租赁合同通常给予承租人延长原租赁期的权利（不是义务）。类似地，一项租赁合同也可能赋予承租人提前终止合同的权利。而现有的准则中对于承租方延长租赁期和提前终止租赁的权利并没有具体的规定，在国际会计准则理事会（International Accounting Standards Board，以下简称IASB）和美国财务会计准则委员会（Financial Accounting Standards Board，以下简称FASB）对《租赁》准则的联合修订过程中，针对此问题进行了充分的讨论，本文拟从四个方面对该问题进行较为深入的探讨：对包含延长或终止权（期权）的合同如何进行会计处理；决定是否行使延长或终止租赁的权利时需要考虑的因素；租赁期的重估；购买期权的处理。
一、附期权的租赁合同的会计处理
其一，隐式期权。通常会存在这样一种情形，在租赁结束时，承租人和出租人通过协商达成了一项新的合同，允许承租人继续使用租赁资产。一些学者认为，这种重新谈判的能力构成了隐式期权，应纳入对租赁期的考虑；同时指出，承租人可能在租赁期届满时重新谈判，与其在租赁市场上拥有续租的合同期权是相似的。如果仅仅只考虑合同期权，拥有隐式期权的承租人确认的租赁期不能超过合同约定的期限。然而，有合同期权的承租人确认租赁期时可以包括续订期。也有部分学者指出，有延长租赁期权利的承租人的合同立场，与没有这种权利的承租人是不同的。因此，其不赞成在租赁市场中将有续租期权的承租人与没有相同权利的承租人置于同一经济立场。包含在合同条款中的期权（合同期权）对由租赁合同产生的权利和义务有重大影响。因此，本文主要讨论了这种合同期权。
其二，期权租赁的确认。如果一项租赁给予承租人延长租赁期的期权，承租人将有在可续订期使用租赁资产的权利，但合同中并没有要求这样做。例如，承租人签订一项5年期的租赁合同，包含延长3年租赁期的期权。在这个租赁中，承租人根据合同可以租赁5年，但有可以继续使用3年的期权。这个租赁与8年期且在第5年终止合约的租赁经济形式相同。而在之前的讨论中，理事会初步决定对租赁合同不采用组合的确认方法，而是采用确认单个资产和负债的方法。因此，尽管延长或终止期权的租赁合同都符合资产的定义，理事会仍然决定不根据资产使用权分别确认。类似地，在租赁合同的组合方法下，在可选期内租赁合同租金支付义务不符合负债的定义。但是，理事会初步决定采用确认单项资产和负债的方法，租赁合同引起的单项负债（租金支付义务）应包含可续订期的租赁付款额。对于包含延长或终止期权的租赁，理事会考虑了两种会计处理方式：（1）承租人确认租金支付义务，且对租赁期的不确定性通过计量来解决；（2）承租人确认租金支付义务，且对租赁期的不确定性采用确认的方法来解决――即选择一个可能的租赁期并在此基础上进行会计处理。具体分析如下：
一是通过计量解决租赁期的不确定性。对租赁期的不确定性可以采用对租金支付义务的计量来解决。
［例1］一台租赁期为10年（初级阶段）的机器。租赁合同中包括承租人可以另外租赁该机器5年的权利（第二阶段）。初级阶段和第二阶段每年的租金为100万元。承租人决定有80%的可能性会选择在第二阶段继续使用该机器。忽略贴现的影响，计算结果的期望值，承租人应确认的租金支付义务为1400万元（20%×100×10 +80%×100×15）。出租人移交机器给承租人的行为被认为是将引起经济资源流出的触发事件。基于确认的目的，没有必要具体指明租赁期是10年还是15年。租金支付义务已经产生，且租赁期的不确定性通过计量得到了解决。这种方法没有导致对续订权的单独确认。然而，续订权及其将被行使的可能性包含在租金支付义务的计量中。因此，可以说这种方法比方法（2）更好地反应了期权的存在。然而，可靠地预测执行新选择的可能性是很困难的。此外，这种方法可能导致承租人确认租金支付义务时没有反映可能的结果。在例1中，承租人确认的租赁付款额为1400万元，符合租赁期为14年的情况。然而，例1中的租赁期仅仅可能是10年或者15年，不可能是14年。
二是通过确认解决租赁期的不确定性。如果采用确认解决租赁期的不确定性问题的方法，那么在例1中，无论该租赁期事实上是10年还是15年，在会计处理时直接确认为10年期或15年期租金支付义务的租赁资产。出租人转移租赁资产给承租人是将导致经济资源流出的触发事件。在这种方法下，租赁期的不确定性将通过确认来解决。如果承租人决定确认10年的租赁期，那么租金支付义务的计量将不包括承租人行使续订权的可能性。同样地，如果承租人决定确认租赁期为15年，租金支付义务的计量包含承租人将行使续订权的假设。这种方法考虑了对作为不确定问题的续订权的估价，该不确定性是由于过去的交易或事项引起的现实的义务。换句话说，承租人是拥有10年的资产使用权且相应支付10年租金，还是获得15年的资产使用权且相应支付15年的租金呢？这种方法存在的问题是，租赁期一旦确定，期权的存在会被有效地忽略（除非要求对租赁期进行重估）。如果确定例1中的租赁期为10年，在计量租赁支付义务时第二阶段的续订权将被忽略。相反，如果租赁期确定为15年，将忽略10年租赁的可能性。
理事会通过对两种方法的评估，初步决定采用方法（2），关于租赁期的不确定性应该通过确认的方法解决，且承租人应该对具体的租赁期确认租金支付义务（例1中为10年或15年）。理事会指出，这个方法避免了方法（1）中的许多计量困难，更便于会计人员操作。同时，应该对确认类型进行额外披露，以便使用者能够区分包含期权和不包含期权的租赁。此外，针对该方法忽略期权存在的担心，可以通过要求对租赁期进行重估来解决。
其三，租赁期的确定。理事会考虑了三种方法来确定具体的租赁期。一是概率临界点法。概率临界点法是指承租人采用加权平均法来决定租赁期是否包含续订期。在这种方法下，如果承租人将在续订期执行租赁资产使用权的可能性大于规定的概率临界点，续订期就应该包括在租赁期中。这种方法与现行会计准则中的方法相似，但有学者批评这种方法使用明显的界限测试来确定租赁期。在现行准则中，通常将租赁期是否包括续订期作为经营租赁和融资租赁的划分标准。理事会讨论使用不同的概率临界点来确定租赁期，包括：基本确定、合理确定、不太确定。该方法最大的优点就是会计人员非常熟悉、便于操作，然而这一方法也存在一些缺点：不存在概念上完全正确的概率极限值，采用任何一个概率临界点都是比较随意的；部分学者认为确定概率临界点体现了一项规则，而不是以原则为导向的方法。二是租赁期的定性评估。承租人对租赁期进行定性评价，是根据会计人员的判断，在合理的和可接受的假设基础上确定实质的租赁期。这种方法的优点在于：简单――会计人员便于操作。尤其是承租人在签订合同时估计将使用租赁资产多长时间，并且可通过预算或其他内部目的来评估租赁期；避免了随着概率临界点产生的明确的界限。然而，这一方法也存在一些明显的缺点：将降低不同主体的可比性，相似主体的相似的租赁业务可能确认的租赁期不同；有些学者认为应对如何定性评估提供更多的指导意见。三是最有可能的租赁期。该方法要求承租人根据最有可能的租赁期来确认租金支付义务。根据定性评估方法，承租人将根据合理的和可接受的假设来确定租赁期。然而，在最有可能租赁期的方法下，承租人被明确要求确定出最有可能的结果。
［例２］承租人签订了一项为期5年的房地产租赁。在第一个5年结束时，承租人有权根据市场租金率（续约时）续约5年（在第10年末、15年末和20年末时承租人拥有同样的期权）。承租人认为对房地产等的重大租赁资产改良期是10年。因此，租赁期为5年、10年、15年、20年和25年的概率分别为10%、30%、15%、20%和25%。
该案例是一个相对成熟的企业，具有新领域扩张的经验（例如一个成功的连锁餐厅）。这个假定反映了一个事实，承租人普遍需要多余5年的时间在这个领域建立投资。然而，还存在承租人愿意承担不延期的费用这种可能性。考虑到租赁资产改良，管理层分析最有可能的租赁期是10年（即为最有可能的租赁期）。因此，在这种方法下，承租人将决定租赁期为10年。理事会通过对三种方法的讨论，初步决定采用最有可能的租赁期法来确定租赁期，认为该方法可以避免其他方法存在的问题。但这一方法存在一个明显的缺陷，就是不能反映以下两者（举例说明）的区别：（1）为期5年的租赁，享有3年延长期权且该期权很可能被执行。（2）为期8年的租赁。这两种租赁下，承租人都将确认8年的租金支付义务。然而，在5年的期权租赁中，承租人可以避免第二阶段的租金支付。因此，很多学者不赞成这一方法，认为只有通过对续约期权定价来吸引承租人选择续签，否则承租人将会选择最短的期间来确定其租金支付义务。
二、确定租赁期需要考虑的因素
延长或终止租赁的期权与一些金融期权差异很大（例如买进或卖出外币的期权、买进或卖出股权的工具）。承租人是否行使延长或终止租赁的期权取决于一些因素，而不是期权的执行价格。因此影响租赁期的因素概括如下：（1）合同因素，可能影响承租人是否选择延长或终止租赁的明确的合同条款，如，任意第二阶段的租金水平（折扣、贴现率、市场或固定利率）；任何担保余值的存在及其数额；任何终止罚则及其数额；根据合同规定的条件返还租赁资产或返还到合同指定的位置产生的费用等。（2）非合同财务因素，决定延长或终止租赁的财务因素（没有在合同条款中明确说明），如，由于重大租赁资产改良的存在，承租人如果终止或者放弃延长期权将会遭受损失；非合同重置费用；生产成本损失；税务后果；采购替代项目成本等。（3）商业因素，可能影响租赁资产的非财务商业因素，如：资产的属性（核心或非核心，专业或非专业，允许竞争者使用租赁资产的意愿）；资产定位；行业惯例等。（4）承租人的特定因素，承租人的具体考虑，如承租人的意图，过去的做法等。理事会初步决定在确定租赁期时，应该考虑合同因素、非合同因素以及商业因素，而承租人的意图和过去的做法将不予考虑。
三、租赁期重估
现行会计准则不要求将租赁对财务状况表和损益表的影响进行重估，除非达到了特定的条件（如租赁期改变）。因此，初始确认的资产和负债通常不随着租赁期的改变而调整。例3体现了在延长期权行使前，不需要在财务状况表和损益表中对租赁结果进行重估。在租赁开始时，最有可能的租赁期是5年。一旦行使延长期权，承租人要确认新的资产使用权和相应的义务。
［例３］假设初始不可撤销租赁期为5年，第二阶段续订期为3年；年租金是100万元，期末付款；承租人增量借款利率是10%；在初始计量中，租金支付义务是在预计租赁期内，以承租人增量借款利率对租赁付款额贴现得到的现值，资产使用权等于租金支付义务。在后续计量中，租金支付义务采用实际利率法在预计租赁期内摊销，资产使用权在预计租赁期内按直线法提取折旧。承租人不能在5年期结束前行使续约权。在第5年末，承租人行使续约权。在行使该期权时，承租人将根据修订后的租金支付义务（249万元）的租赁剩余支付额，调整资产使用权。表1描述了财务状况表和损益表中的相关部分。
例4说明了不需对提前终止租赁的影响进行重估。最初确定的最有可能租赁期为8年，通常不需对提前终止租赁的租赁期重估，会造成承租人确认一项收益。
［例４］提前终止租赁无需重估。除了例3的假设之外，假设在租赁成立时确定最有可能的租赁期为8年，在第5年末，延长租赁的期权没有行使。表2描述了财务状况表和损益表的相关部分。
提前终止确认的增益是49万元，反映了资产账面价值的减少小于负债账面价值的减少，这是因为资产折旧的速度快于负债摊销的速度。
由于承租人在每个报告日对租赁期重新估计可能对财务报表使用者提供更具有相关性的信息，因而建立在数年前假设的基础上估计的租赁期可能会对报表使用者产生误导。然而，要求重估租赁期对报表编制者来说很可能更加复杂且成本更高。理事会初步决定在每个报告日，根据新的事实或情况对租赁期进行重估。
四、购买期权租赁
购买期权给予承租人在某一特定日期或之后购买租赁资产的权利。这项期权的执行价格可能是折扣价、公允价值或者固定价格。购买期权可以视作续约期权的最大值。提供购买期权与在租赁资产经济寿命内提供续约期权没有差别。因此，理事会认为购买期权的会计处理与延长或终止租赁的会计处理方式相同，应采取如下处理方式：购买期权不应确认为单独的资产；在确定租金支付义务时，承租人必须决定是否将行使购买期权。如果承租人决定将行使购买期权，租金支付义务将包括期权执行价格；租赁期的确定将基于承租人最有可能决定的结果；在确定最有可能结果时，承租人将考虑合同、非合同和商业因素；在每个报告日重估是否行使购买期权；由重估是否行使购买期权引起的租金支付义务的变动将导致资产使用权账面价值的改变。在讨论延长或终止租赁期权时，一些学者反对理事会对该期权拟议的方法，认为包含购买期权执行价格的租金的贴现值可能导致资产所有权的高估。因此，包含溢价以及期权执行价格的租金贴现值将导致资产所有权的高估。反对者认为，只有购买期权定价对执行期权产生重大诱因时，租金支付义务中才能包含期权执行价格，这与他们处理延长或终止租赁期权的观点是一致的。
在《租赁》准则的修改过程中，IASB和FASB充分考虑了租赁合同中隐含的期权问题，对附期权的租赁合同的会计处理、确定租赁期需要考虑的因素以及租赁期的重估和购买期权等问题进行了广泛探讨，并得出了一些有意义的初步结论，为我国租赁准则的国际趋同提供了方向，但这一问题在实践中是否能够有效实施，还有待准则的进一步完善，也将是未来两个理事会研究的方向。
参考文献：
［1］IASB and FASB: Discussion Paper， Leaes， Preliminary Views.2009.
［作者赵渊贤系华中科技大学管理学院博士研究生］
（编辑 余俊娟）
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