论如何发挥住房公积金在房地产经济中的调控作用
摘要：住房公积金制度是伴随着我国房地产行业的不断发展而推出，并且逐渐完善起来的一项住房保障政策，它的发展和我国房地产市场经济有着密不可分的关系。在本文中，首先从理论的角度阐释了住房公积金的概念、住房公积金的功能以及住房公积金在房地产市场经济中的调控作用，然后就现阶段完善住房公积金对市场调控作用的对策，展开了详细的分析。
关键词：住房公积金 房地产市场 调控
一、住房公积金的概念及功能
住房公积金指的是国有企业、国家机关单位、城镇集体企业、民办非企业单位、事业单位以及其它社会团体缴存的长期住房储金。住房公积金具有专用性、互助性和强制性等诸多特点。
首先，从功能方面来讲，住房公积金我国家推出的一类带有强制性和定向性特点的个人住房基金，其常见的缴纳形式主要有个人缴存和单位资助等。通过住房公积金可以有效缓解职工的住房贷款压力，调整其消费结构，保障职工的住房消费支出。其次，住房公积金在我国保障性住房体系中占有重要地位，它是我国政策性住房贷款的重要资金来源，同时也能够为保障性住房的资金周转和积累提供便利条件。另外，住房公积金还能在很大程度上缓解各地方房地产市场中的住房消费需求，抑制房价上涨过快的问题，为中低收入家庭的住房问题提供基本保障。
二、住房公积金对房地产市场的调节作用
（一）住房公积金有互助保障性功能，能够满足房地产的市场需求
近年来我国房地产市场的发展推动了住房公积金制度的不断完善，其覆盖面也在逐渐扩大。与之相应的，住房公积金的贷款户数和缴存额度较之过去也有了大幅度提高，把一些潜在的住房需求转化成了真正的市场需求。
（二）住房公积金的结余资金可以作为保障性住房的资金来源渠道，从而提高结余资金的利用效率
我国的住房公积金政策规定，住房公积金应当优先满足职工的个人房贷和现金提取，在此基础之上留有足够结余资金，这部分结余资金会按照一定的比例用来支持我国的保障性住房。
（三）住房公积金贷款政策是伴随着我国房地产行业的快速发展而推出的，它与房地产市场的发展有着千丝万缕的关系
通常来讲，当地方市场的房地产行业过热，出现房价增长速度高于人们的接受能力时，住房公积金贷款也会相应地表现出更加强势的需求，因为通过公积金贷款能节约个人房贷资金，缓解经济压力。此时，政府部门就可以通过压缩住房信贷的手段来抑制房地产市场的过快发展。反之，当房地产市场出现冷淡时，政府部门则可以开展一些优惠政策，如放宽公积金贷款限制，从而推动市场的发展。
三、完善住房公积金对房地产市场调节作用的对策
（一）增加市场有效需求
1、全面扩大住房公积金的覆盖范围
住房公积金制度能够有效解决房地产市场的刚性需求，同时提高居民的购房能力。因此，在未来的发展中，应全面扩大住房公积金的覆盖范围，以便于让更多的企事业单位和个人能够参与其中。另外，在适当的时机下，应当考虑将公积金制度的范围扩大到广大农村地区，以便于充分发挥其积极的作用，完善我国住房保障体系。
2、根据不同地区的经济形势和居民收入差别情况，可逐渐推行不同的公积金缴存比例
例如，当职工的收入水平相对较低时，可以在公积金总金额不变的基础上适当提高单位的缴存比例，从而帮助员工缓解经济压力。这个过程中值得注意的是，针对不同地区的经济发展状况，其调控比例是不同的。例如，在某些经济发展过热的地区，可以适当提高个人住房公积金的缴存比例，以此来调控市场经济。而当地方的经济处于衰退阶段时，政府部门可以适当降低住房公积金的缴存率，这样在保障内需的基础之上，降低企业的经济负担。
（二）刺激调控手段
1、开通异地贷款业务
当地方的房地产行业不景气时，政府部门可以通过开通公积金贷款异地办理业务，鼓励在外地缴存住房公积金的员工可以享受本地区的住房公积金贷款政策，或者在当地缴存住房公积金，然后到异地申请住房公积金贷款。这种政策需要两座城市之间建立良好的沟通、合作关系，能够在房地产市场不景气时有效刺激市场的发展。
2、逐月提取还贷
月提取还贷指的是利用职工每个月缴存的住房公积金来冲还每个月的贷款还款金额。对于职工而言，这种政策的便利之处在于提高其房贷的还款能力和住房消费的支付能力，能够在一定程度上刺激房地产市场的发展。例如，我国某地区自2014年6月推行该制度以来，截止到2015年6月相关部门的统计，有近70%的职工家庭每月通过缴存住房公积金贷款冲还了一多半的住房贷款，从而极大地降低了职工的经济压力。
（三）严格执行住房公积金贷款政策
住房公积金的贷款政策是一项灵活的调控房地产市场的手段，在实际的运用过程中，地方政府首先应遵循国家宏观调控政策，同时结合地方房地产市场的发展趋势。例如，在地方房地产经纪发展过快时，政府相关部门可以通过提高贷款业务办理门槛或压缩贷款等手段来对房地产市场中的贷款业务进行压缩，从而起到遏制房地产市场不良发展的问题。反之，当地方政府想要扶持辖区内的房地产市场时，则可以通过放宽贷款限制和降低基准利率等手段来实现。
（四）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率
为了强化对住房公积金资金的安全管理，提高住房公积金的使用效率，我国国务院颁布了《住房公积金管理条例》，《条例》中针对公积金的使用途径有着这样的规定：通过住房公积金投资所创造出的增值收益中，除了留取一定比例的管理费用和风险准备金之外，剩余的部分应全额上缴给同级财政机构，其用途主要作为我国的保障性住房建设。同样，在我国多个部门共同联合印发的《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》中，对于住房公积金结余资金的使用途径和保障性住房建设的资金来源问题也进行了同样的阐述，这在很大程度上提高了公积金的使用效率。另外，由于保障性住房建设能够缓解房价上涨过快和居民的住房保障问题。因而，作为其资金来源渠道之一的住房公积金政策，同样也起到了缓解中低端收入家庭住房困难的问题，缓解了城市住房紧张的压力。
（五）规范住房资金管理机构的行为
现阶段，我国个地方都建立有专职的住房公积金管理机构，政府部门应当进一步规范地区的住房基金和单位住房基金的管理制度。住房公积金虽然可以看作是个人所有财产的一部分，但在运用过程中需要严格遵守我国住房公积金管理的相关规定，有必要建立一套完善的房委会决策体系，充分发挥财政、建设、工会代表以及专家等房委会成员的议事决策职责。与此同时，公积金相关的管理部门还应当严格执行管理条例所赋予其的职责，将公积金的实际运行和管理作为工作重心，确保住房公积金的专款专用。
四、结束语
从上文的论述中我们可以知道，住房公积金能够在很大程度上推动居民的购房能力。随着我国住房公积金制度的日趋完善，在未来公积金政策必将会成为居民购房的强大后盾。同时，住房公积金对于协调房地产市场的供需关系以及推动房地产市场的稳定发展都有着重要的意义。我国各地方政府应结合当地情况，深入研究住房公积金制度的利弊，努力完善居民的住房购买能力，降低房地产行业的泡沫问题，促进国民经济的持续、稳定增长。
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