摘要：《物权法》第一百零六条明确规定了我国的善意取得制度，并将之一体适用于动产和不动产交易之中，这种简明划一的立法模式对于我国财产动态流转安全的保护具有重大意义。然而动产与不动产的不同特性决定了该制度在适用上是不统一的，集中体现在司法实践中对于《物权法》第一百零六条第一款善意时间点的判断上。本文通过案例提出问题，并运用民法解释方法对“受让时”做出合理解释。
关键词：不动产；动产；善意取得；善意判断时间点
中图分类号：DF521
文献标识码：A
文章编号：1672―2663(2011)03―0077―04
善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得的对象仅限于物权，债权不适用善意取得制度，这在理论界已基本达成共识，然而对于不动产物权是否适用善意取得制度这一问题上，学界尚存在明显分歧，认为只有动产物权才得适用善意取得制度，不动产物权不得适用善意取得制度的学者不在少数，主张不动产物权也是善意取得制度适用对象的观点亦有人在。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)一锤定音，将善意取得制度统一适用于动产物权和不动产物权，结束了善意取得制度适用对象问题的理论争议，这种一体规定的模式有利于司法实践操作，值得肯定。但不动产与动产性质上的差异决定了二者在善意取得制度适用条件上必然是不统一的。限于文章篇幅，在区分动产物权与不动产物权的基础上，本文仅对善意取得制度中善意判断时间点――“受让时”做相应解释，以图便于司法实践。
一、问题的提出
善意取得制度是公示公信原则的具体运用，通过对善意第三人信赖利益的保护实现市场交易之安全，其本质上是善意第三人利益与原物权人利益之平衡。善意取得制度的功能也在于在静态财产安全与动态财产安全之间寻求一个最佳的利益平衡点，实现这一目标的重要途径在于对“受让时”的合理解释。如果对“受让时”的解释过于宽泛，则等于严格了善意取得的条件，对交易安全的保护不利；如果解释过于狭隘，则正义的天平将会偏向第三人，对真正权利人的保护不够充分。“善意的准据时间的确定，直接涉及权利人与第三人利益的权衡，准据时间的提前，意味着对第三人保护的加强，准据时间的推后，意味着对原权利人利益的关注。法律所追求的是，将准据的时间恰当地确定在冲突利益之间的平衡点上。”因此，合理解释“受让时”，是科学发挥善意取得制度功能，使之在静态财产安全与动态财产安全之间寻找到最佳利益平衡点的关键，下面通过两则案例具体说明。
案例1：余某、周某分别为邻近的两机床厂老板，余某因厂房更新，将厂房内部分机床存放于周某厂房，存放期间，周某未经余某同意，将其机床出售给不知情的王某，双方签订销售合同，王某一次付清价款，并约定周某在一个星期之内将机床运送至王某处，在周某交付机床前，买受人王某得知周某处分的机床系余某所有，此后机床运到，王某仍接受了机床，余某得知此事后，要求王某归还。
案例2：刘某、王某系夫妻，双方婚后购买商品房一套，登记在刘某名下。后夫妻感情恶化，刘某伪造王某同意其出卖共有房屋的确认书，私自将房屋转让给张某，张某查阅了房屋产权登记簿和确认书后与其签订了房屋转让合同，并一次付清房款。此后，刘某与张某共同到房产部门申请办理房屋产权过户手续，在申请行为完成后，张某才得知王某的确认书系伪造，刘某为无权处分，几个工作日后，产权顺利过户到张某名下。此时妻子王某得知此事，要求张某返还房屋。
两则案例的共同焦点在于：第三买受人是否构成善意取得。如构成，则买受人不用返还标的物；反之，则需返还。《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
根据上述法律规定，两则案例均符合善意取得的后两个条件，与一般的善意取得案件相比，此二则案例的特殊之处在于，受让人的主观心态经历了一个由善意向恶意转变的过程。因而，是否构成善意取得的关键在于心态转变的时间点和“受让时”的关系上。如果买受人的心态转变发生在“受让时”这一时间段内(包括受让前)，则不符合善意取得要求的“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”这一条件，从而不能构成善意取得；反之，如果买受人心态的转变发生在“受让时”之后，则表明在受让时买受人的主观心态是善意的，构成善意取得。可以看出，问题的症结在于对“受让时”的解释，对这一时间点的解释限度直接决定两案买受人的命运。
上述两则案例的交易过程可以解析如下：案例一，合同磋商一合同签订一交付完成；案例二，合同磋商―合同签订―申请登记―登记完成。《物权法》第一百零六条所指的“受让时”具体指代上述交易活动中的哪个阶段，本文将在区分动产与不动产基础上分别作出解析。
二、动产善意取得制度中“受让时”之解释
关于动产物权善意取得中“受让时”的解释，学界并无太大争议，认为应当以交付行为的完成作为判断标准。“受让人需在完成最终取得行为时系属善意，此项善意的准据时间点，应视受让动产占有的样态而定。在现实交付，通常系指交付之时。在简易交付，指让与合意之时。在占有改定，指受让人取得间接占有之时。在让与返还请求权，指受让人取得返还请求权时。”笔者也赞同上述观点，理由如下：
首先，动产物权变动包括如下三个阶段：合同磋商、签订合同、交付完成。买受人虽在善意的心态下签订了合同，但在交付标的物之前，买受人得知了处分人无权处分的事实，其心态由善意转化为恶意，由于此时处分人还未完成交付义务，买受人也未实施接受交付的行为，整个交易过程并未结束，买受人在得知相对人没有处分权时完全可以通过拒绝受领来阻止自己损害的进一步扩大。如果此时买受人任凭行为人没有处分权仍然受领标的物，则买受人理应为其扩大风险的行为承担不利法律后果。
其次，动产与不动产在物权公示方式上存在区别。不动产物权以登记为公示，完成登记仅有双方当事人的行为是不够的，还必须有相应机关的登记行为，交易双方当事人申请登记的行为与行政机关的登记行为共同完成不动产物权变动的公示，而且申请登记的行为与完成登记之间具有不连贯性，登记机关往往是在收到申请数日后才完成变更登记。“在此期间存在着漫长的、不由他负责的登记程序中由于获得了登记簿的不实而不能取得权利的风险。”动产以交付为公示方式，因此，并不存在申请登记机关登记这个环节，仅需双方当事人配合完成交 付行为即可，缺少任何一方的行为都不能完成，风险在双方当事人所能支配的范围内，因而不存在不动产交易中所存在的漫长的、不能预测的交易风险。
再次，缔约过失责任对买受人的保护也是比较充分的。当事人通过交易产生的预期利益往往与交易周期长度成正比。在交易双方正常履行义务的前提下，交易周期越长，当事人从交易活动中产生的期待利益也越大。动产交易的价款通常小于不动产交易，并且交易周期相对较短，对之以缔约过失责任保护基本足以救济。至于王泽鉴先生在其著作《民法物权用益物权占有》中所提及的动产分期付款问题的善意取得，实为需要讨论的问题。但作者认为，在处分人明知自己无权处分而采用分期付款这一漫长方式处分物权的可能性是极小的，其往往是以最快捷的方式将他人之物脱手，因此价款也是相对较低的，如果真存在这种情况，一般可以依据价款过低等其他条件阻止善意取得的发生。
综上，动产物权善意取得制度中，善意判断的时间点应以交付行为的完成作为标准，买受人在此前任何阶段出现了恶意心态均不构成我国《物权法》第一百零六所称的“受让时善意”这一条件。
三、不动产善意取得制度中“受让时”之解释
不动产物权的变动需要登记机关的登记行为，登记行为时间的长短取决于登记机关的工作机制和工作效率，我国《房屋登记办法》第23条规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当在30个工作日内完成国有土地范围内房屋所有权登记；在10个工作日内完成抵押权登记或地役权登记。这就导致申请登记和完成登记之间存在时间差，因此，善意判断的时间点，会有以申请登记时为准和以登记完毕时为准的不同争论。
不动产物权交易的整个过程包含了如下四个阶段：合同磋商、签订合同、申请变更登记、登记完成。《物权法》第一百零六条的规定中没有使用“交易”一词，而是使用“受让”一词，受让与转让相对，二者并非并列的关系，而是交易行为的一壁之两面。一个完整的交易行为，从出让方角度观察就是转让，而从买受方角度观察则为受让。因而，从文义的角度，受让的过程也就是交易的过程，广义上的受让也包括了上述交易行为的四个阶段。那么《物权法》第一百零六条第一款所规定的“受让时”指代上述交易行为中的哪个阶段，存在两种观点。主张以申请登记时作为买受人善意判断时间点的观点认为：“善意的判断时点，究竟以申请登记时为准抑或以登记完毕时为准，实为困难的问题。自理论言，应以办理登记完毕时为准，实际上则以申请登记时为准，较为合理，盖登记过程非当事人所能控制也。”而认为买受人善意判断时间点应当以不动产物权变更登记完成时为准的观点认为：“鉴于此处所要求的善意必须是受让人于受让不动产物权时不知无权处分的事实且无重大过失，鉴于受让不动产物权直至办理完毕变更登记才算受让不动产物权，此处所谓善意则只能是受让人自交易开始至变更登记完毕时整个阶段一直处于不知无权处分的事实且无重大过失的状态。否则，在该阶段的任何一个时间点受让人了解了无权处分的事实，或虽未了解但有重大过失的，就都构成恶意。”笔者认为以申请登记行为的完成作为买受人善意与否的判断时间标准更具有合理性：
首先，交易行为本质上属于法律行为，以意思表示为其核心，作为当事人实现意思自治工具的法律行为必然是在自由意志支配下进行的，私法领域中，当事人也只对其在自由意志支配下行为所产生的后果负责，这就是近代民法三大原则之一的自我责任原则(也叫过错责任原则)。在不动产交易活动中，当事人完成申请登记行为后，交易程序便告终结，随之转入登记机关的登记程序，此登记程序并不为当事人意志所支配，其进程为当事人所不能左右，买受人也不再可能通过阻止交易的进行而避免损失，因此，以当事人不能控制之程序要求其承担物权法上的不利后果是对自我责任原则的违背。
其次，物权行为理论是否为我国所承认，这是个极具争议的问题，但目前学界主流观点还是认为，在当前阶段我国并没有承认物权行为理论，这也为我国立法所确认。在我国，一个完整的交易行为由一个独立的合同行为以及此后的履约行为构成，合同是整个交易唯一的意思表示，履约行为不是独立的意思表示，在合同这一意思表示之外并不存在第二个意思表示。因此，作为交易的“受让行为”也仅指合同这个意思表示和作为合同后果的履约行为，具体到本文中的第二案例，“受让”指的就是买卖合同这一表意行为和申请登记这一事实行为的统一，在申请登记完成后，合同约定的所有义务均履行完毕，整个受让法律行为完毕，登记机关的登记行为并不在当事人的交易行为之中，不属于当事人进行的法律行为，它属于登记机关的行为。因此，在交易这一法律行为完毕后，买受人得知转让人无权处分的事实不得作为真正权利人抗辩的理由，这是在受让行为完成后发生的事实，并不符合法律所要求的“受让时”这一要件。因而，从这个角度讲，也不应当以登记的完成作为判断当事人善意与否的时间点。
再次，从对善意买受人权利救济角度讲，以登记的完成作为善意判断的时间点不利于对买受人的保护。买受人在善意心态的支配下与无权处分人签订合同、支付价款，处分人也协助买受人完成了产权过户登记的申请义务，此时，交易活动已近尾声，买受人对于取得不动产物权的期待达到了最高点，如果此时仅因买受人得知处分人无权处分这一事实而阻止善意取得的适用，善意买受人的地位将十分尴尬：买受人在善意心态支配下从事交易却不能取得标的物物权，同时又不能向处分人主张违约责任赔偿，因为出让人已履行了合同约定的全部义务，买受人唯一的救助手段只能是解除合同，向无权处分人主张缔约过失责任。违约责任与缔约过失责任对当事人的保护力度是不一样的：违约责任对当事人的保护力度远远大于缔约过失责任，其赔偿的范围包括因签订合同而产生的期待利益，这种期待利益是一种展望未来式的利益，是当事人相信出让人有处分权进而能够取得所有权所产生的利益；而缔约过失责任对买受人的保护是不充分的，其赔偿范围仅限于当事人信赖利益的赔偿上，信赖利益的赔偿是一种恢复原状性质的赔偿，只能赔付到交易之前的状态，而不能赔偿买受人因交易取得所有权而产生的期待利益。所以，由于不动产交易的特殊性，缔约过失责任对善意买受人的保护是不充分的。
最后，从比较法角度看，也应将“受让时”解释为当事人申请登记的行为完成时。《德国民法典》第892条规定：(1)为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。权利人为了特定人的利益而限制其处分已登记于土地登记簿中的权利，该项限制仅在土地登记簿中有明显记载或者为权利取得人所明知时，始对权利取得人发生效力。(2)取得权利应当登记的，权利取得人知悉前款事实的时间以提出登记申请的时间为准，根据第873条的规定所必需的协议是在以后签订时，以协议成立时间为准。《德国民法典》第892条第2款则直接规定，取得权利应当登记的，应以提出登记申请的时间为准，但协议在后签订的，则以协议成立时为准。
综上所述，笔者认为：不动产物权善意取得判定时间点应当以提出登记申请的时间为准，而不应当以不动产物权变更登记的完成作为判定当事人善意与否的标准，在申请登记的行为完成后到变更登记完成前，即使买受人得知处分人无权处分的事实也不能影响善意取得的成立。
四、小结
科学合理地解释善意取得制度中善意判断时间点问题是协调原权利人与善意买受人之间利益、更好地发挥善意取得制度维护社会主义市场经济条件下财产静态安全与动态安全的重大课题。《物权法》第一百零六条虽将善意取得制度统一适用于动产物权和不动产物权，但不动产与动产性质上的差异要求在司法实践中应对二者适用善意取得的条件有所区分，其中一个重要区别便是二者在善意判断时间上的差别。通过论证，笔者认为，动产物权善意取得制度中，当事人善意的判断时间点应当以交付行为的完成为标准，在此行为完成之前的任何阶段，买受人的恶意心态都会导致其因不符合“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”而不能适用动产善意取得制度取得动产的物权；不动产物权善意取得制度，当事人善意的判断时间点应当以申请登记机关办理变更登记行为的完成为标准，在此行为完成之前的任何阶段，买受人的恶意心态同样也会导致其因不符合“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”而不能适用不动产善意取得制度取得不动产的物权。