宏观经济调控背景下房地产企业长远发展的研究
[摘要]笔者在文中论及了从2009年经济危机低谷过后,国家宏观调控政策实施过程中我国房地产企业和市场的发展情况,对当前阶段房地产企业和市场呈现的基本特点及问题进行了分析,并对政府及相关部门在房地产企业及其市场中的目标定位及长远发展策略进行了探讨。
[关键词]宏观调控 房地产企业 房地产市场
近年,随着我国国民经济的持续快速发展和城镇化进程高速推进,我国房地产投资总量急剧增长,居民住房消费占国民经济各行业消费比例持续扩大,房地产业成为国民经济中举足轻重的重要产业。2008年由美国次贷危机引起的全球经济危机不单波及了中国经济,而且影响深远广泛,房地产业受到的影响却没有初料的大,甚至一度在2009年底2010年初出现了大幅上涨的势头,国家一系列宏观调控政策效应的影响对房地产业的影响貌似有一种反向的作用。笔者试图对当前宏观调控下的我国房地产业发展中存在的问题进行分析和探讨,并就未来房地产企业与市场发展的长远策略谈一点自己的浅见。
一、当前我国房地产企业现状
由于美国次贷危机爆发而引起的全球经济危机,对我国房地产市场发展从外围上加速了它的调整。但由此也给某些房地产企业带来了一定机遇。部分中小房企的倒闭和被兼并,促进了房地产开发企业向规模化和集团化方向发展,房地产行业集中速度明显加快,一些房地产大鳄正在形成和壮大。一般意义上,房地产行业是一个资金密集型的行业,要想在全球进经济低迷和国家宏观调控愈演愈烈的大背景下,以及日趋激烈的房地产市场竞争中更长时间的生存和发展,首先必须具有足够的资金实力做保障。从全球各国的房地产发展历史的共同点来看,那就是企业的规模化和集团化发展,可以看到全球而言,只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展,目前正处在一个经济危机影响和结构性转变的双重关键时期。某些大房地产企业的实力正在急剧增强,市场竞争的核心力正在加速形成,一些对房地产市场乃至多个行业有较大影响能力的房地产龙头企业正在出现。而更多的实力差并缺乏核心竞争力的房地产企业,正在或将在未来的几年内面临着退出行业的危险。如万科、万通等大型房地产企业更加注重树立品牌,稳步培育着企业可持续发展能力,从多方推进房地产市场竞争向多元化、纵深化方向的发展。
二、当前我国房地产市场存在问题及原因
在经济持续相对低迷以及国家对房地产业的一系列宏观调控政策双重影响下,很多房地产企业彷徨不堪,不知该如何发力,由此产生了一系列问题,主要如下:
1.房地产行业商品房供需结构矛盾比较大
当前,整个房地产市场所提供的商品房有很大比例为大户型房源,相反实用、适用于广大中低收入家庭的中小户型数量和比例较低,尤其政府主导的经济房、廉租房建设和投入差强人意。为了获取更大的利润空间,房地产企业大多偏重于开发商品住宅。“十五”期间,房地产开发投资中经济适用房的比重持续下降,从2001年的9.5%下降到2008的3.1%,有的地区甚至停止了经济适用房的建设。有数据统计,2010年,全国商品房销售面积2.34亿平方米,比去年同期增长32.8%,新建商品房销售仍以大户型住宅为主。据相关部门对北京、上海、天津、重庆、杭州等城市商品房屋销售情况做了调查,在去年出售的商品住宅中,120平方米/套以上的商品房比例都在40%以上,最高的超过60%。中小户型新建商品房却是需求大,而供给少。矛盾比较突出。这是当前我国房地产市场存在主要问题之一。
2. 房地产行业集中度偏低,企业自有资金严重不足
众所周知,房地产行业的投资数额巨大,一家房地产企业要想在日趋残酷的房地产市场竞争中持续生存和发展,必须具有充足的的资金实力保障。我国房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多,大部分企业自有资金不足,对银行贷款依赖性很大,潜在风险加大。在当前国家持续性的宏观调控政策下,很多中小房地产企业凸显了房地产行业集中度偏低,企业自有资金严重不足的问题。
3.危机重重,缺乏行业数据透明性
我国的房地产行业市场秩序比较混乱,整个行业面临着严重的诚信危机。2008年中国房地产协会在“诚信建设和谐”中国3•15论坛上公布,2007年中消协和各地消协组织共受理商品房及装修投诉3.7多万件,这里面商品房投诉1.5万件,由于房屋商品的特殊性,我国商品房产纠纷往往很难顺利解决。总结而言房地产企业不守诚信的行为主要有:质量问题;媒体广告虚假,误导消费者;合同违约,承诺不兑现,延期交房、擅自改变设计、后期建设跟不上等等;面积任意“缩水”,多算公摊面积、减少实建面积、重复计算甚至编造虚假面积。房地产市场的诚信危机,严重影响了房地产业的形象,打消着人们购房信心,加大了消费者购房成本,非常不利于房地产业持续健康发展。
另一方面,由于有效购买力不足以及投资需求比重的加大,造成严重的房屋空置现象。自2000年以来,商品房空置面积每年都在1亿平方米左右。2006、2007、2008年全国的商品房空置面积分别为1.23亿平方米、1.18亿平方米和1.36亿平方米。7月下旬有媒体报道指出,国家电网公司在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零,按每套房三口计算,可供近2亿人居住。这一传闻可能有所偏差,但全国住房的空置率到底有多高,依然是万人瞩目的数字,综合各方面和众多媒体报道,我国商品房空置率确实应该已经达到了触目惊心的地步。
4. 房地产行业开发投资规模过大,导致行业风险加剧
据国家社科院2008年《房地产蓝皮书》提供的数据,2007年全国房地产投资2.52万亿元,同比增长30.2%,增速比上年提高8.1个百分点,高于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点;其中,商品住宅投资18010亿元,同比增长32.1%,为2003年以来最高,增速比上年提高6.5个百分点,高于同期房地产投资增速1.9个百分点,延续了2004年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势。据调查,在房地产行业的开发投资中,绝大多数房地产企业的开发商由于自有资金较少,投资资金主要来源于以银行信贷等间接融资行为,这种行为的直接结果就是房地产企业资产负债率普遍较高。在经济持续低迷和政府宏观调控政策的双重影响下,一些房地产企业出现了经营失误或资金链条断裂的现象,导致行业风险加剧,同时也导致产生了大量不良资产。
三、应对危机与调控房地产企业长远发展的策略
1.与国家宏观政策同步加速产业调整
近年来,我国政府及相关国家机关房地产政策连续出台,对房地产市场调控起了一定效果,但由于前后政策之间和各级部门之间的一定的可实施性差等问题减弱了政策效果。为此笔者建议可从如下几个方面来解决:第一,加强国家相关管理部门之间沟通协作,保证调控行动的一致性。有关部门应该定期进行各方掌控信息的共享和沟通,突出国家宏观调控政策的全面性、全局性地实施,减少部门政策冲突。第二,房地产市场呈多元利益博弈的格局,中央政府与地方政府、地方政府之间、政府部门之间、政府与企业、房地产品供给者与需求者之间的利益诉求不同,对政策的理解和执行也会存在差异,因此,国家政策重点在于统筹兼顾,综合协调各方面利益。第三,增加国家宏观政策的出台和实施,国务院131号文中指出, 2009年到2011年,全国平均每年新增130万套经济适用住房,则经济适用房的建设总量将为2007年年的3倍多。