，我们还是保持乐观。同时，青岛二手房的价格一直较为平稳，2012年下半年虽有上涨，是因为2011年底至2012年初市场处于调控后最低点。加之，目前仍是以刚需购房客户为主，因刚需购买能力有限，年末恐慌性购房也并未出现。进入2013年后，市场环境已经发生转变，房价大幅上涨动力不足。整体来看，房价走势较为稳定。”