恒大集团综合楼装修项目成本管理初探
摘 要：本文以深圳市深装总装饰股份有限公司承建的恒大集团黑龙江公司齐齐哈尔翡翠华庭首期综合楼室内装修项目为实践对象，对综合楼项目的特点、装修成本分类、影响装修成本控制的几个不利因素和装修成本管理措施进行了研究和分析，提出了综合楼装修项目成本控制的几点原则和措施。
关键词：综合楼；装修项目；成本管理
1 前言
恒大集团在每一个城市楼盘中都会配套建设一个设计目的为标准会所的综合楼，一般在建设期间做为项目的销售场所，业主开始入住后转为会所使用。深装总公司在各地恒大业务中一般都是先承接综合楼、样板间的装修施工，然后以此为桥头堡承接后续高层或其他公装的施工业务。正因为综合楼无论是对恒大业主方还是深装总公司，都具有相当突出的作用，才会出现“抢开盘”这样一个针对综合楼的专用语。综合楼做为工期短、项目复杂、设计变更多的装饰施工项目，其成本管理具有非常鲜明的特點。而众多装饰施工单位，在综合楼的施工过程中，实际成本大于合同额的现象累见不鲜。真正控制好综合楼的项目成本，创造出满意的经济效益，既是建设完成好综合楼项目的关键，也对深装总公司进一步拓展恒大集团业务具有非常突出的作用。
2 项目概况
齐齐哈尔恒大翡翠华庭首期综合楼室内装修工程位于黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，工程总造价为1242万。工程于2012年9月动工，跨越一个冬歇期后，于2013年6月完成1、2层施工，顺利交付甲方开盘。2014年6月完成三、四层及一层游泳池施工，2014年10月份通过竣工验收。
项目总成本接近1400万元，结算书编制金额为1490万元，预计恒大甲方审核后项目盈亏基本持平。
3 项目特点
3.1 日历时间长，实际工期短
装饰施工是综合楼施工的最后一个阶段，由于综合楼是恒大开盘所需的“面子工程”，在土建、消防消耗了大量工期且工作面移交质量不如人意的情况下，甲方只能将最后工期压力压在装饰单位上，造成装饰单位实际工期偏短。例如，齐齐哈尔翡翠华庭综合楼2012年9月份动工，2013年6月份甲方开盘所需的一、二层完成交付。中间2012年10月中旬至2013年4月因东北天气始终在零度以下，无法施工，虽然日历日长达10个月，但实际施工天数只有50余天。
3.2 装饰风格多样化，项目较复杂
综合楼做为恒大楼盘的“面子工程”，不但设计呈现多元化，装饰的标准也要求较高。同时项目牵涉的施工专业多，施工较为复杂。常见的公建装饰专业如装饰、电气、通风、空调、消防、安防、水暖、智能、电梯、玻璃幕墙全部涉及，加上外墙干挂石材和北方特有的供暖，涉及的施工专业达十余种，且基本上是数层同步施工，各专业交叉施工，流水较细，施工紧凑。
3.3 使用功能常变，设计变更多
综合楼的施工图纸设计由深装总公司承担，原本施工图设计深度已经达到施工要求，但由于甲方销售策略的调整，一、二层部分区域的使用功能完全推翻了原有设计，需要重新进行施工图设计。同时，由于土建、消防、供暖等相关专业的施工经常不能按图纸要求完成，造成装饰专业无法按施工图施工，需办理的设计变更较多。如三层乒乓球室，土建单位多处梁柱偏位，造成深装总公司无法按图施工，最后经协商由深装总公司以木饰面修饰，甲方办理相关变更。
3.4 装饰材料品种繁多、材料价差大
综合楼装饰材料占工程造价的比例较高，装饰材料品种多、规格多、品牌多。材料管理上既有甲供材，又有乙购材。材料品种包括金属及金属制品、水泥及水泥制品、玻璃制品、木材及木制品、保温及绝热材料、装饰石材块料、各类装饰线条、卫生洁具、开关、灯具、铝合金门窗、木门、电线等，种类繁多。乙购材料中，同种材质的材料，其价格偏差可达几倍。例如项目上大量使用的25KG袋装腻子粉，市场上既有十余元一袋的，也有数十元一袋，价格偏差大。其他如石材、铝合金、木制品等也存在类似现象。
4 成本分类
在项目可控成本中，主要成本是材料费、人工费和施工现场管理费。
（1）人工费：人工费包括现场施工及管理人员开支，占项目整体成本的15%左右。
（2）材料费：材料费包括主材、辅材、零星构配件和一些半成品材料等，占项目整体成本的60%到70%
（3）现场管理费：现场管理费是项目管理和组织各项活动产生的费用，它不直接来自于装饰费用，而是间接的产生在各项工程费用中，占项目整体成本的5%到10%。
5 成本控制的不利因素
（1）人员流动性高。因项目处于东北腹地，气候条件恶劣，项目部员工绝大多数来自于南方，不适应当地的气候，也很难抗拒家乡的招唤。该项目施工期间，累计有10余名管理人员因思乡心切而离职。同时，施工班组中，手艺强、素质高的技术工人大多数为南方工人，也由于气候和家乡因素，流动性较高。
（2）合同文本及清单单价对深装总公司不利。恒大利用其开发商的优势地位，合同文本强制采用有利于恒大的霸王条款，并且不同意对不合理的条款进行修改。比如对于总包单位场地移交应具备的条件，合同文本中只廖廖数语，并未将实际需要满足的条件列入合同中。造成在场地实际上不能满足装饰施工条件时，如果深装总公司不同意办理移交，恒大方可任意解释合同来对深装总公司予以罚款，而如果同意办理移交，则深装总公司必将产生更多的成本费用来弥补缺陷。又比如，合同清单中绝大多数乙购材料如石材的主材价格偏低，而清单中对石材的厚度、品质却有明确要求，造成如果按合同要求进行石材采购必将亏本。
（3）工期短、设计变更多。合理的工期对成本控制是十分关键的，但综合楼由于有“开盘”这个硬性要求，基本上所有综合楼甲方都有硬性赶工的要求。而无计划、无原则的赶工是施工中的大忌，不但会影响施工质量从而间接影响成本，容易引发安全事故外，必然还会因各生产要素如劳动力、机械、材料、资金的非正常调动而造成成本陡然上升。