浅析信息化背景下房地产估价数据标准
摘 要：信息化是房地产估价行业的必经之路，信息化的基础则是行业间有统一的数据标准。本文首先分析了房地产估价数据标准建立的意义，并就编制标准具备的条件和困难进行了探讨，最终提出了一些建议，希望对房地产估价数据标准的编制起到一定的作用。
关键词：房地产估价；信息化；数据标准
1 前言
房地产具有价值量高、影响价格的因素复杂等特点，房地产估价服务愈来愈多地渗透到社会经济活动的各个领域。房地产估价的实质是房地产估价师利用收集的与房地产估价相关的数据信息加工生产出符合要求的估价信息数据，供客户决策参考。[1]自党的十八大报告中提出“新四化”以来，信息化的建设步伐愈发坚定快速，房地产估价行业的数据运用正发生着深刻变革，房地产估价数据标准的建立势在必行。
2 房地产估价数据标准的概念
2.1 房地产估价数据
数据是信息的有序化，可以是符号、文字、数字、语音、图像、视频等。数据是信息的表现形式和载体，信息是数据的内涵。房地产估价数据就是指在房地产估价活动中所涉及的信息的表现形式和载体，它涵盖的范围非常广泛，涉及到房地产估价的方方面面。
2.2 房地产估价数据标准
数据标准是以数据，即数据产品、数据过程或数据服务为标准化对象，找出数据活动或概念的最佳状态，加以统一而制定的标准。[2]房地产估价数据标准是对房地产估价中重复出现、共同使用、需要进行统一处理的信息作为标准化的对象，并得到能够指导和引领房地产估价管理、作用、运用的规范性文件。
3 建立房地产估价数据标准的意义
3.1 信息化和大数据的要求
大数据时代的来临和信息化的推进，让人们搜集和利用信息的方式和途径发生了根本性的改变，数据的交换和检索频率都迅速提高，数据将成为企业在信息化背景下的核心竞争力。信息化的基础在于数据标准的建立，通过统一和规范数据定义、数据的表现形式、数据的分类和编码，形成统一的数据语言，以实现系统内部以及系统之间的数据交换和使用。
3.2 行业发展的需要
数据标准的建立能够规范房地产估价行业信息的采集、整理、量化和应用，对促进行业信息化、数据化的发展起到积极推动作用。标准化的数据使得行业间统一的数据平台能够运行，数据的创建、维护、更新将更加有效率，将会大大提高数据的质量和精度。
3.3 与系统外部交互的需要
房地产估价数据标准的建立将会促进与其他相关行业、相关部门的对接与交互。目前，我国在不动产登记、房屋交易、房地产税收等方面逐渐形成了各自的数据库系统，也有着各自的数据要求和标准。建立统一的房地产估价数据标准，便于提高各部门服务效率，推动房地产数据信息的公开化、透明化。同时能实现与金融机构、房地产经纪机构、房地产企业等部门的数据库进行对接，全面把握市场信息，有效预测和控制房地产市场风险。
4 有利条件与困难
4.1 有利条件
（1）办公自动化的普及。目前，大部分企业都已经建立和运行了OA系统，不少企业已建立起自用的数据库，设置了技术支持部门，这不仅有利于提高企业业务管理的效率，也为企业运用房地产估价数据标准提供了应用基础。（2）相关标准的实施。在房地产估价行业中有《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等标准，相关领域中有《房地产市场基础信息数据标准》、《房地产业基本术语标准》、《房地产登记技术规程》、《房屋代码编码标准》等标准，这为房地产估价数据标准的编制起到很好的参考和借鉴作用。（3）相关政策的颁布。各地方政府相继出台了不动产登记实施细则，以及房产税的全面试点，保证了房地产估价中重要数据资料的完整性和可信度。
4.2 困难
房地产估价数据标准的编制与实施主要存在以下两个方面的困难，一是编制难度大，二是推行存在一定的阻力。
房地产估价业务所涉及的数据资料多，需要标准化的对象数量庞大，这在客观上为数据标准的建立带来了难度。这些数据包括：（1）基本属性数据。主要是描述房地产基本狀况及特点的数据，如区位状态数据、权属状态数据、房地产实物状况数据等。（2）交易数据。主要是各类房地产交易案例数据，如土地价格数据、建筑物造价数据、房地产价格数据等。（3）估价业务数据。主要是房地产估价业务活动中产生的过程和结果数据，如客户数据、项目委托数据、项目收费数据、项目归档数据等。（4）主体数据。主要是房地产估价参与者的数据，如估价机构数据、法定代表人数据、估价人员数据以及行业协会数据等。（5）参考数据。主要是估价业务中涉及到的参考资料信息，如基准地价信息、地价指数信息、房地产指数信息、利率信息等。
同时，数据标准的编制除了需要房地产估价的经验和专业知识，还需要具备标准化领域和信息技术的相关知识，因此对编制人员的能力和知识要求较高。
第二，由于行业的整体信息化建设水平仍然较低，各企业的信息化水平不同，行业中对估价数据标准应用的热情不高。此外，估价协会对行业的管理侧重于业务管理，对行业的信息化发展推动力度不足。
5 一些建议
5.1 数据标准编制的原则
房地产估价数据标准要满足批量评估的要求、满足回顾性评估的要求、满足未来数据整合的要求、满足实用性的要求、满足体现不同数据在估价中作用和地位的要求。[3]因此，在编制过程中应当遵守下列原则：（1）统一性。要与行业或相关行业有关标准、规范充分结合，保持高度统一。对于同一个概念使用同一个术语，对于已经定义的概念避免使用同义词，每个术语的含义不应有歧义。（2）前瞻性。数据标准要准确把握信息化的要求，要适当预测行业未来发展的方向，充分考虑到房地产业、建筑业、金融业、房地产经纪业等相关行业的发展对房地产估价行业以及数据标准的影响。随着社会经济的高速发展，房地产估价数据的内容和维度都发生变化，还要适当考虑数据标准的可拓展性。（3）兼容性。要充分考虑计算机信息系统的操作要求，要注意与现有数据标准库保持兼容性，以实现运用时的数据连接与交换。（4）适用性。要充分考虑使用的便利性，一方面数据标准要便于直接使用，能有效指导房地产估价机构、估价人员进行信息的搜集、整理、储存，另一方面要便于金融机构、行政管理部门、估价机构等部门之间进行数据检索及交换。
5.2 分部分开展编制工作
由于房地产估价数据内容繁多，在标准编制中可以考虑将一项标准分成若干个相对独立的部分，各个部分分别涉及房地产估价数据的其中一个方面，并且各部分能够相对独立地使用，可以采用分部编制的方式，分为房地产估价基础数据标准、房地产估价交易数据及参考数据标准、房地产从业主体及业务数据标准分阶段进行编制。
5.3 重点把握标准化对象的范围
在标准编制过程中，重点要分析对哪些房地产估价数据进行标准化。应当将那些行业中共同使用和重复使用的数据首先列入到标准化的范围，对那些少数或部分人员使用和需要的数据，可以不纳入标准化的范围。
5.4 制定估价标准应用激励机制
行业监管部门和行业协会应当加大信息化的宣传培训力度，制定有效的鼓励措施，积极推动行业信息化的发展，从技术、组织、管理多个方面采取激励机制，推动房地产估价数据标准的编制以及应用工作。
参考文献：
[1] 徐长林.房地产估价数据分类编码标准若干问题初探[J].中国房地产估价与经纪，2014（5）：30～36.
[2] 唐琳，施良，邬可可.XML技术的房地产估价数据标准研究[J].中国房地产（学术版），2013（24）：61～69.
[3] 孟庆才.基于政府房地产登记信息服务的房地产估价数据标准探索与实践[J].中国房地产估价与经纪，2014（6）：63～66.