论房地产行业开发间接费用的会计核算与会计处理
最近一段时期，国内的房地产行业发展的形势有了一定的好转，但是总体说来仍旧不很乐观。地产业面临着国内政策、资金压力、税收政策、内部财务核算及管理等方面的考验。房地产企业应该从自身做起加强其内部管理及财务核算，从而为规避各类经营风险与税务风险发挥其作用。本文结合实际工作需要，对于房地产业的开发间接费用的会计核算、处理及税务方面的日常管理进行相应的分析，明确了房地产企业开发间接费用的内容，并对于该项目所涵盖的各类日常核算内容进行简要的介绍及分析，同时结合相关的税收政策规定，阐述开发间接费用税务处理的相关规定、特殊处理及纳税筹划工作。希望通过笔者较为粗浅的论述，为房地产行业开发间接费用的会计核算、会计处理及税收政策的掌握与实际应用提供一定的理论基础。
开发间接费用的核算是每一个房地产企业都会面临的问题，由于其看似没有具体的房地产项目可以核算，在会计确认、计量及披露过程中难免出现了些随意性。因其属于开发成本的列支范畴，未来将影响房地产企业项目的企业所得税汇算清缴及土地增值税的清算，许多企业的财务人员在对于开发间接费用的核算过程中，没能准确的掌握其核算要求，或是人为因素有意加大项目的成本，将一些不该计入该会计科目的费用计入进来，导致出现收益性化支出资本化问题，造成未来土地增值税及企业所得税清算的不准确。这种无论是主观上或是客观上的原因造成了开发间接费用核算的不正确、不准确，最终将使得企业对外披露的财务信息缺乏客观性，不利于企业财务核算、财务管理的有效实施，无形中损害了投资人的合法权益。同时，成本与费用核算的不准确势必会为企业增添不没必要的税务风险，最终导致企业纳税成本的加大。因此，有必要对于房地产企业的开发间接费用进行较为详尽的解析，为企业规避财务风险、税务风险提供一些必要的支撑。
一、房地产企业开发间接费用概述
首先，会计准则定义的开发间接费用。指房地产开发公司其内部独立核算的项目部或是部门，在開发现场因组织管理开发产品而发生的各项费用。该费用属于无法直接计入房地产开发项目的成本，但是其是为了开发整体项目而发生的，又不能计入到期间费用当中，其应为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入 “开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
其次，税收政策规定的开发间接费用列支范畴。土地增值税实施细则第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这些费用必须与直接组织、管理开发项目有关才能被称之为开发间接费用。同时，房地产开发费用未来将转入开发成本，在土地增值税清算过程中，还有加计扣除20%的税收政策，这也是许多地产企业为了项目结算过程中降低土增税的税负而有意将一些不属于开发间接费用的支出列入其中的一个理由。
二、房地产企业开发间接费用的会计核算
房地产企业在对于开发间接费用进行会计核算过程中，应该在遵循会计准则的前提下，兼顾税收政策，只有这样才能保证既符合财务核算、财务管理的要求，又不违反税收政策。在开发间接费用的财务核算方面，会计准则与税收政策方面的规定有许多相通之处。比如，房地产开发企业会计准则规定开发间接费用主要是现场管理方面所发生的各类支出，其主要包括工资及福利费、折旧、修理修配费用、日常办公费用、劳动保护费、水电费、周转房推销等。但是有一点需要注意的是，会计准则中对于利息费用的支出是可以计入开发间接费用也就是说要求其资本化的，这点符合借款费用原则。但是，对于利息的列支土地增税是要求其不可以计入到开发成本中去的，其属于房地产开发费用的范畴。这一点是会计核算与税收政策的主要区别。
（一）工资、福利费。
房地产企业开发项目过程中工程现场管理机构人员（多指工程、设计、经济及服务人员）所发生的工资薪金。福利费用按照规定据实列支，但是不超过工资薪金总额的14%。
（二）折旧。
房地产企业开发项目部使用的各类与工程管理有关的固定资产（包括机器设备、仪器仪表、房屋等）的折旧费用。
（三）修理修配费用。
核算房地产企业因工程项目管理而发生的各类固定资产的修理修配费用，其固定资产的核算归类与计提折旧的固定资产基本相同。
（四）日常办公费用。
房地产开发企业内部单位为工程项目管理而发生的各类日常办公用品，如纸张、文具、邮寄、电话费等日常办公费用。
（五）劳动保护费用。
房地产开发企业用于职工劳动保护而发生的各类费用，包括工作服、防暑降温饮料等采购支出。
（六）周转房摊销。
房地产企业为安置拆迁居民为其提供的周转使用住房。
（七）利息支出。
房地产企业为开发地产项目所发生的应计入开发成本的那部分利息支出、汇兑损益及银行手续费。
（八）样板间支出。
房地产开发企业为房地产项目的销售为目的，而发生的样板间建造或是装修支出。
（九）其他。
房地产开发企业的其他支出。
三、房地产企业开发间接费用税务处理的相关规定
国内的财政与税务部门为了保证相关制度、政策的延续性，同时也是为了减轻企业的财务核算负担，近些年来通过不断的改革与完善，尽量使得会计准则与税收政策无限接近。但是，在财务的实务操作过程中，税会差异的问题还是客观存在的。以房地产开发间接费用为例，在税务处理方面就有着与会计准则不相一致的地方。对于税收政策来说，如果一笔支出计入开发间接费用则意味着不仅企业未来的土地增值税清算中会降低纳税成本，同时还会减少企业的应纳税所得额，同样会使得企业所得税税负下降，因此税收政策对于开发间接费用的界定要比会计核算相对严格许多。比如，在土增税清算时，税务机关对于房地产企业的期间费用和开发间接费用会根据土增税税收政策予以严格的区分。如税法明确规定，用于直接管理、组织工程项目的人员所发生的费用可以作为开发间接费用予以列支。对于职工教育经费、业务招待费用的支出，要审核其性质是否有项目的开发有直接关系，即视情况而定，而不是开发间接费用科目下的所有支出都成为土地增值税加计20%的依据。