房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法
【摘 要】由于国家不断通过税收手段加大对房地产行业的宏观调控力度，房地产行业的税负越来越重，面对日趋发展完善的市场经济和竞争激烈的外部环境，合理设计税收筹划方案以降低企业成本、增加利润、实现企业价值最大化，对房地产企业来说，迫切而又十分重要。房地产企业的税费中土地增值税占有较大比重，它的税率高、税负重，自2007 年2月以来，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此，加强对土地增值税的税收筹划，对减轻企业的税收负担、改善企业经营环境具有极其重要的作用。本文首先介绍了按“税收法规”进行房地产企业土地增值税筹划的背景，指出由于宏观经济调控及房地产行业税收政策对企业税负的影响，合理设计土地增值税税收筹划方案以降低企业成本、增加企业利润、增强企业竞争力、实现企业价值最大化的重要意义，然后以房地产开发各环节为实施对象，以案例的形式进行土地增值税税收筹划。
【关键词】土地增值税；税收筹划
一、安置房土地出让金返还的土地增值税税收筹划
房地产开发企业获得安置房土地出让金返还，同时将自行开发的房产无偿安置回迁户的土地增值税税收筹划。
案例1：某房地产开发项目为开发的普通住宅，该普通住宅销售单价4000元/平方米，总面积40000平方米，其中无偿安置房5000平方米，建造成本1200元/平方米，扣除项目合计9600万元，安置房土地出让金返还1500万元，公司相关人员建议与政府协商将土地出让返还更改为安置房回购协议，回购协议内容为销售单价3000元/ 平方米，安置面积5000平方米。（假设企业所得税税法允许扣除成本10000万元）
根据税法规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
方案一：安置房未与政府签订安置房回购协议。
增值额=4000×40000-96000000=6400（万元）
增值率=6400/9600×100%=66.67%
土地增值税=6400×0.4-9600×0.05=2080（万元）
营业税金及附加=4000×40000×5.6%=896（万元）
企业所得税=（4000×40000/10000-10000-2080-896）×0.25=756（万元）
净利润=（4000×35000/10000+1500-10000-2080-896）-756=1768（万元）
方案二：安置房与政府签订安置房回购协议。
增值额=4000×35000+3000×5000-96000000=5900（万元）
增值率=5900/9600×100%=61.45%
土地增值税=5900×0.4-9600×0.05=1880（万元）
营业税金及附加=（4000×35000+3000×5000）×5.6%=868（万元）
企业所得税=（4000×35000/10000+3000×5000/10000-10000-1880-868）×0.25=688（万元）
净利润=（4000×35000/10000+1500-10000-1880-868）-688=2064（万元）
方案二比方案一减少200万元土地增值税，净利润增加296万元（2064-1768）。
税收筹划：房地产开发企业获得土地出让金返还，同时将自行开发的房产无偿安置回迁户的项目，应与政府签订安置房回购协议，约定回购总价、回购单价、回购面积，其中回购单价应低于市价，而不是直接取得土地出让金返还优惠政策。
二、先分立后合并的土地增值税税收筹划
房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划。
根据税法规定在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税。
案例2：房地产开发企业A与非房地产开发企业B的两家法人企业，A将已完工并办理竣工结算的办公楼转让给B，办公楼成本7000万元，市场价格为9500万元，假定土地增值税扣除项目合计8000万元。
增值额=9500-8000=1500（万元）
增值率=1500/8000×100%=18.75%
土地增值税=1500×0.3=450（万元）
将案例2中的房地产转让行为更改为先分立（将办好公楼分离成立公司）后与B公司进行企业合并的行为，因合并和分立过程免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税，税负为0万元，减少土地增值税450万元。
税收筹划：房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划，降低企业税负、促进销售、加速资金回笼。
三、第三方支付拆迁补偿费税收筹划
拆迁补偿费是指对被征用或占用土地上的房屋及附属构筑物、城市公用设施等拆除、迁建补偿费、拆迁管理费等，房地产企业在项目开发过程中一般都会涉及拆迁补偿费，拆迁补偿费金额大，能否取得合法票据在土地增值税清算中扣除，对土地增值税税负影响较大。下面介绍下房地产开发企业将拆迁补偿费支付给第三方，由第三方支付给拆迁户的土地增值税收筹划方法。
案例3：某房地产开发项目由房地产开发公司委托某公司（第三方）支付拆迁补偿费7000万元，根据税法规定拆迁补偿费应取得合法票据才能在土地增值税清算中列支开发成本，此项目因无法取得合法票据，房地产公司在土地增值税清算中无法列支开发成本7000万元，即使按最低档税率30%计算，使其至少承担土地增值税2100万元（7000×30%）。