【摘要】房地产估价属于房地产中介的重要组成部分。随着我们国家市场经济的不断扩大发展，房地产市场成为我国经济的重要组成部分，房地产估价虽然在我们国家执行短短十几年时间，但是发展却非常迅速，现阶段我国房地产估价还不能适应房地产的快速发展，存在着一系列问题，为了促进房地产估价行业的发展，本文提出了相关的对策建议。
【关键词】大连 房地产 估价
一、大连市房地产估价市场现状
我国的房地产估价行业较西方房地产估价行业而言发展较晚。中国《城市房地产管理法》等法律法规规定，国家实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；取得房地产估价师和房地产经纪专业人员资格要通过国家职业资格考试；房地产估价师职业资格为准入类职业资格，未取得房地产估价师职业资格并经注册，擅自从事房地产估价活动属于违法行为[1]。1994年8月，全国性的房地产估价师专业机构中国房地产估价师学会改名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。而大连市房地产估价师协会成立的时间更要偏后。1996年，由大连地区房地产价格评估机构和专业人士依照法律、法规自愿组成的行业自律性组织，具有社团法人资格的大连市房地产估价师协会。协会主要分管本市辖区内的房地产估价事宜。由于大连市房地产估价行业发展时间较短，因此大连市房地产估价行业发展尚不成熟。截至2017年2月协会共有会员单位48家，其中：一级资质7家；二级资质15家；三级资质26家，个人会员355人。大连市房地产估价行业会员单位，主要为行政单位改制脱钩而形成。因此大连市房地产估价行业很多会员单位还是习惯于原先的行政事业管理体制，市场化程度较低。因此，大连市房地产估价行业需要尽快引入现代企业的管理经验，摸索出适合自己的体质和管理模式，以适应当前市场经济的要求。
二、大连市房地产估价市场存在的问题
（一）大连市房地产估价行业管理存在的问题
1.大连市房地产估价市场管理方式转变不彻底。大连市房地产估价行业由大连市房地产管理局和大连市房地产估价师协会共同管理。大连市房地产管理局对大连市房地产估价行业实行行政管理；大连市房地产估价师协会对大连市房地产估价行业实行行业自律管理；从2002年，大连市房地产估价师协会换届后，协会的运行模式实现了由“政府管理”向“行业自律”的转变。但是在转变过程中实质上只是一部分原先由大连市房地产管理局形式的权利转移到了大连市房地产估价师协会。只不过原先是由大连市房地产管理局进行行政管理，现在转变为大连市房地产估价师协会进行行政管理。本质上并没有从“行政管理”模式向“行业自律”管理模式转变。
2.地方性法规欠缺。由于大连市房地产估价行业发展的时间尚短，一直处于探索发展中，所以在行业的法规准则制度方面还存在很多问题。对于像房地产估价这样的中介行业而言，伴随着经济形势发展的快速变化，需要地方政府出台相应的法规和行业协会出台相应的准则、规章制度来规范其执业行为。而缺少相应的法律法规，一方面大连市房地产估价机构和人员就没有从事实务的法律依据；另一方面缺乏相应的规章制度就会对相关的机构没有强制约束力。这样就不能够从法律上对那些违规的评估机构和评估人员进行惩处。这样不利于评估机构依法合规经营，评估人员依法合规执业。
（二）房地产估价机构存在的问题
目前大连市房地产估价机构存在的问题由两方面组成：一方面是目前大连市房地产估价机构主要以事务所这样的特殊的有限责任公司形式存在，其公司规模较小。并且三级资质的机构所占比重最大，一级资质所占比重偏小。针对整个大连市房地产估价市场而言，房地产评估机构过多过小，导致整体素质较差。
另一方面从大连市房地产估价机构的来源上，可以分为两类：一类是原有的各级房地产管理部门的附属单位，从这些机构中剥离而来的。一类是按照市场化的运作，按照公司法新设立的。这两类不同来源的评估机构在业务竞争上存在很大的区别。房地产估价行业处于整个行业的下游，对其他行业具有一定的依赖性。而原先来自与房地产管理部门而成立的房地产估价机构，在获得业务上往往会有优先权。而新成立的没有政府或者是行政背景的评估机构在获得业务的过程中，往往处于劣势。这样就会导致两类不同来源的评估机构，在业务竞争方面非常激烈。自然地，没有政府或行政背景的评估机构往往会选择低价来获取业务。这样就会导致整个评估市场恶性竞争。降低评估费用来获得相应的业务。而较低的评估费用又不能够足够维持评估机构的发展壮大，同时也很难以保证评估报告的质量。
（三）大连市房地产估价人员存在的问题
目前的房地产估价人员存在的问题主要有两方面。目前的房地产估价人员主要包括两方面。一方面是具有签字权的房地产估价师；另一方面是进行辅助工作的非房地产估价师人员。
1.作为硬性的房地产估价师进入门槛较低。只需具有相应的工作年限即可获得是资格。而相关专业知识的缺乏和学历教育的缺失会导致评估报告的质量较低。对于整个行业而言，缺乏具有相应学历教育背景的评估人员，会导致整个行业的创新能力不足。这样对评估行业的发展是不利的。
2.房地产估价辅助人员专业素养较差。整个评估工作具有一定系统性，相应的非估价师人员在整个评估工作中的作用非常重要。而目前还没有相关规定，对于非估价师的从业人员有相对的要求。所以导致非估价师从业人员整体素质较低。从目前的实务上看，非估价师从业人员主要由两方面组成：一方面是学历较低的人员，以专科以下的人员为主。另一方面是没有相关专业背景的人员。而整个估价过程，非估价师在其中参与的程度非常高。这就会导致评估报告的质量不高。
三、完善大连市房地产估价市场的建议
（一）理顺房地产估价行业管理责任
1.转变房地产估价行业管理方式。目前在国家层面上，要求中介机构的管理应该以行业协会的管理为主。而行业协会属于整个行业的会员单位自发形成的自律管理单位。管理方式从去行政命令方式，轉而变成由行业会员协商制定，以提高整个行业技术水平和管理水平，促进行业进步为主的自律管理方式。所以在此基础上，一方面要求大连市房地产管理局针对房地产估价行业的发展减少行政管理；另一方面也要发挥大连市估价师协会的自律管理作用。