【摘 要】经济适用房是随着我国市场经济发展而出现的，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的供给，分配方式在目前存在一定的不足，本文针对该问题进行了分析并提出解决措施。
【关键词】经济适用房；开发；管理；分配问题
全国各地开展了规模宏大的经济适用住房建设，带动了城市面貌的改善，广大居民的总体居住房水平得到了提高，但是，在经济适用房住房的建设和管理中还存在不少问题，应认识研究达到妥善解决。
一、 目前经济适用房的状况
在我国，经济适用房的提出直至兴建小区，虽然加大了经济适用房建设，是解决目前房地产价格偏高，普遍居民居住条件难以改善的主要手段，但它不仅是个经济问题，更是社会问题和政治问题。
目前我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但它只解决了一部分中低收入者的住房问题，离现实需求还有很大差距，究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用房的价格与一般家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍，另据中国社会调查事务所对北京，上海，重庆，武汉，广州等五市居民进行的一项调查显示，有60%左右的人认为，目前经济适用房的价格太高，有15。24%的人认为可以考虑，认为可以接受的仅占24。65%。
二、 经济适用房发展中存在的问题
（一） 经济适用房供不应求。经济适用房用地是由地方政府划拨的。而土地收入是地方的主要收入，这有损地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣。
（二） 高中低收入家庭的划分没有具体标准，使经济适用住房的供应对象说起来明确，做起来混乱。现实社会上的实际情况是，一些房地产开发单位按上级审批的经济适用住房计划建设的住房，一部分按经济适用住房价格卖给了中低收入家庭，一部分却按市场价格卖给了高收入的家庭。这样，一部分高收入的家庭占了政府优惠政策的便宜，而应该买到经济适用住房的家庭的权益受到了侵犯。
（三） 经济适用住房规划设计水平不高、且有的不按规划实施。如有的不按规划建设幼儿园、公厕等公共设施；有的不按规划确定的比率建设绿地；有的经济适用住房（安居）小区规划落后、行列式，单体设计火柴盒、无变化、水平低；有的安居小区住房施工质量差，室内布局不合理、不方便、不适用，档次低；有的经济适用住房在建设中为了降低造价使用质次价廉的建筑材料，给今后的使用带来隐患。
（四） 有的经济适用住房设计不合理。早期在试点期间建设的经济适用住房叫安居工程房。有的把安居房理解为是解决有无住房的问题；所以设计的套内面积一般建筑面积都在60m2以下，面积偏小，而且使用功能不全。后来，安居住房发展成为经济适用住房，出售的对象从无房户、缺房户发展为广大中低收入的家庭，经济适用住房套内建筑面积有的超过100m2，显然面积偏大。
（五）经济适用房分配管理不合理
1、富人购房现象严重。经济适用房的目标人群本是中低收入家庭住房困难户，旨在解决城镇中低收入家庭住房问题。然而，近年来全国各地富人购房现象越来越普遍。
2、中低收入人群弃购现象普遍。在近几年的经济适用房销售中曾出现过这样一种怪现象：一方面经济适用房供不应求；另一方面老百姓在辛苦排队摇号后却最终放弃购买经济适用房。
（六）销售环节运作不规范。为降低建设成本，国务院等有关部门对进入经济适用房的各项收费采取了一系列减免措施取消了各种无法律法规依据的摊派集资费。然而，政府相关部门却并未执行，依然收取各种费用，政府的优惠政策并未落到实处。
（七）物业管理水平偏低。物业管理无论是对商品房来说还是对经济适用房而言都是不可或缺的一部分。据一份调查资料显示，业主对高档商品房小区物业评价总体较好的比例达到68%；对经济适用房小区的物业评价却很低，总体差占33%，服务质量差占28%。管理水平差占29.3%收费不规范占36.2%.业主的不满意感主要是因为物业公司提供的服务针对性不强，物业公司在管理过程中只注重企业本身的利益，脱离业主的实际需求，盲目地推出一些投入小、产出高的服务。
三、完善经济适用房建设与使用问题的对策
（一）建立合理的定价机制。经济适用房的建设成本包括征地拆让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施建设配套费、贷款利息、税金等费用。为有效地控制经济适用房的价格，各地政府应当全面参与经济适用房成本的核算和定价过程中，必要时可以用市场手段来降低成本。政府部门还可以成立专门的定价小组，经过对省内外各区域经济适用房价格的调查来定价。当然最关键的在于要结合当地的情况，当地商品房的价格就是一个很好的参考对象。
（二）严格控制户型面积。虽然政府对经济适用房的建设给予了一定的优惠政策，但是开发商为获取高额利润都将建筑面积扩大了许多。经济适用房的建设规模应由各地政府根据当地符合条件家庭的需要和实际供应能力来确定，例如杭州的标准是：家庭三人及以下者住房保障面积为60平方米，三人以上者为80平方米。目前，我国已经明确规定了经济适用房的控制面积，那么对于不符合设计标准、户型面积过大的经济适用房建设项目，规划部门首先应不予审批，针对那种已经建成或是销售的户型超标的经济适用房，仍要进一步加强监管。
（三）优化经济适用房的选址。我国目前存量市场发展空间很宽广，即二手房市场和老旧公寓有待挖掘。二手房、老旧公寓就其周边环境、交通、医疗、学校等配套设施来讲是相当成熟的。如果将这部分房屋改建为经济适用房，相信百姓都会抢购何来不愿购买之说了。此外，这样做还有两个好处：一是解决了经济适用房建设中的选址问题；二是增加了经济适用房的供给量，降低了建设成本。
（四）明确购房者标准和资格审查机制。目前，我国对经济适用房保障对象的界定为中低收入人群，试问何谓中低收入？这个概念过于广泛了。并且目前个人资金管理、信用管理等相关条件还不配套，要调查清楚一个人的家庭收入并非易事。因此，在制定经济适用房制度时首先应以国家法定的形式规定标准，再由地方政府根据本地的收入情况拟定适合本地区的标准。在这个方面政府应该将考核标准定量化、合理化。比如，采取多指标考核，将现有的考察家庭人均收入改为考核家庭年总收入、家庭总资产、人均住房面积等多个指标，其中之一不达标者均不能购买。
四、加强对经济适用住房建设的管理，不断提高建设质量
要彻底改变经济适用住房就是低水平住房的错误观念，要高水平、高质量的建设经济适用住房。在经济适用住房的建设和管理中，除了土地划拨、减免有关税费和限价销售外，其他如规划、设计、设施、材料、物业管理等都要全面纳入商品房的开发建设和管理之中。要特别强调保证经济适用住房的建设质量；要在经济适用住房开发建设的各个环节中全面推行招投标和工程监督制度。
五、结束语
我国中人口众多，贫困人数也多的国家，房源非常短缺，因而经济适用房的建设则显得至关重要。在过去十年的经济适用房建设中确实突显出了不少的问题，经济适用房是一项长期的政策，关系到千家万户的福利，因而全国各地方政府都应高度关注，使其工作应作得不断完善完美，更好地为民服务。
参考文献
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