关于长春市小区物业管理的思考
摘要：小区物业管理在改善居住环境、构建和谐社会过程中发挥了推进作用。但随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化，物业管理逐步成为社会矛盾的集中点和爆发点。要全面加强居民物业管理，破难题抓源头是减少物业矛盾的基础，加强对开发商的监管和处罚机制建设是保障，对物业强有力的监管是减少矛盾的核心，政策扶持与大力建设业主委员是根本。
关键词：物业管理；业主自治；业主委员会
中图分类号：F293.33
DOI：10.13784/j.cnki.22-1299/d.2015.06.016
长春市居民小区物业管理开始于1996年，逐步形成了由专业公司管理、业主自治管理、社区管理等三种主要方式。长春市不断加强对物业企业的监管，规范物业服务企业行为，使小区物业管理在改善居住环境、构建和谐社会过程中发挥了推进作用。但随着住宅小区房屋、设施设备逐年老化、弃管小区数量的不断攀升，物业管理逐步成为社会矛盾的集中点，投诉率在逐年增加。
一、从物业管理主体关系探寻物业管理面临困境的成因
政府、开发商、物业、业主及社会组织作为小区物业管理的五大主体，在解决物业问题中缺一不可。
（一）前期设计缺陷带来管理难题
小区物业管理的最大难题就是“一头一脚”，即房顶漏雨返潮和道路的严重破损，这些都与前期设计缺陷有关。首先，东北地区一年温差大，不适合建设平顶房，外墙不适合贴瓷砖，现有的技术水平无法解决房顶漏雨返潮等问题。其次是小区道路破损问题。许多小区没有地下停车场，小区院内停车行车导致小区道路破损严重，尘土飞扬。再次是公共资源利用不均等，各种明星小区评比占据了大量的公共资源。最后是电梯设计及安装不科学等带来的一系列安全问题。
（二）房屋建设水平低带来的物业管理难题
物业的许多难题都与房屋建设水平低有关，开发商在建房过程中，经常擅自对规划图纸及小区的规划设施进行修改，降低房屋质量。墙皮过早脱落、下水堵塞倒灌、预制板过薄、滴水管坠落、栅栏锈蚀、绿化水平低、车位设计不合理等现象大量存在，给日后物业管理带来许多无法解决的难题。
（三）物业准入和退出管理机制缺乏带来的物业管理难题
首先是物业企业准入和退出门槛机制不健全，物业进入小区管理比较随意，不合格的物业是小区管理混乱的开始。物业吃青春饭的现象大量存在，五到七年一过，一走了之。其次是处罚力度不够。由于国家有关法规针对物业服务企业的不良行为鲜有处罚措施，因此，直至目前，对物业服务企业的管理仍然缺乏强有力的手段。
（四）小区自我管理的定位与引导亟待提高
首先是小区物业自治亟待社会定位。激发业主这一主体的主观能动性，把管理的重心从政府管、物业管转到业主的自我管理，树立业主才是小区真正的主人这一观念。长春市到2014年末，已有37个小区实行了业主自治管理，问题是绝大多数业主没有主人意识，表现在多数业主对小区的重大事项关注不够，存在着随大流的从众心理，有些业主抱怨和挑剔的多，而愿意付出爱心的少，对出现的问题常常采取过激的行为。其次是业主委员会建设及凝聚力不够。对物业进行财务监督，反映业主的意愿，维护业主的合法权益，这些都需要业主委员会出面争取。从全国来看，只有25%的小区有业主委员会，但是其中大多数都处于瘫痪状态，名存实亡。同时小区自治存在巨大困难。表现为小区硬件管理资金缺口巨大，小区自治是以低收费为代价的，而修路是小区自治最难克服的困难。再次是相关法律存在空白。小区自治，业主委员会所有的领导层是不领取任何物质报酬的，他们没有任何强制力。最后是缺乏小区自治交流和提高的平台。因为没有行业协会的必要交流平台，许多业主委员会成员缺乏应有的专业管理知识，因而造成工作被动。
（五）社会诉求机制建设严重滞后
物业管理与业主的切身利益密切相关，难免会发生各种矛盾，需要一个表达诉求的社会组织进行评判，这是物业管理可持续发展的社会必备发展环境。由于社会诉求机制建设滞后，出现矛盾时常常是公说公有理婆说婆有理，结果是业主不交物业费，物业收入下降，管理水平打折扣，最后物业公司弃管。
二、改善物业管理，建设幸福长春的对策
在长春市《2014年建设幸福长春行动计划》中第一次把全面加强居民物业管理作为一项重要内容提出：在具备条件的区域推行市场化专业物业服务，对无人管理的住宅区，指导街道、社区组织业主开展自治管理，城区老旧散住宅区专业化物业管理和业主自治管理覆盖率达到93%，逐步实现基本物业服务全覆盖。这一计划的提出一方面表明物业管理问题已经相当严重，另一方面表明政府对物业管理问题非常重视，同时也表明政府对自治管理这一方式的认可。
（一）破难题抓源头是减少物业矛盾的基础
首先是设计适合长春市气候的房屋。长春处于北方高寒地区，尽量少设计平顶房，多采用坡屋顶结构。杜绝外墙贴瓷砖，以减少给行人和车辆带来的危险。其次是用公共停车场代替小区停车。多建设公共停车场以减少小区车辆的进出，减轻对小区道路的损坏。再次是技术监督局应加大对电梯安全的巡检力度，如出现电梯重大质量安全问题，物业公司可直接向住建委提出申请，在不经业主讨论通过的情况下，可动用物业维修基金。最后是充分利用信息网络平台。设立长春物业管理官方网站和统一服务热线，加强与业主的沟通，同时便于公众监督、便于业主决策、便于政府和企业发现问题并及时解决问题。同时用均衡发展代替各种评比。对优质小区发挥引导功能、一般小区发挥扶助功能、自治小区发挥鼓励功能、老旧散小区发挥救助功能，打破把焦点放在打造明星小区和扶持老旧散小区上的局面。
（二）加强对开发商的监管和处罚机制建设是保障
必须加强房屋质量全程管理体系建设。房屋质量是物业管理的基础，加强质量管理，把不利因素减少到最小，为日后物业管理奠定良好的基础。同时在制度上加大经济处罚力度，减少处罚的人为弹性因素。同时要加大对开发商的资质管理。