房地产投资信托在国内发展的相关问题探讨
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种采取公司或信托基金的组织形式，通过发行收益凭证汇集公众和机构投资者的资金，由专门的投资机构进行经营管理并将投资收益以较大比例分配给投资者的机构主体。其主要拥有创收型房地产资源，例如公寓、购物中心、办公室、酒店以及仓库等，并在大部分情况下运营这些资产从而获利。与此同时，一些REITs也参与房地产开发层面上的融资。
1960年，美国国会通过了相关法案支持REITs的创立，其主要目的在于完善投资渠道，使得普通投资者也能对大规模的创收性房地产项目进行投资，同时也建立一个方便外部资金流入房地产投资的渠道。根据美国法律规定，持有REITs股份的股东可以按比例获得公司商业房地产的经济收入分成，同时一家REITs公司如果将收入以红利的形式分配给其股东，则这部分收入不计入公司报税项目，美国即通过这种税收上的优势鼓励REITs的发展。因而，REITs可以为投资者带来税收上的优惠、与普通股票的低相关性从而增加投资组合的分散化、可靠且可观的分红、比基础房地产更高的流动性、稳固的长期表现、更高的透明度以及对抗通货膨胀的潜在对冲能力等优势。
正因为这些优势，REITs不断吸引投资者进入，并在过去的几十年间取得了长足的发展，在数量上和资金管理额度上都不断提升。全美共有百余家REITs在美国证券交易委员会（SEC）注册并在各大主要股票交易市场进行交易。同时，澳大利亚、荷兰、日本等26个国家和地区通过法律规范等手段建立起了自己的REITs组织形式与市场。另外，包括中国在内的若干国家也在积极准备，致力于发展自己的REITs （NAREIT，2013）。
不过到目前为止，我国并没有真正意义上的REITs在市场中进行运作，仅有少量与REITs同质的投资主体在法律法规尚不完善的环境下进行尝试。因此，探讨REITs在国内发展的相关问题是具有一定现实意义的。
一、国内发展REITs的环境与相关问题
从当前国内的房地产市场环境及融资环境可以看出，发展REITs本身具有非常重要的意义。目前国内的房地产开发商外部融资渠道单一、融资困难的问题较为严重，这种现象造成了两个问题：一是房地产市场上的开发资金不足。这几年国家房地产调控的力度不断加强、对应的融资渠道相对收紧，房地产开发企业资金来源的增速有一定程度的回落；二是银行经营风险的集中。在融资渠道单一的环境下，大部分房地产开发资金直接或间接来自于银行贷款，银行贷款大量聚集房地产业，极大地增加了系统性风险，影响银行及金融系统的稳定。同时，这种聚集效应使得银行信贷政策变化会反向冲击房地产，不利于房地产市场的健康有序发展。在房地产开发资金不足的同时，国内还同时存在着民间资金流动渠道严重堵塞的问题，REITs可以为中小投资者提供一个小额投资于房地产市场的通道，使中小投资者的投资渠道更加多元化。与此同时，大的投资机构也获得了一个新的投资渠道，有助于其进一步合理控制投资组合、分散风险。从上述内容来看，REITs可以在房地产市场中的资金供给和需求之间架起一座桥梁，引导资金更为健康的流动，从而解决一系列的现实问题。另外，发展REITs本身可以使得房地产投资更加透明化，引导资金流向更具有潜力的房地产企业和项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰，改善我国当前房地产市场投机现象严重的现状。
在发展REITs层面上，我国的现有环境具有一定的先天优势。这种优势首先体现在政府和各个相关部门的支持上，如2008年12月13日国务院公布的“金融30条”，意图通过试点的方式发展REITs，又进一步批准北京、上海、天津三城市为相关的试点城市。除政策环境之外，国内REITs在海外市场上不断发展，同时在国内市场上也有相似的产品正在积极探索，这都是发展REITs的基础性优势，在领汇、泓富、越秀等产品受到市场热捧的情况下，许多相关产业集团都计划以这种方式进入中国香港、新加坡等市场进行融资，而国内已经进入运转状态的房地产信托业务数量也在迅速增加，虽然细节上面仍具有种种缺失，但这无疑是我国在发展REITs道路上前进的一大步（姚明超和雷皓月，2011）。REITs发展已经相对成熟的国家、地区的运行经验，无疑也可以为我们提供有效的参考与借鉴，而作为特别行政区，中国香港地区的REITs市场更是非常具有参考价值的范本。
当然，我们不能只将目光局限于这些优势，还应当看到我国在发展REITs问题上所存在的桎梏，正是这些桎梏制约了我国对REITs的引进与发展。这其中最主要的问题就是相关法律法规的缺失， REITs在美国以及其他国家的兴起都源于相应法律法规的支持。而目前我国信托行业主要参照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等的规定来开展业务，不存在一个真正意义上的专属法规来对REITs或类似产品的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，这种专项立法的缺失直接导致REITs产品无法对公众进行募资并上市流通，距离真正的证券化仍有很大的距离。除了上述关键因素以外，监管法规的不完善也制约了REITs的发展，由于其投资标的以及运行的特殊性，在委托管理的环节上具有双重代理问题，因此与之相适应的监管机制和信息披露机制也是国内所需要解决的重要问题之一（刘华和卢孔标，2010）。可以预见的是，在当前市场需求较为迫切的环境下，这些法律法规的建立必将直接推动我国REITs的发展进程。
除了法律法规尚未完全建立以外，很多其他因素也在一定程度上限制了我国REITs的发展。由于人口、文化环境等客观因素，中国的房地产市场具有一定的特殊性，例如目前我国房地产市场中独立产权的住房占比非常大、租住比率相应较小，这种结构就不利于REITs等投资产品的发展。此外，中国的房地产交易中的投机成分非常严重，短期炒作取代了稳定的中长期投资，这种偏好投机的理念与REITs的投资风格有很大的反差，投机风险可能直接影响到REITs的正常运作。同时，我国虽然已经在房地产信托业务上进行了一定的探索，但是已经出现的相关产品还停留在初级阶段，大多数投资品种都集中在与政府有直接关联的基础建设项目之上，缺乏投资组合的理念，且产品期限大多为3年以下，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。另外，也如许多研究指出的，专业人才的匮乏也是我国发展REITs的制约因素之一，针对REITs这种专业性强、业务有一定纵深、同时涉及多个方面的新型组织形式，市场上将迫切需求那种既懂房地产专业知识、又具有金融投资能力、且熟悉相关法律法规的复合型人才，而目前国内显然无法“足额”提供能够符合这些条件的人才。