2011年，保障房“井喷”年。我国计划新建1000万套保障房，相比2010年的580万套增长72%，需要约1.3万亿~1.4 万亿元投资，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。
面对即将开启的保障房时代，在商品房市场受到楼市调控的严重冲击下，越来越多的房地产企业正从保障房的建设中寻找新的机会。
作为北京保障房建设的龙头老大，首开股份（600376.SH）在房企的 “抢食”中会如何应对？而其保障房的真正利润又有多少？为上市公司带来怎样的收益？
新建保障房项目120万平米
在首开股份的版图中，保障性住房已经成为最重要的资产之一。公司目前拥有1582平方米的项目储备，权益储备面积1342万平方米。按照规划，首开未来几年仍然将以每年300万平方米的速度拿地，土地储备将以较快的速度增长。
在其储备用地中，来自保障性住房的比重不断加强。位于北京市大兴区的首开?康乃馨城限价房项目，建筑面积达到29.75万平方米，几乎占目前大兴区在建保障房项目面积的一半。
而首开股份2011年年度经营计划中，也明确提出要适度加大保障性住房规模。首开股份董秘王怡接受记者采访时透露：“依托保障房建设实现快速稳定的发展，已上升到首开集团的战略之中。”
据悉，首开股份曾开发包括北京回龙观、通惠家园在内的大型经济适用房项目，累计竣工超过800万平方米。而目前首开在北京地区在建和拟建的保障性住房包括北京朝阳常营、小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目，建筑规模超过120万平方米，预计2014年前开发完毕。
“在开发保障性住房方面的丰富经验有利公司进一步拓展保障房市场的份额。”中邮证券张鹏告诉《投资者报》记者，“建设经验和国企背景，增加了其在保障房市场的优势。同时，保障房的建设经验还可能增加其招标获得普通商品房用地的可能性，这无疑增加公司在评标过程中的优势。”
正因为此，在商品房和保障房同时发力的情况下，首开股份3月15日的年报亮丽：2010年实现营业收入77.65亿元，同比增长49.51%；归属于上市公司股东净利润13.44亿元，同比增长43.82%；基本每股收益1.17元，同比增长22.55%。而在此之后的8个交易日中，首开股份股价连续上涨，最高涨幅接近24%。
盈利水平高于同行
但是，保障房盈利模式成为首开股份必须考虑的现实问题。因为不赚钱的保障房，有着现实的例子。
据媒体报道，5年前，万科在佛山利用招拍挂获取的自有土地投资中的3124万元成本需要57年才可以收回。另外，由北京住总集团承建的北京翠城经济适用房项目建设了10年之久，至今仍有40余万平方米建筑面积尚未完工，而项目承建方却已巨亏21亿元。
“做保障房利润真的很少，做不好的话就会亏损”，首开回龙观项目的工作人员对记者表示，当初回龙观项目，几乎以市价的一半卖出。“当时市价每平方米在4000元左右，但我们对外销售那个项目时每平方米卖2600元，部分户型每平方米才1000多元就卖出了，此后销售价格没有变过，项目已亏损达10亿元”。
巨亏之下，2009年时，北京市住建委想出了一招：销售价格不作调整，划拨部分房源调整成商品房或限价房出售。当时，首开回龙观项目很快就完成部分经适房调整为商品房的立项核准。
但将经济适用房转为商品房的方式，立刻引起了轩然大波。“一部分经济适用房的拆迁早就完成了，不存在拆迁成本提高的问题。有的项目一开始投入较大，后来也修改了规划而提高了容积率。而企业本身也从政府提供的方便中得到了实惠。”回龙观居民李女士向记者回忆说。
在北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋看来，“对于国企而言，建设保障房亏损可能只是账面的亏损，实际亏损可能性不大。”
2010~2012年，首开股份房地产业务50%左右的结算面积来自保障房。而张鹏预测：“这三年中，公司房地产开发业务的净利润增长率仍然可能达到44%、41%和68%。”
对于首开而言，主要参与的是经济适用房和双限房的开发建设。“经济适用房项目利润率按照3%的净利润和5%的管理费来确定，总利润率应该在8%左右；而两限房则以市场化招标方式限房价限地价，成本控制能力强的话，利润率会相对高一些，但风险和经济适用房是一样的。”张鹏透露。
令首开得意的是，保障房建设对开发商利润率的限制并没有对首开形成桎梏。“总体来说，首开的保障房盈利水平略高于同业，与此同时，保障房的性质也决定了后期销售不是问题。”尽管不愿透露保障房业务具体的利润率，但从公司2010年年报中显示的47%销售毛利率和17.3%的销售净利率来看，首开股份整体的盈利能力均属行业中上水平。
不过，海通证券房地产行业研究员涂力磊给出了一个惊人的数字：按照4%~6%净利测算，2011~2015年保障房净利润将在1153亿~1728亿元之间，占行业总利润的7%~10%左右。
低毛利背后高收益
“开发商进军保障房是顺应趋势的行为。”一位在北京的不愿透露姓名的广州开发企业分管融资的高管认为。“对于政府大力支持的保障房建设，开发商通过参与保障房建设一方面获得贷款相对容易，另一方面又可以通过滚动开发获得利润。”上述高管透露。
保障房业务量的高速扩容与盈利能力的高稳定性，使首开股份这样的战略领先房企有望在2011~2012年收获稳定的业绩与现金流。
北京首开仁信置业有限公司总经理李捷给记者举例说：“首开?康乃馨城项目每平方米预计售价为6500元，计划2011年开始销售，将给首开股份带来虽显微薄但却持续而稳定的收益。在引入财务杠杆方面可获得很大优势，有利于缓解房企资金链紧绷与提高盈利能力。这或许将帮助首开股份在未来的楼市竞争中受益。”
对于追求业绩和利润第一的上市房企来说，积极参与保障房建设更多的动因或是逐步认识到保障房背后的隐形利润。
“开发保障房利润远比账面上来得高。”杨少锋认为，从账面利润率看，开发保障房逊于商品房开发的“暴利”，但是保障房项目的附加利润却是商品房开发所没有的。得到地方政府在土地出让、税费环节方面的“让利”以及信贷优惠是开发商们承建保障房最直接的动力。
部分开发商在采访中表示，目前大家已知的利润仅仅是保障房建设本身所允许的利润，而实际利润更多来自于开发商的“经验”。配建开发、综合运营开发和工业用地转换开发模式可以为开发商带来更高的附加价值。
首开股份位于朝阳区常营二期经济适用房A 标段项目，售价为4300元/平方米。该项目2010~2012年的销售回款将达到8亿元左右，利润率接近8%。而当时拿地时，附加开发的首开东都汇项目就位于该经济适用房旁边，这个由A、B座组成的商住楼项目总共349户，面积为60~70平方米的LOFT，均价18000元/平方米。
这个项目2010年8月即告售罄，销售回款接近4亿元，这还没有算上一层底商将获得的收益。“由这些配建的商铺、办公楼等经营性附属设施及享受的政策优惠，常营经济适用房的收益或许将会更高。”张鹏预测说。
在天房发展董秘陈长来眼中，开发商参与保障房建设除了账面上的收益之外，还可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。
“保障房建设成本较低，资金周转速度快，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以3%~5%的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至15%~25%。”杨少锋表示。
国泰君安地产分析师张伟明在其研究报告中指出，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。上市公司定向增发、发债等资本市场融资和新增土地都可能在地方政府支持下获得机会。
真正难做的是公租房
对于保障房项目的企业投建资金出路，政府回购成为一些较有财政实力地区的选择。然而，很多开发企业却对此持观望态度。
据悉，金隅嘉业2010年承建的公租房项目，虽然由政府回购，但是回购周期特别长，需要半年到一年的时间，原因是回购资金没有列入地方政府财政预算。“这么长的周期，要产生几千万元的利息，由此抵消了建设公租房的利润。” 金隅嘉业一位高管对记者大倒苦水。
事实上，公租房建设本身主要就是政府主导，开发商更多是以代建的方式参与，建设完之后按照事先谈好的工程投资建设总额的回报利润率、管理费、财务费等费用标准与政府结算，然后移交给政府经营管理。但是，北京市2011年投建的更多公租房项目，都是由开发商持有并管理的。由此造成开发商上亿元的资金占用，而让开发商在拿配建公租房项目的商品房用地时，显得十分慎重。
王怡此前关于首开股份参与保障房建设上接受财经网采访时表示，首开未来更多会积极参与到经适房、两限房等退出机制明确的保障房项目。而对于政府不予回购的公租房或廉租房项目，尚没有成熟的盈利模式。
而银行对于这部分保障房的开发贷款也存在着一定的顾虑，工商银行东城支行一位负责人告诉《投资者报》记者：“一是保障房机制不明确，保障房机制涉及土地、资金来源、谁负责建造、给谁住以及如何退出等多方面问题；二是相关政策措施没有落实，如退出和优惠等多方面条款；三是风险较大，由于贷款资金规模比较大，对银行资产负债表影响很大。”
“要提高房地产开发企业参与保障房建设的积极性，就必须在土地、税收以及融资上给予更多的优惠政策，地方政府也需要在建设模式上提出更加明确与建设性的方案，积极完善保障性住房运营管理体制。”瑞银投资亚洲地产及休闲产业主管王震宇认为，“政府应放开对保障房利润率的设定，给开发企业预留一定的利润空间。只有这样，企业建设保障房的热情才会大大提高。”