房地产经济泡沫背后的多方博弈探析
【摘要】随着房地产行业蓬勃发展，随之而来的问题也越来越多。房地产经济泡沫态势越来越偏离控制轨道。从经济学角度来说，房地产经济泡沫对我国国民经济有着严重影响，房地产经济泡沫破灭很有可能导致金融危机。为此，本文从房地产经济泡沫出发，对背后一系列问题进行了分析，希望能够提出一些有效意见。
【关键词】房地产经济泡沫 多方博弈 探析
一、房地产泡沫出现主要原因
（一）房地产泡沫的含义
房地产泡沫指的是房地产开发商在竞争过程中投机行为，导致房地产价格脱离市场控制标准呈现持续上涨。简单来说就是房产与开发土地价格过高，不符合房产实际使用价值。房价涨幅持续上升，但其实际价值很难实现，房地产看似发展势头大好，但仅仅只是表面繁荣，是一种以房产为基础的泡沫经济。房地产泡沫经济使得房价在短期内迅速增长，使其售价与实际价值背向发展，房地产开发商利用这样的机会进行投机行为，使得房地产投资出现大面积膨胀。现阶段我国许多城市房屋空置现象十分严峻，有些地区甚至大面积出现“鬼楼”。
（二）投机行为
随着社会经济不断发展，人民生活水平不断提高，越来越多人把眼光聚集到投资方面，房地产行业不断发展，房价不断上升，使得人们对短期房价投资期望过高，房地产商利用这一点，争相追逐房地产行业短期利益。现阶段人们买房子并不是为了居住而是为了投资赚取房产买卖差价。这种行为不断推动房价上涨，导致房产价格与实际使用价值不断偏离，最终导致房地产泡沫经济。
（三）银行审批房贷标准不严格
房地产行业之所以能够不断发展壮大，银行的支持居功至伟。从房地产整个行业发展链条来看，银行对其投资至少占据整个投资行为百分之七十五以上。现阶段，市场环境普遍认为投资房地产稳赚不赔，房产属于不动资产，银行可以随时进行查封、拍卖，因此，银行业普遍较为信任房地产开发贷款。大部分银行业在借贷房地产开发中存在违规行为，过度提供资金给房地产开发商，使得房地产开发行业投资门槛越来越低，房地产行业不断膨胀，最终导致房地产经济泡沫产生可能性不断增加。
（四）政府监管不力
一个国家房地产行业对于国民经济发展有着巨大影响作用，所以，政府部门应该加大对房地产行业监管力度。市场经济发展具有自发性等特点。政府部门调控职能并不能完全控制房地产发展。当政府部门想要利用房地产行业为自身短期政治目标服务时候，就会出现调控失误。房地产行业发展会带动诸多行业共同发展，其发展乘数效应相当高。但是，房地产行业发展如果违背市场发展规律，产生房地产经济泡沫，那么相关其他行业也会受到巨大影响。另一个方面，政府部门对土地使用拥有绝对控制权，少数政府部门工作人员仗着这种权利肆意进行不公平交易，从中牟利。这种人为的不公平行为严重影响了市场经济发展，破坏了市场经济公平性原则，使一些真正进行房地产投资的开发商被迫退出。这种以权谋私、钱权交易的行为大大影响了房地产行业正常发展，最终使得房地产经济泡沫现象出现。一些地方政府将房地产行业作为自身财富与政绩主要来源，与一些房地产开发商共同垄断房地产开发，使得房地产行业发展严重偏离既定轨道，导致房屋价格不断上升，这一切都推动了中国房地产行业经济泡沫现象产生。
二、房地产经济泡沫背后的多方博弈探析
（一）相关部门必须加大监管力度严防房地产行业投机行为
相关政府部门必须加大对房地产行业的监督与管理。完善不同城市房产限价标准以供市场参考，完善相应的房产交易评估、房屋限购令，对二手房倒卖加大监管。政府相关部门必须加强对土地交易的监管，加强对房地产行业的监管力度。严格审批商品房预售标准，严防房地产商投机倒把行为。限制二手经适房与商品房交易过程，对二手房交易进行征税。严防购房投资、炒房行为出现。
（二）强化土地资源管理
政府部门应该加大监管力度对土地资源进行有效管理，依照现阶段房地产行业发展要求，控制好土地使用情况，分配好使用比例问题，使土地供应开发能够符合土地标准，公开土地招标情况，调控我国不同城市的地价标准，全面实行限价。严禁一些地区出现不符合标准高档住宅开放项目，防止房地产行业出现房屋空置、积压问题，对房地产行业各类违规行为严厉打击。对于一些地产不正当竞争、垄断行为要严格处置，避免一些房地产开发商为了短期盈利而进行开发销售。政府部门应该加大力度，对房地产行业实行全面监督，严厉打击开发商不正当投机、炒作行为，规范房地产行业，从根本上严厉打击土地资源开发不正当行为与腐败现象。
（三）调整房地产行业的供给
现阶段我国房地产行业的发展中，一些中高档次、别墅型住宅发展过剩，一些经济适用房与普通商品房房源严重缺乏。针对这样的情况，房地产开发商必须要调整经营策略，适应市场实际需求，不断调整房产品种供给结构。另一个方面，必须要严防豆腐渣工程出现，提高房屋质量，确保人民居住环境的舒适安全，吸引广大消费者进行购买。
（四）优化货币调控体系，强化对银行的监管
房地产出现泡沫现象主要因其流动性过大，虽说央行以提高税率以及增加开发商的投资成本但由于开发商能够将投入的资金成本转移至房价之中，变相的提高了其价格，无法真正实现货币控制是由于目前的调控政策效率及水平较为低效。政府可加强对金融创新的宣传，将金融产品推向市场，可有效实现资金的分流，降低因房价过高造成的经济压力，并指导消费者构建一个良好的市场预期。由于大部分泡沫现象产生的大部分资金是由银行流出，因此，需强化银行的监管工作。如风险管理、资产的流动性以及风险的控制等管理工作。
三、结束语
国外因为房地产行业经济泡沫现象使得整个国家陷入经济危机，波及全球经济动荡案例确实存在。由此可见，我国必须要加强对房地产行业监控力度，我国政府、人民都应该对房地产经济泡沫引起高度重视，保证房地产行业健康发展。
参考文献
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[2]张戈，郭琨，王珏等.房地产信贷在房地产开发投资中的乘数效应[J].系统工程理论与实践，2012，32（3）：640-646.
作者简介：张晨琛，女，福建龙岩人，大专学历，房地产经济师，主要从事房地产经济管理工作。