MLS的核心运营机制与中国互联网经纪未来发展
摘要：通过分析MLS的核心运营机制，指出中国房地产经纪行业要想真正实现经纪人或经纪公司之间的信息资源共享与合作共赢，缩短交易时间，节约交易成本，提升交易效率，就必须在全行业内大力推行单向的独权/独家代理和佣金分成机制，而且必须将两个机制有机结合起来。
关键词：MLS，信息共享，独权/独家代理，佣金分成，房地产经纪
中图分类号：F293.3文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2016）03-0026-30收稿日期：2016-01-22
MLS是Multiple Listing System的缩写，国内学者多翻译为“多重上市服务系统”，是20世纪30年代左右诞生于美国的一种房地产交易模式。MLS的实质是由众多房地产经纪人联合起来共同建立一个信息资源共享和相互合作的系统，使客户委托的房地产买卖、租赁业务能够在较短的时间内完成。MLS在建立初期采用了信息汇编形式，到20世纪80年代，由于计算机技术的发展，原来印刷的汇编形式让位于计算机网络，系统成员按规定将自己所获得的房源或客户等交易委托信息交由网络中心输入，使得所有加入系统的成员无论身处何地都可以及时查询系统内所有的房地产交易委托情况。目前在美国，近90%的房地产经纪人都加入了MLS，95%以上的二手房地产通过MLS销售。在MLS模式下，房地产经纪人真正实现了行业内的信息资源共享和合作共赢，极大缩短了房地产交易时间，节约了交易成本，提升了交易效率。
近年来，由于互联网经济的迅猛发展，国内也涌现出很多号称中国化MLS的房地产经纪网站。但是，迄今为止，房地产经纪行业内的信息资源共享却仍然是诸多经纪网站所共同面临的一个重大难题，传统的经纪公司不愿意将信息资源放到经纪网站。一些知名的网站为了能够从传统的经纪公司获取房源和客户等交易委托信息，手段五花八门，可以说无所不用其极。比如笔者所在的广州市，互联网经纪公司让员工假扮客户到传统经纪公司套取房源资料已经司空见惯；拿钱从传统经纪公司的员工手中购买信息资源也已成行成市，价码清晰；更有甚者，个别互联网经纪公司甚至让员工上演“无间道”，扮求职者到传统的中小经纪公司应聘，获得信任后将中小公司历年积累的信息资源全盘拷贝。笔者曾经与多家中小经纪公司交流，提及互联网经纪公司的如此这般行径，那些传统的经纪从业人员眼里满是轻蔑。
有关互联网经纪公司通过不正当手段获取信息资源的事情不止发生在广州，在国内其他城市也时有所闻。比如，2014年4月24日，成都房地产经纪协会通过官方网站发表声明：针对所谓全民经纪人网站在未征得经纪公司同意的情况下，用金钱等利益诱导其员工私自将客户电话等信息录入所属网络平台的行为提出抗议，要求有关网站立即停止上述违法行为。
信息资源是房地产经纪公司和经纪人的命脉，兴衰存亡全看信息资源的多寡。在中国房地产经纪行业，信息资源共享不单是新兴的互联网平台与传统经纪公司之间的重大难题；在传统的经纪公司之间也是风波不断，“撬盘”“抢客”现象时有发生；甚至在经纪公司内部，经纪人员之间也是尽可能相互提防，将个人获得的房源和客户信息视为“不传之秘”。
在中国，房地产经纪行业信息资源共享难以实现，而没有信息资源共享，经纪人之间的相互合作就无从谈起。虽然基于互联网技术的发展，出现了众多的经纪网站，很多公司也投巨资建立了内部信息资源管理系统，但目前经纪人单兵作战的服务模式仍然占据市场主流。因为房地产经纪公司和经纪人都倾向将信息资源据为私有，导致房地产经纪服务活动中的合作共赢成为空谈，一单交易所花费的时间较长，交易效率难以提高，而参与房地产交易活动的买卖或租赁双方却又迫切希望能够在最短的时间内达成交易，矛盾由此产生，客户因此不得不在多家经纪公司放盘，客观上又加剧了经纪公司之间的争夺。
同样是基于互联网的信息共享系统，为什么MLS会受到美国90%以上房地产经纪人的青睐，而中国众多的经纪网站却成为众矢之的？到底是什么原因导致美国的房地产经纪人愿意在MLS共享信息资源、相互真诚合作并达至双赢？这里要介绍的是MLS的两大核心运营机制——独权/独家代理和佣金分成机制，正是由于这两大核心运营机制的存在，美国房地产经纪行业内的信息资源共享和合作共赢才得以在MLS成为可能。
首先是独权/独家代理机制。在美国，房地产经纪通常包含三种代理方式，即独权代理（Exclusive right to sell listing）、独家代理（Exclusive agency listing）和开放式代理（Open listing）。所谓独权代理，就是卖方赋予特定经纪人在一定时期内（通常为60天或者90天）寻找买方的专有权，只要房产在合同所规定的时期内成功售出，卖方就要向接受委托的经纪人支付全部佣金。在独权代理模式下，不管房产最后由谁出售，即便是由卖方自己出售，接受委托的经纪人都可以获得合同约定的佣金。而独家代理模式与独权代理的不同点在于，如果房产最后由卖方自己售出，卖方则无需支付佣金。开放式代理模式就是卖方可以同时委托多个经纪人出售房产，卖方将向成功售出房产的经纪人支付合同约定的全部佣金，如果房产最后由卖方自己售出，则无需支付佣金给经纪人。
独权/独家代理机制保护的是委托经纪人的利益。委托经纪人不必再为保护信息资源而费尽心机，因为在这种机制下，即使房产等信息资源被其他经纪人员得到，委托经纪人的利益也不受丝毫影响。可以这样说，只要签订了独权/独家代理合同，委托经纪人是愿意公开房产等信息资源的，更进一步，即使合同要求将信息资源在规定的时间内录入到某个互联网平台，委托经纪人也愿意配合。
但是，如果只有独权/独家代理机制，虽然委托经纪人愿意共享信息资源，但仍然不能解决房地产经纪人之间相互合作的问题。试想客户与经纪人签订了独权/独家代理协议，委托经纪人公开了房产交易信息，其他的经纪公司或经纪人拿到信息会怎样处理？如果刚好能够找到配对的房源或客户信息，并且能够保证交易成功后由交易中的另一方支付合理的佣金，这些其他的经纪公司或经纪人才会有积极性去促成交易。这样势必会增加交易双方所共同承担的佣金比率，从而增加交易成本，提升了交易难度。而如果这些其他的经纪公司或经纪人不能从交易中的另一方获得佣金，可以想象，他们即使知道有合适的配对信息资源，也一定会保持沉默，作壁上观。MLS为解决经纪人之间的合作共赢问题，推出了佣金分成机制。