摘要：近几年，消费升级成为各行各业都在讨论的热点话题，无形之中已经影响到公众生活中的方方面面。在居住领域也同样发生着深刻变化，“住房消费观念升级”已成为显著趋势。新中国成立以后至 1990 年代末施行福利分房，公众的居住观念是如何解决“有房住”的问题，也就是如何实现“居者有其屋”的问题。
1998 年开始住房制度改革，随着住房分配被叫停，商品住房市场正式启动，公众的居住观念相应发生变化，人们开始关注社区配套、物业管理、小区绿化等涉及到居住品质的关键因素。
进入 21 世纪，高品质生活已成更多公众的追求目标，在住房消费上，表现在对智能家居、一体化装修及园林化小区等多元化、个性化、轻奢化追求上，公众对住房的要求，已经升级到了“居住优其屋”。“15 分钟生活圈”建设也成为城市更新建设的目标之一，小区内部有完善的生活配套体系、楼下 1 公里范围内有商超、出门就是地铁或公交站……这新配套因素显著提升了居住的便利度，宜居性的重要性也上升到了新的高度。
在此背景下，如何来定量衡量楼盘品质、宜居，以帮助公众进行置业选择，就显得尤为重要。
为此，贝壳研究院发起新房“好房标准”调研，超 14 万资深从业经纪人与百城媒体参与该调研，收集有效样本数据超 14 万。调研从区位因素、社区规划、生活配套、小区规划及居住空间等专业角度，对楼盘的居住品质进行定性评价，并在此基础上建立指标模型，从而定量衡量楼盘的居住品质，为置业人群提供有指导意义的建议。
* * 数据说明
本报告大数据来自贝壳平台真实交易大数据，贝壳平台大数据汇集平台多场景住房消费数据，全方位洞察住房消费特征和趋势； 调研数据来自 140488 位经纪人一手问卷调查结果，覆盖 120 个城市； 报告内的部分数据和内容来自外部公开数据和资料； 调研数据时间段：2021 年 4 月 5 日-11 日； 其他说明：为了保护被调查者隐私，本报告所用数据均经过脱敏处理。
* * 楼盘 品质因子综合分析
在交通、教育、医疗、区位、生活配套、小区规划、周边环境及户型设计等八个主要影响因子中，调查结果显示，交通条件、教育资源及区位情况等三个因子的影响权重最高。
其中，交通条件成为最重要的影响因子，便利的交通是城市高效运行至关重要的因素之一。根据贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，他们在地段选择上更偏向于边远郊区，但在配套方面，交通便利性是必备的选择，过往以“时间换空间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。
除了交通条件，教育资源这一因子也很重要，权重仅次于交通条件。教育资源正在成为衡量房屋价值大小的重要标准，表现在房价上，教育资源具备明显的溢价效应，这一点是由于教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性所决定的。对于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。
区位因子的意思就是房屋在物理空间上的位置，是地段价值的体现，尤其是在区位分化趋势明显的当下，地段选择显得尤为重要。按照城市规划发展规律，一个城市的地段可大致分为中心城区核心地段、城市次中心地段、发展潜力型地段及远郊边缘地段。对于不同地段，所适合的购房人群会有明显区别。
对于城市中心区地段，基于优质配套资源如教育资源等的加持，表现在房价上也相对较高，目标群体应是高收入且置业目的明确，如为了子女教育的二次刚需改善型群体；对于城市次中心地段，配套相对成熟，适合有一定经济能力的首次刚需改善型群体，如因子女教育，家庭结构改变而进行的改善型置业；对于发展潜力型地段，其交通、商业、医疗配套逐渐完善，普遍是房价洼地，适合首次置业的刚需群体；远郊边缘地段，其目标受众分为两种，一种是经济能力有限的首次刚需群体，对于此类群体，置业时交通配套显得各位重要；另外一种是末次豪宅改善型客群，他们更看重的是居住品质，因此，小区规划、户型设计及周边环境更加重要。
除了交通、教育、区位等重要因子外，生活配套、户型设计等因子的重要性也相对较高。
图：对于好楼盘而言，以下哪些因素最重要？
数据来源：贝壳研究院
* * 交通因子分析
交通条件在楼盘品质影响因子中的重要性最高，具体而言，公众的选择偏好会表现在哪里？贝壳研究院选择地铁、公交等影响因子，从调研结果看，地铁站点的权重明显要高于其他因子，其次是公交站点。
如果将“2 公里内有地铁站”的房屋定义为地铁房，那么，对于地铁房与非地铁房，房屋的价格是否有明显区别？结论是地铁房均价要明显高出非地铁房均价，地铁站对于房价具有明显的溢价效应。
对非地铁房与是地铁房数据采用成对 t-检验，原假设是”非地铁房价格均值不小于地铁房价格均值“，结果显示，p-value = 0.001154 < 0.01,即拒绝原假设，也就是说，地铁房均价要明显高出非地铁房均价。
图：购房时以下哪项交通条件更重要？ 88.90%87%73.50%56%35.20%31.10%27.50%10.50%0% 20% 40% 60% 80% 100%交通条件教育资源区位情况生活配套户型设计周边环境小区规划医疗配套
数据来源：贝壳研究院
* * 教育因子分析
教育的重要性不言而喻，对于有子女教育需求的家庭而言，教育因子是其置业时必须要的考虑的因素之一。当然，教育配套也分为不同类型，幼儿园、小学、中学及高等院校等，具体细分来看，其重要性的差异性显著。小学成为最关注的教育配套因子，对于社会而言，小学教育作为整个教育事业的“起跑线”，要提高整个教育事业的质量，小学教育是不可忽略的重要阶段；对于家庭个体而言，优质的小学教育，有利于孩子成长过程中身心健康发展，同时也有利于对今后接受更高等级的教育提供重要条件。由于教育资源，尤其是优质教育资源相对稀缺且分布不均衡，因此教育仍然是影响房价的重要因子，也是改善型客群换房的主要动力之一。
图：楼盘 3 公里内有以下哪项教育资源最加分？ 61.80%26.90%5%3%2%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%2公里内有地铁站500米内有公交站3公里内有地铁线路5公里内有飞机场/火车站/长途汽车站2公里内有公交线路
数据来源：贝壳研究院
* * 生活配套因子分析
便利的生活配套设施对于品质生活而言，是至关重要的因素之一。贝壳研究院将日常的生活配套进一步细分为购物、医疗、餐饮及休闲健身等。调研发现，购物中心或百货商场的重要程度要远高于其他生活配套设施。购物中心可以看作是一座城市在商业经济发展到一定水平的“自然”产物，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化，及对经济繁荣的贡献、城市商业服务的发展都起着至关重要的作用。表现在居住方面，“15 分钟生活圈”可实现的线下购物体验，是品质生活不可或缺的重要一环，成为置业时优先考虑的因素之一，尤其是在新零售模式之下，以盒马鲜生为代表的生鲜门店，对于置业人群而言，具有一定的吸引力。贝壳研究院发布的《2020 盒区房报告》显示（盒马门店覆盖的 3 公里范围内小区为盒区房），盒区房便利性指数均值约为 58.01，非盒区房 38.54。
相对于非盒区房，盒区房居住便利性指数均值高出近五成，尤其在生活便利性方面更具优势，这也侧面印证了购物中心或百货商场的存在对于好楼盘的标志作用。
除了购物消费场所外，公园这一因子的重要性也相对较高。城市公园作为为居民提供游憩生活的境域，是城市的绿色基础设施，作为城市主要的公共开放空间，公园是城市居民健身休闲的主要去处。贝壳研究院曾对北京的 473 个公园进行案例分析，结果发现七成的公园房（公园 1 公里直线距离范围内的小区）成交均价高于对应商圈均价。在严格意义上，因为无法有效排除其他因子如区位因子对房价的影响，所以不能证明公园房具有显著的溢价效应，但公园绿地对居住环境的改善，居住体验的提升，其效果是明显的。
对于医疗因子而言，贝壳研究院选取了北京、上海两个一线城市和成都、郑州两个新一线作为样本城市进行了多维度的数据研究。数据结果显示，相比物业、教育、购物中心及公园等因素，三甲医院对周边住宅价格的影响程度较小，如果医院跟小区距离过近，甚至会成为嫌恶设施。这也从侧面验证了需求侧对其重要性的评价。
58.90%18%13%8.80%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%小学中学高等院校幼儿园
图：好楼盘 3 公里内必须具备什么生活配套设施？
数据来源：贝壳研究院
* * 楼盘配套 因子 分析
除了楼盘的外部条件，住房消费者还会关注小区的内部规划，小区内部的规划是否合理也是楼盘品质的关键因素之一。根据调查显示，绿化率、容积率和交通状况在楼盘配套影响中权重较高，排在前三。
好的楼盘一般拥有较高的绿化占比，高绿化率不仅可以为小区内的居民提供一个散步休闲的优美自然环境，而且绿植充足还可以起到遮阳、防风防沙等重要作用，给原本钢筋水泥构成的楼盘提供了更多活力，提高居民舒适的居住体验。此外，在小区内部交通方面，随着私家车的普及，人们对汽车出行需求的增加，人车分流和车位充足也对楼盘的品质有很大影响。
图：哪些楼盘配套会给楼盘品质加分？ 54.30%18.50%12%10.30%2.10%1.30%0.70%0.70%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%购物中心或百货商场公园或休闲广场综合医院超市/便利店专科医院其他餐馆诊所
数据来源：贝壳研究院 此外，还有一些楼盘特色也会给楼盘品质加分，在调研中发现，水系园林设计、贴心物业成为楼盘品质的加分项，此外小区内有儿童乐园、休闲场所和一梯一户等特色设计也会给楼盘加分。
图：哪些楼盘特色会给楼盘品质加分？
数据来源：贝壳研究院 * * 房屋 布局 设计 因子 分析
疫情期间，长期的居家办公生活进一步激发了公众在居住空间方面的潜在需求。宽敞的卧室还是敞亮的客厅，私密性的要求，如何提高房屋的利用率等，成为居家生活中的关注焦点。调研数据显示在户型布局设计方面，公摊面积成为最关注的问题。根据 2000 年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：
90.10%81%77.10%75.90%54.60%9.60%0% 20% 40% 60% 80% 100%绿化率高低密居所人车分流车位充足大型社区小型社区70.90%64.80%58%56.70%54.80%46.70%40.30%39.50%26.10%5.30%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%水系园林贴心物业儿童乐园休闲会所一梯一户健身跑道入户花园私属庭院科技住宅养老房
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用 房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。当下，住宅的公摊系数一般在 0.18-0.25，商业用房一般在 0.3-0.4。
对于开发商而言，做大公摊面积是为了确保利润最大化，近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升。但站在公众角度考虑，大面积公摊无疑增加购房成本，相对合理的公摊面积成为他们在房屋设计方面最大的诉求。
户型结构，对于购房者而言，重要性不言而喻，方正的户型是高品质居住体验必不可少的前提之一。一般来说，好的户型需要满足的条件包括南北通透、采光好，版型方正，没有多余过道，以提高利用率。
实际上，国家通用的设计规范中有明确的原则，譬如《住宅建筑模数协调标准》中，房屋的进深（纵深各间的长度）与开间（住宅宽度）比例为 6:4 比较合适，但在实际中，很多户型不符合这些原则。
房屋利用率也是户型布局方面关注的焦点问题之一，如何减少多余的连廊、过道以及不必要的储藏空间，以提高房屋的利用率，在买方主导的市场行情下，对于开发商的产品设计提出了更高的要求。
图：哪类户型布局设计最能给楼盘加分？
数据来源：贝壳研究院
在居住空间设计方面，哪些居住功能对于公众而言是至关重要的？调研显示，花园、露台成为受访者最关注的居住空间设计，其次是明厨明卫，对于阳台而言，其重要性并不是最高的，排在第四。
图：哪类户型功能空间设计最能给楼盘评分？ 85.80%78.40%59.10%58.50%41.50%36.30%34.30%30.20%2.60%0% 20% 40% 60% 80% 100%公摊面积小户型方正利用率高主卧带卫私密性高电梯入户动静分离厨卫不对门便于改造
数据来源：贝壳研究院 楼盘户型越多，越容易受到客户欢迎吗？针对这一问题，贝壳研究院做了问卷调研，采用记分的形式，非常不同意 0 分，非常同意 5 分，以测算满意度情况。14 万份经纪人调研数据显示，满意度均值为 4（标准差为 1.18），表示客户普遍认可这一假设。毕竟，更多的户型设计，为客户提供了更多的选择机会，可以根据自身的实际需求和经济能力，选择跟自己匹配更好的户型。
结语：对于“好楼盘”的定义，需要综合考虑小区规划、社区规划等外部规划，也需要参考户型设计、功能空间布局等内部条件因素，从楼盘品质影响因子综合分析看，交通条件、教育资源及区位情况三个外部因子的影响权重最高。
交通、教育、医疗、区位、生活配套、小区规划、周边环境及户型设计等八个因子对楼盘品质的影响权重有明显差异，从各因子中起关键作用的细分点看，交通条件影响因子中地铁站、公交站重要性最高，小学是最受关注的楼盘配套教育资源，购物中心或百货商场的重要程度要远高于其他生活配套设施，高绿化率成为好楼盘的“标配”，户型布局方面公摊面积小为楼盘加分。
综上，从“居者有其屋”到“居者优其屋”，住房消费观念正在发生改变，改善性的居住需求日趋提升。消费者越来越看重居住空间在精神层面的满足，布局追求合理、布置追求审美，感受上向轻奢靠拢；同时。消费者也同样注重房屋的外部条件，绿化情况、物业服务、休闲配套、车位配比等楼盘外部因素在住房消费决策中的影响权重有升高之势。
78.50%75.70%67.80%62.90%39.90%38%31.70%17.80% 17.60% 16.60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%