阳光海西信托销售收尾,,拟投项目人气不高
“现在房地产项目做得比较谨慎，也可以做。”上海的一位信托经理近日在接受《投资者报》记者采访时表示。“房地产信托销售周期拉长，是否表明‘有价无市’呢？”面对《投资者报》记者的提问，该名信托经理最终默认了事实。
据《投资者报》记者的多方了解，今年以来，伴随着备受瞩目的地产信托兑付高峰，信托客户对于房地产项目的热情大减，销售进程减缓，是市场上较为明显的问题。
一款由五矿信托公司发行的“阳光海西股权投资集合资金信托计划”（以下简称“阳光海西信托”）引起了《投资者报》记者的注意，据了解，该项目早在2月底便在市面上出现预售，而截至记者截稿前，仍在推介中。
销售难度并不大
3月21日，《投资者报》记者致电五矿信托公司，对方默认了提前推介的情况，目前没有成立主要受具体销售情况的制约，并表示产品将分两期销售，一期会于近期成立，还在走程序，也要看购买的规模，无法准确回复。
3月23日，《投资者报》记者同時致电了五矿信托客户服务部和该产品的销售人员。销售人员告诉本报记者，阳光海西信托还没有成立，“2月底是预热，没有正式销售，介于4~5亿元的募集规模，期间打算过分两期销售，但由于预约客户比较多，所以可能就不分一二期了，预计下周一二期直接成立”，但是，如有需要，可以帮忙问问。而五矿信托客服则表示，一期已停止打款，现在打款进入二期，但是成立不敢说，要看项目成立和销售的情况。
阳光海西信托的拟定推介期为2012年3月13日至2012年4月30日，募集资金用于福州当地国际金融中心项目的开发建设，信托期限24个月，但满12个月可提前部分或全部还款。
根据《投资者报》记者了解，目前的房地产销售情况和以往“快热快销”的盛销时代不能比，但是对于类似保障房和商业地产概念的优质项目来说，难度也不会太大。
项目的三大亮点
从产品介绍和推介材料来看，阳光海西项目设计和整体竞争力是不错的，总结亮点，主要表现在三个方面：
首先，地理位置好，项目已开工。据介绍，国际金融中心位于北江滨中央商务区B4地块， “位置好，地段佳是该项目的核心卖点。”北京某信托公司高级经理刘李（化名）对《投资者报》记者说。
其次，保障设计较完善，担保力度尚可。刘李表示，项目采用了“股权+土地+担保”的形式，风险控制多样化，结构完整。根据信托计划，项目拟将募集资金分为两部分，股权和债权相结合，在1.8亿元增资之后，融资方将金融中心项目项下的23.44亩的地块土地使用权抵押于五矿信托公司，而项目公司原股东福建阳光集团和上海升龙投资集团则提供连带责任保证担保。
最后，股东实力较强。“福建金融国际中心建设有限公司，为上市企业阳光城集团股份有限公司的全资子公司福建阳光房地产开发有限公司与上海升龙投资集团有限公司共同出资设立，股东一方的上市公司背景为其增色不少。”刘李表示，一般上市公司信息披露和财务操作较为规范，有公众信誉。
今年3月初，据媒体消息，阳光城已急发9只信托解渴，合计信托额达52.2亿元，其中2012年到期信托额为18.4亿元，该公司去年第三季度期末现金余额仅为4.7亿元。
不过，业内猜测，项目公司的另一出资方，上海升龙投资集团有限公司的加入或许能够起到平衡的作用，有一定补充效用，具体可由尽职调查报告再分析。
周边拆迁缓慢或有碍配套
为了更贴近地了解项目情况，《投资者报》记者联系了多位在福州工作和生活的当地人了解情况。
在福建人眼里，福州不算是最拥挤的城市，自2007年以来，福州的住房价格快速上涨，目前处于不上不下的高位阶段，“不太会冲高，也不可能降太多，基本就是这个情况。”一位福州城建系统公务员对《投资者报》记者说，城市消费和工资水平不高，现在的压力已经很大。
但在2010年，福州拉开了城市建设的大序幕。“大干150天”成为四处可见的标语，海峡金融街、北江滨商务CBD、遍地开放的城市综合体将城市建设推向高潮，无限购障碍，商业和商务地产类在当地逐渐兴起，“租金涨得厉害”，而福建本土的阳光城、融信、融侨等房地产开发公司实力相当，在当地都很火，只是相比之下，阳光城是老牌，融信、融侨是后起元秀。
“国际金融中心属依附周边闽江的北江滨CBD中心商务区，并排相邻的那块地是融侨集团买的，合39.92亩，据说要建福州最高楼，也做商务。”福州当地大型地产公司内部人员小王对《投资者报》记者说。
据小王介绍，海峡金融街和北江滨商务CBD设计的类型、体量相近，竞争激烈，但是进程一个“天上”，一个“地下”。
海峡金融街进展顺利，交通网密集，大多已投入使用或在招商销售，销售状况良好，万达广场落成开业，周边高端商务配套齐聚，当地多家大型企业、银行也在海峡金融街建设总部大楼，自己建自己消化，“也有很多企业跟过去买，为后续销售省力”。
而北江滨商务CBD大部分是房地产商开发销售，后续压力不小。除部分地块，如国际金融中心已经在建，其背后CBD很大一片仍在拆迁中。
“北江滨原是居住区，很多零星的楼盘，有的都是才住不久的新楼，因为拆迁问题，居民们上访、投资，现在基本处于停滞状态，部分差不多去年一整年都在停着，周边也陆陆续续在拆，但是拆迁进展速度不明显。而对在建商务工程来说，周围配套跟不上，也难成气候。”小王说。而《投资者报》记者从新闻和网络资料搜集中发现，反对拆迁的居多，推荐北江滨CBD的甚少，声音微乎其微，呼声最高的还是海峡金融街。
只是，但就地理方位而言，国际金融中心位置临江，周边坐拥福州最好的公园之一江滨公园，人气较足，而不远处外围的商业综合体做得也挺快，整体环境不错，“不过，若成不了规模，短期的一栋办公楼建在路边也不好卖。”
而眼下，除了周边拆迁问题，未成规模的北江滨CBD，由于没有投入使用，未来的市场认可度业内也表示难测。■