胜利油田物业管理中的问题及思考
【摘 要】 胜利油田社区企业已走过近二十年的风雨，在历史演变中越来越体现出与时代发展的差距，通过对这些差距的分析和思考，表明与市场经济接轨是发展的必然趋势，油田社区必须从自身出发打好市场接轨的基础工作，才是有效的发展途径。
【关键词】 物业管理；市场；发展
20世纪90年代末，胜利油田的社区企业伴随着我国物业市场的发展从油田企业主业中分离出来，形成了计划体制下油田特色的集物业管理、医疗卫生、环卫绿化、治安保卫、幼教服务等为一体的油田社区管理中心。随着我国物业管理的不断深入，暴露出来的问题呈现增长的趋势，通过各界人士的深入分析，认为造成目前物业管理问题不断增长的最主要也是最深层次的原因是：大多数居民对社区管理工作尚未形成正确认识、立法的发展与社区日益发展相比形成的严重滞后造成的工作被动、物业管理与服务行为亟待规范。此形之下，如何进一步深化油田社区物业管理、如何接轨现代市场化物业管理，成为目前亟待解决的问题。下面结合胜南社区的实际情况和我国物业管理的发展状况，进行简单的分析。
一、深化管理的背景
随着我国市场经济的发展、油田改革的不断深入以及中石化自负盈亏模式的逐步实现，油田社区存在管理体制、运行机制、资源配置等与当前的物业市场不相匹配的问题，与国家社区建设法律法规规定和要求也存在不相符合的情形。因此，深化管理、深化改革势在必行。
（一）深化管理体制是市场化发展的需要
市场化的物业管理虽然存在这样、那样的诸多问题，它却是《公司法》主体下的公司企业，具有《公司法》内容的管理体制，在这个方面，油田社区企业存在一定的距离。社区是隶属于油田的二级单位，各类服务设施、内部生活设施均由社区自建并自成体系。社区内的组织多为油田创办，居民自治团体较少，居民较少参与社区的管理。社区内各种事务的决策及实施往往由油田相应的部门承担，社区规范被各种各样的油田组织规范所代替，表现出社区的行政管理突出的特点。在管理体制、运行机制上具有较多与国家社区建设、法律法规规定和要求不相符合的情形。因此，在管理体制上与市场化管理接轨是一个企业发展的必须。
（二）深化运行机制是市场化管理的需要
从社区的服务区域方面来看，胜南社区是管理局按照地域界限进行划分的，划分服务区域的同时也划分了物业服务的市场、地域管理的市场，不存在市场竞争。这种相对封闭的运行机制和管理模式，导致了目前相对垄断的状态，管理局划分的区域成了各自为政的服务市场。封闭性有利于社区管理与服务，但延缓了社区的社会化步伐，影响了国家政策和法律所推行和倡导的社区治理结构的形成。因此，改变现有的管理模式，不但是市场化管理的需要，更是接轨社会发展的需要。
（三）深化资源配置是市场化管理的需要
管理局对社区管理调控的主要方式是经营承包责任制。每年年初与各社区签订经营承包合同，然后由经营管理部、财务资产处、公共事业部等部门按照承包合同的要求定期或不定期的对社区进行考核，根据考核结果采取季度预兑现、年终总兑现的方式进行奖惩。这种具有浓厚经济依赖性的以收抵支“吃补贴”的经济运行模式，使社区无法形成自身独立的经济良性循环。
（四）管理职能的转换是市场化管理的需要
胜南社区及管理局各社区企业基本上都是集决策、管理、服务三种职能于一身的物业管理模式。一方面它行使业主即管理局的决策职能，同时还行使所属各物业公司的管理职能，对小区的经营费用实施管理；另外还行使专业公司的服务职能，对小区的环卫绿化、转供水电气暖、房屋维修、治安保卫等进行管理服务。这样的管理不利于市场经济的发展。
二、市场化物业管理的内涵
《物业管理条例》规定：“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”
物业管理市场化是指形成有活力的物业管理市场，业主通过市场选择物业管理企业，物业管理企业通过市场寻找代管的物业；物业管理企业按照现代企业制度组建和运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具有独立承担民事和经济法律责任的企业法人，日常管理工作也纳入市场运行轨道，走以业养业、自我发展的道路。
物业管理的特征是：一是社会化，通过物业管理将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。二是市场化，业主有权选择物业管理单位，业主聘用的专业物业服务企业按照业主的意志与要求去实施物业管理，改变终身制企业的聘用制，促进服务态度的改善和服务质量的提高。三是企业化，物业管理单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能，它作为一个独立的企业法人，按照《公司法》规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。四是有偿性，物业服务企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。五是专业化，物业管理是由专业的物业管理公司对物业实施统一的管理。这种管理是将有关物业的各专业管理纳入物业服务企业的范畴之内，有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施和工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化管理。
三、深化社区管理的几点建议
（一）规范业主身份，理顺法律关系
市场经济关键的核心点是产权清晰，市场化管理的基础是主体明晰，而油田社区居民尚未取得房产证，并且房改房、房改经济适用房、经济适用房土地使用权问题尚未解决，土地出让金没有缴纳，共有部分产权问题尚需要进一步明晰。按照《物权法》第十七条、《物业管理条例》第六条、《山东省物业管理条例》第二十八条的规定，油田社区居民尚未取得房产证，还不是严格法律意义上的“业主”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该规定明确了油田社区居民“业主”的身份，同时为社区管理和服务之间的法律关系提供了法律依据。