房地产开发项目投资估算研究
[摘 要]房地产开发项目投资估算是可性研究报告中的重要组成部分，是建设项目经济评价中支出费用的关键部分。本文结合工作实际，对房地产开发项目投资估算作一些探讨。
[关键词]房地产 开发项目 投资估算 研究
中图分类号：TB424 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）20-280-02
房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大、建设周期长、涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作。可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、认证的科学方法。它是项目投资决策，筹集建设资金，开发商与有关部门签订协议、合同，编制下阶段规划设计的依据。而投资估算是可性研究报告中的重要组成部分，是建设项目经济评价中支出费用的关键部分。
一、房地产开发项目投资估算
房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同，对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。
对于一般房地产开发项目而言，房地产项目的总成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。
1、开发成本
（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
（2）土地征用及拆迁安置补偿费。
①土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
②拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
（3）前期工程费。前期工程费主要包括：
①项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
②“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
（4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
（5）基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
（6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
2、开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
（1）管理费用。可按项目开发成本构成中前（1）～（6）项之和为基数，按3%左右计算。
（2）销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
①广告宣传费。约为销售收人的2%～3%；
②销售代理费。约为销售收入的1.5%～2%；
③其他销售费用。约为销售收入的0.5%～1%。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4%～6%。
（3）财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
二、房地产开发项目投资估算应注意的问题
1、做好投资估算指标的确定
由于投资估算指标属于项目建设前期进行估算投资的技术经济指标，它不但要反映实施阶段的静态投资，还必须反映项目建设前期和交付使用期内发生的动态投资，以投资估算指标为依据编制的投资估算，包含项目建设的全部投资额，这就要求投资估算指标比其他各种计价定额具有更大的综合性和概括性。
在确定投资估算指标时，成立专业齐全的编制小组，选择经验丰富的造价工程师任组长，带领其他咨询人员，共同制订一个包括编制原则、编制内容、指标的层次、项目划分等内容的编制方案，并按以下三个阶段进行工作：
（1）收集整理资料阶段。收集整理已建或在建的，符合现行技术政策和技术发展方向、有可能重复采用的，有代表性的工程设计施工图、标准设计及相应的竣工结算或施工图预算资料，同时对调查收集到的资料按占投资比重的大小，相互关联的多少进行分析整理。在做该住宅小区估算指标时，采集了可以利用或参照的资料，如某开发公司住宅小区、某开发公司、不同作用的有关指标信息。
（2）平衡调整阶段。对于收集的资料来源不同，虽经过一定的分析整理，但难免会由于设计方案、建设条件和建设时间上的差异带来某些影响，使数据失准，因而必须对有关资料进行综合平衡调整。将收集到的资料进行分析，考虑到该住宅小区建在武进区某镇，对武进的权重比例取大些进行综合评定。又考虑到投资者的设计意图是倾向于上海的有关设计，因而又对上海的有关资料进行收集平衡。