链家：二手房均价达８０１４～８２２８元／m2
或许，以前房地产二手市场存在种种弊端，而调控政策则是影响其全局发展的最大“利剑”，这把“利剑”在去年已发挥威力，2007年仍将继续发力，且更有针对性和可执行性。对此，链家的研究表明，今年二手房房价涨幅将回落至12％至15％，部分区域的房价上涨会出现“走走停停”的现象。
交易环节监管发力
近年来，针对房地产二手市场的“对症下药”成了中央及地方政府的一大要务。
回顾近两年的房地产政策，其引起的市场反响各不相同。从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”等各项政策，对二手房市场都产生了较大影响，特别是二手房个税的改革，更使市场交易量在第一时间紧缩。因此，2006年的投资者都非常谨慎。因为他们明白，政府的政策储备是相当充足的。如果房地产市场达不到调控的预期效果，还将有新的调控措施出台，投资风险也许会大大增加。
因此，监测相关政策的执行将是2007年房地产调控的重点，同时还会出台新政策，并且将更有针对性和可执行性。从目前现状来看，影响二手房市场的调控政策可能有：再次上调利率，因为消费者的购房需求还没有得到切实体现，二手房高企的房价也没得到有效抑制。另外，北京市在2006年12月至2007年12月将开展全市房屋普查工作，该普查结果将会为政府制定更细致的调控政策提供有力依据，而其中直接针对二手房市场的普查结果也将是一大重点。预计，2007年北京二手房调控政策将会更加严厉，更加细致，其中包括如何杜绝中介公司“吃差价”，如何对二手房买卖的交易进行资金监管等。
房价涨幅约为12％～15％
2007年二手房房价涨幅将有所回落，涨幅约为12％～15％，均价将达到8014—8228元／平方米。
从控制房地产投资角度看，政策效果比较明显，但房价涨幅的控制效果不佳。以二手房价格为例，2006年二手房价格一直在高位运行，且涨幅过快。据统计，2005年北京二手房均价为6031元／平方米，而2006年这一价格为7155元／平方米，同比上涨了18．6％。这当然不是政府想看到的。
当然，政策对价格影响较大，但持续时间较短。毕竟房价变动主要还是供需关系变化的反映。2007年二手房价格将继续上涨的原因可从供应、需求及交易环节三个因素来分析。
从供应看，政策主张增加限价房、经济适用房及廉租房供应，主张调整住房结构及土地限时开发等，但到目前为止都尚未能充分落实，实际效果不理想。另外，二手房的初端——新商品房，未来供应难以大幅增加，尤其是部分项目需要奥运之后方能开工，又势必导致新增商品房供应紧缺。
从需求看，新增商品房供应量有限，会导致部分消费者将需求转移至二手房市场。而为了迎接2008年奥运会，全市的轨道交通及公共设施都在抓紧建设或改善，这将直接利好于二手房市场，带动成交量和成交价格的上涨。预计2007年的二手房交易在9万至10万套之间。
从交易环节看，营业税和个税的开征确实对于抑制需求起到了—定作用，但这尚不足以缓解供需之间的矛盾，反而加大了交易成本，影响了交易量。2007年，对二手房交易的政策重点应该是促使市场更加透明化、规范化。
区域价格相互制衡
在二手房价格一路飙升时，一个有意思的现象是现在有些区域的二手房房价不再像以前一样持续上涨。有的区域房价涨到一定程度之后就会停一段时间，而此时相关区域的房价可能还在上涨，当前者和后者的房价差距缩小到一定范围内，前者的房价才继续上涨。
例如，2006年12月，西直门、公主坟、北太平庄、马甸以及中关村等区域的二手房价格均已超过了10000元／平方米，和平里的二手房价格也达到了9800元／平方米，团结湖的二手房价格亦在9000元／平方米，但是这些区域在2006年10月、11月和12月，价格几乎没有再上涨，处于“滞胀”状态。
这是因为，当这些区域二手房房价涨到一定程度时，与其他区域的价格差拉大，就有部分消费者将转移到价格相对便宜的区域购房，从而使“滞胀”区域的供需矛盾缓解，价格稳定；而价格相对落后的区域由于购房者增加，供需紧张，在一段时期后市场交易价格也跟着上涨，并向价格较高的区域靠近。如此来回循环，整个二手房市场在相互制约中平稳发展。
2006年以来，随着市政交通、配套的逐步改善，一些二手房集中的新兴区域日益活跃。如随着南城商业配套的完善，地铁4、5号线的带动，都将让丰台、马家堡、刘家窑一带成为热点。这些区域二手房房价在2007年的上涨幅度将超过15％。
租金售价比逼近“警戒线”
对于房地产健康与否，链家一直主张以租售比(即房屋月租金与售价的比值)来评判。按照国际公认的租金售价比应该是1∶200—1∶300之间。如果2007年的二手房价格继续上涨而租金停滞不前，就预示着市场风险很大。
2006年，二手房价格在不断上涨的同时，租金却没有明显增长，这使得租金售价比呈现扩大之势。据统计，2006年北京一居室普通住宅的平均租金为1526元／月，平均售价为37万元，租金售价比为1∶242；两居室普通住宅的平均租金为1751元／月，平均售价为49万元，租金售价比为1：280；三居室普通住宅的平均租金为2343元／月，平均售价为67万元，租金售价比为1∶286。
由此可见，二手普通住宅市场已在逼近国际警戒线，必须要警惕。倘若2007年的房屋租金无法较快提升，那么二手房房价继续大幅上涨就会带来极大风险。
值得注意的是，由于近几年高档公寓市场的投资者较多，这些高档公寓又基本都流入到租赁市场，因而高档公寓租赁市场出现了供大于求的现象，导致租金下滑。2006年高档公寓的租金不断下滑，这种状态在2007年很难有较大改观。
市场将更青睐专业化服务
竞争存在于市场的每个角落。2007年，北京地产中介公司的竞争将更加激烈，竞争领域将从销售模式向服务品质以及细分市场转化。
目前，北京共有三四千家房地产中介公司，然而，排名前三家的中介公司基本占了市场份额的25％，而2005年这一比例尚为15％。由此可证明品牌集中度正在提高。
但与此同时，这些中介公司的品牌优势和市场先人优势还不是特别明显。以前主要靠“不吃差价”的销售模式来进行竞争，而现在很多中介公司都能做到这一点，因此下一步将比拼谁的服务更好，谁就能赢得更多的消费者。
而对于众多的中小中介公司来说，要想做大做强就必须明确自己的定位，挖掘细分市场的潜力。如果继续走大而全的老路将很难有所突破。比如，目前北京已经有了像专门做四合院经纪的万德成房地产经纪公司，且市场业绩较好。可以预见，今后北京房地产经纪公司只有在专业化、细分化市场中做足文章，才会有更大的竞争优势。
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