○聊城大学商学院 赵迎春 ○聊城大学财务处 丁际波
2007年,建设部和财政部联合下发了《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《管理办法》),但一直没有对这项资金的会计核算进行规范,使得会计核算比较随意,资金管理混乱。2020年4月,财政部颁布《住宅专项维修资金会计核算办法》,填补了这项空白,并于2021年1月1日起开始实施。该办法对维修资金的会计核算工作进行了详细的规范,《核算办法》明确规定,单位应在首次实施日,根据《核算办法》的有关规定建立一套新账,将其中的原账资产、负债和其他净资产的期末余额经核算后转至与新账有关的会计科目的期初余额,并根据《核算办法》进行了重分类核算,同时也根据《核算办法》中有关新账会计科目期初余额的要求做出调整。执行《核算办法》第一个报表年度不用再编制上年份的比较性财务报表。本文以本核算办法为依据,对此项业务的会计处理进行详细说明。
住宅专项维修资金交存的会计核算，就会涉及到会计主体的确认问题。一般情况下，在房地产开发公司交付房屋时，由房地产开发公司向购房人收取住宅专项维修资金，然后房地产开发公司会把这部分资金转到当地住宅专项维修资金管理中心，本小区业主大会成立之后，可以委托所在地一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开设住宅专项维修资金专户，然后通知住宅专项维修资金管理中心，管理中心会在收到通知30日之内，把该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开设的专户，并将有关账目移交业主委员会。从上面程序可以看出，住宅专项维修资金的交存会涉及到房地产开发公司、住宅专项维修资金管理中心和业主委员会三个会计主体，这三个会计主体在收到款项的账务处理如下所示。
例1 恒大房地产开发公司在某市开发建设了一个新物业，其中包括了20栋高层住宅、15栋小高层住宅和6栋多层住宅，房屋达到交付条件，在房屋交付时，亨达房地产开发公司共收到购房人首期缴纳的住宅专项维修资金2000万元。之后转到本市的住宅专项维修资金管理中心在银行开设的维修资金专户。3个月后，该物业的业委会成立，业委会在某商业银行开设了住宅专项维修资金专户，住宅专项维修资金管理中心把属于该物业的住宅专项维修资金划转到其账户。会计处理如下：
会计主体：恒大房地产开发公司
收到维修资金时：
借：银行存款
2 000
贷：其他应付款——代收住宅专项维修资金
2 000
转给管理中心时：
借：其他应付款——代收住宅专项维修资金
2 000
贷：银行存款
2 000
会计主体：住宅专项维修资金管理中心
收到维修资金时：
借：银行存款
2 000
贷：商品住宅维修资金——某某物业
2 000
转给业主委会时：
借：商品住宅维修资金——某某物业
2 000
贷：银行存款
2 000
会计主体为业主委会时：
收到维修资金
借：银行存款
2 000
贷：交存收入
2 000
随着住宅专项维修资金管理的完善，有地的地方也出台了住宅专项维修资金的收缴，明确规定房地产开发企业不得收取住宅专项维修资金。如2021年4月7日，北京市住建委在其官网发布了《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》， 通知提出新建商品房交易中，应该由购房人缴纳住宅专项维修资金，购房人应自行缴纳，房地产开发企业不得代收、代缴，确实需要代办的可以委托开发企业或第三方办理，但相应款项不得转入开发企业或其他第三方账户。
另外，住宅专项维修资金专户除了会收到购房人缴纳的专项维修资金，还会有一些其他的收入，比如共用设施设备的租金收入，住宅专项维修资金的利息收入，公共设施设备报废后的残值收入等。
例2 共用设施设备出租收入50万元，住宅专项维修资金银行存款利息收入3万元，住宅专项维修资金购买国债取得利息收入5万元，住宅共用设施设备报废后残值收入7万元，业主委员会的会计处理为：
借：银行存款
650 000
贷：经营收入
500 000
存款利息收入
30 000
国债利息收入
50 000
共用设施处置收入
70 000
例3 某商品住宅银行维修资金专户发生住宅共用部分维修改造支出 50 000元，增值税 6500元，业主退房支出 300 000 元以及房屋灭失支出 100 000元。业主委员会的会计处理为：
借：维修支出
56 500
返回支出
300 000
贷：银行存款
356 500
借：返回支出
100 000
贷：应付房屋灭失返还资金
100 000
借：应付房屋灭失返还资金
100 000
贷：银行存款
100 000
【接上例】例4 期末交存收入、经营收入、存款利息收入、国债利息收入和共用设施处置收入账户的余额以及维修支出、返回支出等支出类账户余额转入“商品住宅维修资金”和“已售共有住房维修资金”账户。
账务处理如下：
借：交存收入
5000 000
经营收入
500 000
存款利息收入
30 000
国债利息收入
50 000
共用设施处置收入
70 00
贷：商品住宅维修资金
5 650 000
借：商品住宅维修资金
456 500
贷：返回支出
400 000
维修支出
56 500
此外，在结转时还会发生其他的相关业务，比如将待分配的累计收益转入商品住宅维修资金，退回以前多交的维修资金，收到维修单位退回的维修资金，将维修资金划转至业主大会管理等业务。
例5 某商品住宅小区将待分配的累计收益200 000元转入住宅维修资金专户，退回以前多交的维修资金50 000元，收到维修单位退回的维修支出 5000元，将100 000元维修资金划转至业主大会管理。其账务处理如下：
借：待分配累计收益
200 000
贷：商品住宅维修资金
200 000
借：商品住宅维修资金
50 000
贷：银行存款
50 000
借：银行存款
5 000
贷：商品住宅维修资金
5 000
借：商品住宅维修资金
100 000
贷：银行存款
100 000
住宅专项维修资金除了进行正常的收缴使用和期末结转外，有时也会发生其他符合政策规定的经济业务。维修资金用于房屋保修期满之后的维修、更新和改造，所以一般会有一定时期的闲置。比如对于一段时期用不到的维修资金，尤其是新建住房一般会几年内用不到维修资金，即便是用到也是很少的一部分，大量的维修资金存在专户里，为了提高专户资金的使用效率和保值增值，《住宅专项维修资金管理办法》规定可以购买国债。此时用到的会计账户为“国债投资”， “国债投资” 账户核算住宅专项维修资金按规定购入国债的成本。
例6 某商品住宅维修资金银行账户划出资金 1 000 000 元用于购买国债，同时收到以前购买的到期国债的本金 2 000 000 元和利息收入 100 000元。其账户处理如下：
借：国债投资
1 000 000
贷：银行存款
1 000 000
借：银行存款
2 100 000
贷：国债投资
2 000 000
国债利息收入
100 000
住宅专项维修资金的管理还可以施行备用金制度，由代管机构向分支机构发放备用金，使用后分支机构再向代管机构报销的管理方式。此时用到的会计账户为 “备用金”，“备用金” 账户核算代管机构拨付给分支机构的备用金。
例7 某商品住宅维修资金实行备用金制度，核定某分支机构的备用金为 100 000元，并拨付；
分支机构报销备用金用于维修支出 20 000元。其账户处理如下：
借：备用金
100 000
贷：银行存款
100 000
借：维修支出
20 000
贷：银行存款
20 000
《核算办法》的实施，有利于进一步规范住宅专项维修资金的会计核算，保证会计信息的真实完整，同时也保证了维修资金健康安全的使用和保管。但也应该注意到，《核算办法》实施中存在的一些问题，首先，由于我国商品住宅发展时间比较短，物业管理公司不规范，不少物业管理公司的财务部门虚设，一人兼数职的情况普遍存在；
其次，物业公司账簿设置不全面，有的物业公司根本就没有专业的账簿，有的只记流水账；
最后，物业公司财务人员的素质较低，无法正确的使用《核算办法》。基于以上问题，要真正有效的实施《核算办法》，需要对物业管理公司的账簿设置、部门设置以及人员的配备情况进行完善，加强物业管理公司的责任意识和对物业公司财务人员的培训工作，真正担起管理住宅专项维修资金的管理和核算的责任。