在房地产业,国进民退的趋势太明显了,大家都比较担心,也有点不服气,遇到的不是想象中的正规军。 “北京的土地竞拍已经达到了历史上的最热点,每一次都在刷新纪录。拼抢之惨烈,让大家都屡遭打击、倍感失落与困惑。”华业地产副总裁、中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰在京接受《新民周刊・楼市观察》专访时感言。
《新民周刊》:作为国美系地产高管的元老和标志性人物,您的离任与上任倍受业界关注。在切入正题之前,能否先谈谈为什么选择离开国美,加盟华业地产?
陈云峰:我为国美电器、鹏润地产、明天地产服务10年了,对它们有很深的感情,也比较了解国美地产业务,国美在地产界实际上还是个小字辈。本来以它强大的资金实力,可以做得非常成功,但由于地产业务在国美被明确界定为第二产业,无论在人才储备还是管理上都无法与零售业务相匹及,错过了前几年房地产行业最好的发展时期。
之所以选择华业地产,因为它是上市公司,相比未上市企业具有更多可持续发展的前景,主要表现在融资能力。另外一个对我特别好的机会是,华业完成上市后,为了长远规划,把总部从深圳迁到了北京。这家典型的南方企业需要对北京、北方房地产开发以及全国性大企业的管理模式都比较有经验的人。
《新民周刊》:华业一直比较低调,您的到来将给它带来什么改变?
陈云峰:华业实际上有比较悠久的历史,和万科、中海同属于80年代深圳最早起来的一批房地产开发企业。但它原来也太中庸、内敛了,这样一家上市公司很多人都没听说过,甚至在进入长春后,好多人到现在都不知道项目的开发商是谁。董事长希望我这种外向的性格以及在业内很好的人脉关系,能够将华业原来的性格,从超内向变成内外兼顾。
华业目前的定位是在城市的核心地段做精品住宅,项目分布在深圳、北京、长春,大连一个项目很快会开盘,上海的项目我也在谈。但在北京、上海这样的一线城市,真有可能一两年抢不到一块地。布
局于其他的省会城市,确实是一个发展方向。中国的房地产已经走过了单个城市发展的粗放模式。在2009年中国房地产企业上半年销售20强中,都是万科、中海、保利这些在全国布局的开发商,依靠品牌的传导力和专业的管理能力,有效地规避了在单一城市发展遇到的风险。所以我建议要重视华业地产的品牌。
《新民周刊》:作为华业地产负责土地储备和营销工作的副总裁,您这段时间参加土地竞拍的体会是什么?
陈云峰:我从5月份开始突然忙了起来,平均每周都要参加两三场土地竞拍活动。就我亲身的体会而言,北京的土地竞拍现在肯定达到了历史上的最热点。在最近不到两个月的时间里,出现了一次比一次胆子大、不断刷新纪录的现象。5月21日,富力地产以超出挂牌起始价近4倍的天价拿走广渠门10号地,成为北京第一个新地王。6月25日,通州九棵树地块,以17.4亿元的高价刷新了纪录。仅隔一天,朝阳区奥运村乡一块住宅用地以19.6亿元飙出了新地王。四天之后,又换成了广渠门15号地。甚至7月6日远在南五环的大兴黄村的一块地,被上海绿地集团以30.25亿摘得新科地王,每平方米的楼面地价高达6605元。如果说广渠门15号地的拿地成本还在上限之下,大兴这块地实际上已经突破了上限,因为周边的楼盘每平方米才卖8000-9000元。
《新民周刊》:京城的土地市场为什么会骤然升温?
陈云峰:2008年一年到2009年的1、2月份,是整个房地产大的阶段性谷底。以万科为代表的龙头企业都蛰伏了一年,在“告股东的信”里面检讨怎么没拿地,实际上大家无一例外。没有哪个企业认为这是底就敢去抄。因为房地产的风险太强了,如果抄错了,可能对整个企业的发展都是致命的打击,一块土地定生死的情况真的存在。所以大家都很谨慎,谁都没敢动。
随着3、4月份销售市场开始转暖,直到进入5月份,市场都没有冷下来的趋势。开发商才意识到房地产市场确实开始复苏了。整个行业经过两个月的观察,再加上销售回款比较好,一块儿都出手了。我们公司也是在这样一个大背景下,感觉到要赶紧研究发展问题,很自然将土地储备的问题提到日程上来。
在北京现在有3000家房地产公司,应该说都是有拿地需求和压力。僧多粥少,好地块更少,竞争就出现了白热化。每一个地块推出来,几乎都有超过10家的开发商投标报价。
《新民周刊》:潘石屹认为广渠路15号地的最终拍卖价格,显示出开发商太不理性了。您怎么看?
陈云峰:这次拍卖其他公司并不是董事长亲自去,而潘石屹不但自己去,连夫人都带去了,看样子两人本来是准备竞拍完了一起庆祝的。因为潘石屹的优势是在CBD。15号地属于CBD东扩之后的区域,可以说是在自己的家门口。另外,他通过三里屯、Soho的销售,包括银行给他的信用额度,资金面非常有优势,应该说是志在必得,所以出局之后他的反应是比较强烈的。
广渠路15号地的楼面地价高达相当于16000元/平方米,目前,该区域内楼盘的销售均价在18000元/平方米左右。像潘石屹、远洋这些大的企业都是在比较谨慎地作地价成本的测算,认为楼盘售价至少需要在2.5万元/平方米以上才能有利润,他们对于未来的盈利确实没有把握。
但这块地比较成规模,如果成本确实能够控制在2万/平方米,将来卖到2.5万/平方米也不是没有可能,更何况中化对楼盘销售的期望高达3万/平方米。在我个人看来,中化方兴要么是太傻,要么就是太聪明。这个项目一定会赚大钱。如果是我去操作,不会做成一个单纯的住宅,而是用万达目前比较成熟的模式做成综合体,包括住宅、商业、写字楼,甚至是酒店。用住宅回笼资金,保证整个地块的建设。将来盈利落实在写字楼和酒店上。而有了这个商业和写字楼的定位,它的住宅就可以定位为豪宅。连星河湾的位置都可以卖到3.5万/平方米,为什么广渠路不可以卖到3万/平方米?
《新民周刊》:中国电子、中化方兴、保利地产等央企下属的房地产公司成为抢地的主力军,这是中国房地产十几年的市场化进程中从未有过的现象。他们为什么在今年的竞拍土地上更为激进?这将对房地产业的格局产生什么影响?
陈云峰:这些“央企外行”在房地产开发方面的经验并不是很丰富,看到房价上涨的势头,预期反倒比较乐观,手法也更为生猛。此外他们确实有钱,就像中化方兴,40多个亿可以一次性付清。业内猜测有可能他们的资金原来不是用来做房地产的。集团看好房地产行业,在主营业务还看不准、投资见效慢的时候,把用于这部分业务生产、研发的资金给拆借到了地产上来。而中字头的企业也有更多的渠道可以拿到银行贷款。
这些央企对其他开发商的挤压非常厉害。土地是房地产企业的命脉。他们不用在销售市场上竞争,只要在拿地上保持主导优势,就可以把其他开发商挤出这个行业。在房地产业,国进民退的趋势太明显了,大家都比较担心,也有点不服气,遇到的不是想象中的正规军。
《新民周刊》:地王频出的激进之势是否会再次触发政府的宏观调控?潘石屹对此明确表示,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。地产评论人士杨少锋则认为,两年以后,等待房地产的会是又一个拐点。
陈云峰:前两天中房协的领导还跟我说,这几个月房地产的发展速度太快了。资金要是照这么继续大量地流入,应该会有一些控制性的措施出来,最近建设部又在调研。
但在全球金融危机没有明确结束之前,房地产企业的当家人会认为政府将很难下决心调控房地产。这是先热起来的一个产业,人们还寄希望它拉动上下游产业链。对于房地产市场的泡沫,政府肯定是会调控,但是在什么时候、采取什么力度、用什么方式调控,还不太好说,要看整个宏观经济的发展情况。