【摘 要】 近年来，国家对于房地产企业的监管政策频出，各地普遍实行较为严格的限购、限售和限价政策。房地产融资行为的监管日益趋严，地产债受到投资者的较多关注。本文分别对中诚信国际信用评级有限责任公司，联合信用评级有限公司，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“中诚信国际”、“联合评级”、“东方金诚”）三家国内主流评级机构关于房地产企业的评级方法进行横向对比梳理，包括评级框架、评级逻辑以及评级要素等方面，重点对三家评级机构的评级方法进行综合比较与分析，在此基础上对国内评级机构的评级方法要素进行了简要归纳，最后总结各家评级机构评级方法的特点。
【关键词】 房地产 信用评级 评级方法
一、地产行业风险点
房地产行业主要指房地产开发经营，具体界定为房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。
房地产行业是一个风险较高的行业，具有周期性、资本密集型、投机需求旺盛、政策敏感度高、地域性明显等行业特点。中国房地产行业也逐步显现出上述具有普遍性的行业特点，但是在具体表现方式和表现程度上又具有一定的特殊性。主要表现在以下几个方面：
一是宏观环境，房地产不仅具备消费属性，还具备投资属性，因此房地产行业与社会固定资产投资、经济增速、货币政策等宏观经济因素关系密切。
二是政策环境，由于房地产企业的最终产品兼具消费品与资本品属性，行业发展对经济、金融与社会稳定有很大影响，因此房地产行业是政府重点调控的行业，行业的政策敏感度也很高。
三是土储规模及土地成本，土地储备直接反映了受评企业未来的发展潜力和潜在的业务增长空间，在很大程度上决定了受评企业未來的资产和业务规模。房地产开发成本主要由土地成本、建筑安装成本以及税费等构成，土地成本的波动将使得房地产开发成本具有很大不确定性，从而影响企业的经营业绩。
四是融资能力，房地产行业为资本密集型行业，企业通常依靠快速的资产周转来偿债和获取盈利，房地产企业的收入和利润的实现易受国家房地产调控政策的影响，房地产企业的融资能力直接决定了其资信水平。
二、各家评级方法的异同分析
（一）业务风险
国内评级机构对房地产企业业务风险方面分析要素基本一致，均关注经营环境、企业竞争力、业务运营和企业管理四大方面，但各家具体评判指标有所差异，此部分将各评级机构的评级要素进行综合考虑，将评级要素异同点总结如下：
a）经营环境
外部环境关注侧重点较为相似，联合评级与东方金诚共同关注宏观经济、行业政策、竞争格局等因素，这些因素体现了房地产企业所处行业的基本情况和格局。与此同时，中诚信国际与联合评级均关注政府支持、政府补助等情况，一般来说，有国家或地方政府支持的企业，更容易获得各种优惠政策和政府帮扶。
中诚信国际还通过分析企业银行授信状况来判断企业授信规模对其债务和经营的保障程度。联合评级通过土地供应状况、开发资金情况、销售价格等市场供需情况分析其对房地产开发业务造成的影响。
b）企业竞争力
联合评级与东方金城均关注企业区域分析及股东支持情况，由于项目主要区域经济发展水平、人口数量、拿地成本、销售价格指数、区域调控政策直接影响房地产开发成本以及盈利能力，而股东及实际控制人对于房地产企业资金支持、经营管理、人员委派等方面的实质性支持也极为重要。
三家评级公司共同关注企业规模，侧重点略有不同，中诚信国际主要关注企业总资产，联合评级重点关注土地储备规模及在建项目规模，东方金诚更关注企业经营规模及开发规模。
东方金诚更为关注自有物业，其认为自有物业能够给房地产企业带来稳定的现金流，且只有较为优秀的房地产企业才有能力拥有自有物业，是房地产企业重要的竞争优势。
c）业务运营
三家评级公司均关注销售情况、项目建设开发情况、业务多样化、土地储备等评级因素，其中，合同销售金额能够较为全面地反映受评企业的业务规模和市场份额，衡量了受评企业所开发项目的市场真实需求情况，具有较强的可比性;新开工、竣工和年底在建的建筑面积是衡量住宅开发企业客观开发实力的重要指标，反映企业房地产的开发节奏和未来房地产产品供给量，从而可对公司现阶段资金压力状况进行粗略判断;而企业的土地储备是反应企业未来发展规模和增长空间的关键指标，对判断企业未来价值和经营风险有重要作用。
此外，联合评级认为，对土建招标和原材料采购的考量能够从正面反应出企业项目管理能力、成本控制能力及产品定位，并对企业管理规范性和项目把控力作出有效判断。而东方金诚认为分析房地产企业运营的重点即为分析企业的流动性，从项目运行、开发进度、资金安排、预售时点、滚动开发、融资成本等方面，综合考量企业是否存在流动性风险。
d）企业管理
三家评级公司均关注治理结构、管理水平、战略规划等三方面的评级因素，公司治理是现代公司制度的重要组成部分，清晰的股权结构、合理的激励约束机制，能够保障公司的决策效率，是保障公司长期经营政策稳定性的重要基础。
中诚信国际着重考察管理层能否准确判断房地产政策对房地产价格的走势影响，在项目选择上拥有以低成本拿地的能力，能够合理管理项目进度、安全以及准确把握资金流动性。东方金诚和联合评级共同关注房地产企业的子公司管理制度、资金管理制度以及融资制度等。
（二）财务风险
国内评级机构对房地产企业财务风险方面分析要素基本一致，均关注财务报表、资本机构、运营能力、盈利能力和偿债能力等方面，但各家具体评判指标有所差异，此部分将各评级机构的评级要素进行综合考虑，将评级要素异同点总结如下：
a）财务报表
三家评级公司均关注财务报表的质量及其真实性，财务报表质量直接影响对企业实际经营成果的真实反映以及企业间财务数据的比较，而会计财务信息质量是企业会计政策执行的重要体现。评级机构会依据审计报告意见、会计数据的变动或异动情况，并在同一口径的报表下评价及判断受评主体信用质量和稳定性，以体现其真实经营成果。