商业银行资财产务 之二
三、小我私家贷款业务 小我私家贷款业务 小我私家住房贷款 小我私家汽车贷款 小我私家经营性贷款 其他小我私家贷款 图1-5 小我私家贷款业务品种 （一）小我私家住房贷款 1.根本看法：小我私家住房贷款是指贷款人向小我私家借款人发放的 用于购买住房的贷款。
2.业务操纵流程：
（1）贷款申请受理 借款人申请小我私家住房贷款，应当同时切合以下条件：
A、是中华人民共和国百姓，或在中华人民共和国境内连续 居住一年以上（含一年）的港、澳、台居民及外国人； B、年龄在18 岁以上，具有完全民事行为能力自然人； C、具有有效身份证明、牢固和详细住址； D、具有正当收入； E、小我私家书用良好，有足够送还贷款本息的能力； F、能够支付贷款人规定的首期付款； G、贷款人要求的其他条件。
借款人应凭据贷款人要求提供以下根本资料：
A、小我私家住房贷款申请审批表； B、有效身份证明； C、婚姻状况证明； D、居住地点证明；
E、职业及收入证明； F、有效联系方法及联系电话； G、首付款凭证； H、购房条约或协议； I、有配合借款人的，需提供借款人各方签订的明确配合还 款责任的书面允许； J、有包管人的，必须提供包管人有关资料； K、贷款人规定的其他资料。
（2）贷款视察 视察人员在收妥相关资料后，应对申请资料进行视察、核实 与阐发，视察人对贷款的真实性卖力。视察人应与客户劈面谈话， 重点对客户身份、购房行为的真实性、所购住房的情况及还款能 力等进行核实，同时表明借款人的还款责任和义务，表明贷款人 对违约客户将采取的具体步伐等内容。视察主要内容包罗：
A、所提供的资料是否真实、完整、正当、有效； B、借款人主体资格是否正当； C、借款人借款申请是否自愿属实； D、借款人的贷款用途是否真实； E、借款人是否已经支付了切合规定的首期房款； F、借款人的职业和经济收入是否稳定，是否具有送还贷款 本息的能力； G、借款人购买商品房的代价是否与其时、本地、同类物业 的市场代价水平相符； H、借款人的抵押物是否足额有效，抵押物共有人是否出具 抵押的书面授权文件； I、包管人是否具有包管资格和包管能力，是否出具了同意 提供包管的书面文件； J、借款人购买商品房代价简直定是否以该房产在该次买卖 生意业务中的成交价或评估价的较低者为准； K、贷款人认为有须要视察的其他事项。
（3）贷款审查
贷款人应对借款人提供资料的完整性、合规性进行审查，主 要包罗：
A、贷款资料是否完整，要素填写是否范例， B、贷款资料信息是否公道、一致，购房行为是否真实，价 格是否公道，是否存在假按揭贷款嫌疑； C、借款人主体资格、资信状况是否切合有关规定； D、借款申请人收入是否正当、富裕，具备定时送还贷款本 息的能力； E、贷款包管是否正当、有效和富裕，包管人是否具备包管 资格和包管能力； F、授信额度是否公道，贷款金额、用途、利率、期限、还 款方法是否切合相关规定； G、新建房是否具有房地产估价师执业资格的专业人士出具 意见书，或委托独立的具有房地产代价评估资质的评估机构进行 评估； H、再生意业务房是否进行了独立评估； I、贷款人认为有须要审查的其他事项。
（4）贷款审批与发放 贷款人凭据审查结果，综合考虑贷款投向是否切合国度有关 政策、规矩和贷款行有关规定，贷款风险是否可控，贷款包管是 否宁静、可靠，确定贷款金额、期限、利率和还本付息方法等贷 款条件。对付切合贷款条件的，在贷款申请审批表上签署意见， 并发放贷款；对付不切合贷款条件的，退还质料，不予受理。
3.有关政策规定及治理要求 （1）小我私家住房贷款利率凭据中国人民银行宣布的贷款利率 规定执行。目前，自营性小我私家住房贷款利率按商业贷款利率执行， 上限放开，实行下限治理，下限利率水平为相应期限档次基准利 率的0.9 倍。
（2）小我私家住房贷款的计、结息方法和还款方法，由借贷双 方协商确定。条约期内贷款利率的调解由借贷双方按商业原则确
定，可在条约期内按月、按季、按年调解，也可采取牢固利率的 确定方法。
（3）贷款人发放小我私家住房贷款的金额不得凌驾借款人所购 衡宇代价的80％，其中，对付房地产代价上涨过快的都市或地 区，小我私家住房贷款最低首付款比例应由20%提高到30%；发放商 用房贷款的金额不得凌驾借款人所购衡宇代价的60％，所购商 业用房为竣工验收的衡宇；发放二手住房贷款的金额一般不得超 过借款人所购衡宇代价的70％。
此地方称衡宇代价为衡宇实际成交代价，二手房代价是指二 手房实际成交代价与贷款人评估代价的较低者。
（4）借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以 下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含 55%）。
（5）小我私家住房贷款的贷款期限最长不得凌驾30 年，商用房 贷款的贷款期限最长不得凌驾10 年，二手住房贷款的贷款期限 与房龄之和一般不得凌驾30 年。
（6）创建信贷人员与部分借款人约见谈话制度，严禁由开 发商代庖小我私家购房贷款，杜绝“假按揭”贷款 （7）贷款人应当创建重点地区房价监测与市场阐发体系， 存眷市场风险，防备房价颠簸和房地产泡沫对金融体系产生的风 险。
（8）贷款人应当创建与小我私家住房贷款业务相配套的业务操 作规程、授权授信制度、审批制度、风险监测制度和不良贷款处 置制度和审慎的贷款损失准备金制度。
（9）贷款人应将小我私家住房贷款的有关信息实时录入信贷登 记咨询系统，并创建与其他贷款人的信息交换制度。
4.主要风险点 （1）贷款投向是否切合国度有关政策和规定。
（2）贷款是否为假按揭。
（3）借款人是否具有足够的还款能力和良好的还款意愿。
（4）抵押登记是否落实。
5.羁系要求 （1）凭据国度政策，小我私家住房贷款应主要用于支持居民购 买小我私家自用普通住房，严格控制用于投机、炒房的贷款及用于购 买高等住房、别墅的贷款。羁系人员应重点考查贷款人是否制定 了相应的政策规定并遵照执行。
（2）假按揭是个别开发商、企业或小我私家以虚假衡宇生意业务套 取银行贷款的行为，是造成目前银行小我私家住房不良贷款的主要因 素。羁系人员应重点考查贷款人是否创建了有效的甄别、防备、 监测和处理假按揭的机制，以及经办行是否能够严格执行有关规 定。
（3）羁系人员应重点考查贷款人是否制定了有效的借款人 资信评估步伐和小我私家授信步伐，借款人是否具有足够的还款能力 和良好的还款意愿。
（4）作为第二还款来源的抵押物，对保障贷款宁静具有重 要作用。羁系人员应重点考查贷款人是否创建了有效的核保机制 和事后监督查抄机制，是否增强了对抵押物代价和登记情况的审 查，防备超值低压、重复抵押、售后再抵、抵后再售等骗贷行为。
（5）羁系人员应重点考查贷款人是否具有有效的内部控制 机制和相互独立的贷款视察、审查、审批制度，在贷款发放中是 否存在超权限、超授信额度、化整为零审批贷款的现象。
（6）羁系人员应重点考查贷款人关于贷款额度、期限、利 率等贷款条件的规定是否切合羁系机构的要求。
（二）小我私家汽车贷款 根本看法：小我私家汽车贷款是指贷款人向申请购买汽车（含二 手车）的小我私家借款人发放的人民币包管贷款。
业务操纵流程：
1.贷款申请受理 借款人申请小我私家汽车贷款，应当同时切合以下条件：
（1）是中华人民共和国百姓，或在中华人民共和国境内连 续居住一年以上（含一年）的港、澳、台居民及外国人； （2）具有有效身份证明、牢固和详细住址且具有完全民事 行为能力； （3）具有稳定的正当收入或足够送还贷款本息的小我私家正当 资产； （4）小我私家书用良好； （5）能够支付贷款人规定的首期付款； （6）贷款人要求的其他条件。
借款人应凭据贷款人要求提供以下根本资料：
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