田亮生 孝义市不动产交易登记中心
自2016年开始，不动产统一登记制度便在各地实现了全面落实，由此而开展的不动产统一登记实践在一定程度上避免了物权重复登记的问题，不仅提高了登记效率，而且实现了对于相关不动产资源的统一管理。从长远来看，这一环节的改革实践也对于国内经济社会的健康、可持续发展产生了积极的推动作用。然而需要注意的是，在实施统一化的不动产统一登记过程中有关环节的改革实践并没有对国内房地产市场的健康、可持续发展产生积极的推动作用，因此摆在我们面前的改革局面其实并不乐观。今后各地应当立足于目前实际工作中暴露出的问题进一步推进各项细节工作的优化调整，进而营造出全新的不动产统一登记管理格局，最终促进国内房地产市场的良性发展。
《不动产登记暂行条例》明确指出，“不动产登记指的是登记单位在现行法律法规约束之下将不动产权利归属及其他法定事项登记在不动产权登记簿中的行为。具体涉及了土地、海域、房屋、林木等不动产资源”。不动产登记需要遵循严格控制、稳定持续以及便民利民的工作原则。根据以上叙述可以明确的是，不动产统一登记条例的实施对于房地产取得监管、登记内容共享具有实质性意义，并且会对投机性质的房产产生较大影响[1]。在国内房地产行业转型发展的大背景下，其实需要通过不动产统一登记来对国内房地产市场的发展进行必要的规范引导，进而实现其健康稳定发展。
综合各个地区的实践经验可知，可以尝试从以下层面着手理解不动产统一登记的目标及意义：
首先不动产统一登记是落实不动产物权确定与保护机制的重要体现，并且可以使相关物权做到归属明确、产权清晰，既保证了不动产权利人的合法财产权，又避免了潜在的财产损失风险。完成不动产统一登记之后，可以拿到经过主管单位批准核查的登记证书，自此便等于确定了不动产的物权状态，之后便可以在相关法律法规的约束之下完成不动产的交易。
其次各省市开展的不动产统一登记实践能够帮助上级部门实现对于特定区域不动产资源情况的准确把控。而登记过程中涉及的对于房屋建设历程、产权归属的核查操作还可以最大限度地避免潜在的国有资产流失问题，并且为主管部门的房地产市场监管引导政策的制定工作提供强有力的参考。
最后有很多地区已经针对不动产统一登记制定了具体的管理规定，即“未完成登记的不动产不能进行交易、抵押和转让”。这一举措在一定程度上避免了资产恶意流失的问题。今后需要按照不动产产权归属与公民个人身份信息绑定的思路进一步开展相关环节的改革实践，从而实现对于产权人不动产情况的精准掌控。
（一）对新房价格的影响
从经济学的角度来看，价格波动会在短时间内影响到消费者对于商品的敏感度，进而影响到商品的市场供应关系，对于房地产市场同样如此。再加上房地产市场属于大宗交易商品，通过不动产统一登记制度不仅能够改善市场供不应求的现象，也有利于房产税增收的顺利进展。具体主要表现在以下几方面：
首先，实行不动产统一登记后，由于各项税费改革所带来的制度条例的变化，新房价格的认可度会出现波动下降的情况，使得新房市场的价格大受打击，特别是在了解到房产政策变化后，消费者的购房行为也随之发生变化[2]。但需要明确的是，实行不动产统一登记并不是为了提高或降低房价，而是在坚持房住不炒政策的原则上，稳定该地区房价的增长，对原有不合理的房产规章制度进行优化整改，进而打击该地房产市场不规范的增长情况，促进房地产市场的健康平稳发展。
其次，从短期实行不动产统一登记的结果来看，购房者会对市场预期产生一定的变动，随之而来的就是出现不同程度的供求关系变化。当前二、三线城市房地产市场呈下行趋势，该地区的房地产企业也面临着巨大压力，但就一些具有风险对抗能力的一线核心房源来看，其房源市场依旧表现良好。从本质来看，房价波动和不动产登记并没有直接的关系，房价波动主要是受市场供求的影响，不动产统一登记虽然在一定程度上会影响市场供求，但却不会损伤房子本身的价值。由此可知，实行不动产登记的最终目的是规范房地产市场，明确产权问题，虽然短期内会造成一定的市场波动，但从长远角度来看却有利于房地产市场的平稳健康发展。
最后，对于不动产登记对新房价格造成的影响，需要从老旧房屋继承、房地产市场供求、房产税预期问题等角度入手进行综合考量。建设新房的主要目的是改善居住环境，如果房主为了改善居住环境抛售老旧房屋，很有可能会增加市场中房屋的实际交易量，但这就牵扯到了老旧房屋继承的现实问题。而通过不动产统一登记的方式，能够进一步明确房屋的继承权问题，规范老旧房改革发展。
（二）对二手房价格的影响
首先，实行不动产登记的首要目的是调控房地产市场中的不良行为，增强房价的稳定性，因此短时间内不动产统一登记制度的执行并不会影响二手房的销售价格，相反整个行业会在该制度的影响下逐步走上平稳运行的发展轨道[3]。此外，不动产登记制度的执行有利于整合房地产市场的各种有效资源，像如社会机构、老旧房产等，便于该部分资源的统一管理，通过规范信息存储、信息可视化建设等工作流程将房产信息上传至统一的管理平台上，这样既能够简化二手房登记流程和相关审批流程，还能够为民众的房屋交易提供便利，提高二手房产的流通性。
其次，在执行不动产统一登记制度后，非刚需的购房民众会对购置房产持观望态度，以观察房地产管理的前期运营结果，这一定程度上增加了存量房屋的消化时间。在信息化管理平台建设应用之前，市面上很少出现房屋集中抛售的情况，因此，从短时间来看，二手房的价格也将延续现有的价格，不会出现明显的上下波动。这也从侧面表面，就二手房市场来看，不动产统一登记制度的落地执行其本质目的是约束房地产市场的不良秩序，规范市场行为，但与新房市场相比，不动产统一登记制度还是存在一定的影响，导致大多数群众对购房持观望态度，延长交易期限，增加了二手房的存排量，甚至会影响民众对于二手房市场价值的正确认知。
最后，用户在不动产信息平台进行统一登记后，便可对二手房市场中自然人名下的财产进行查询，为用户了解不动产交易情况打开了一个窗口。从短期发展来看，这一行为会刺激受访者借机抛售房产，这就使得二手房市场存量盘增加，市场供应量大涨，甚至会出现短期内价格下行的发展趋势。但是从长远角度来看，要想确保不动产统一登记制度的稳定落实，加强民众对于二手房市场的自信心，加快房产税的征收，避免对二手房价格造成影响。因此，要从短期和长期两个角度出发，综合地看待市场的政策变化。
（三）对房地产经济的影响
执行不动产统一登记制度虽然短期内会导致房产供应量增加、成交量下降，影响房屋交易的流通性，甚至会让用户的消费心理发生变化，但是会激发以投资为目的消费者更冷静地考虑自己的投资行为，而对于刚需住房的购房者来说，这一制度的执行并不会影响其购买行为。因此，从房地产市场总体的交易量来看，市场受不动产登记的负面影响是短期的，从长期来看其反而有利于规范房地产市场行为。因此，政府要从长远角度出发，综合考量执行不同产统一登记制度所带来的具体影响，通过完善相关的管理条例，规范法律风险，促进房地产市场的规范化、标准化、制度化发展。
以下主要从孝义市开展的不动产统一登记实践着手针对其实际工作中遇到的问题以及对应的优化改革措施进行了整合分析，希望可以进一步推进不动产的统一登记实践并且发挥出其对于房地产市场的引导干预和管控作用。
（一）现存问题
第一，登记机构不统一。根据实际反馈上来的数据，孝义市辖区范围内原有2家不动产登记机构。近几年，在上级部门的主导之下开展了一系列资源整合实践，目前已整合为一家。现阶段，孝义市不动产交易登记中心是辖区内主要的不动产登记机构。然而结合实际工作现状分析，在实际工作中却依旧存在机构设计无法统一完善的效果。具体来说，孝义市辖区范围内的房地产交易和登记职能分别从属于孝义市房管局交易所以及孝义市国土资源局的不动产登记中心。进一步分析可知，虽说孝义市不动产登记中心已经建立起了与房管局交易所相互联席的会议制度，但由于主管部门的工作职责各不相同，因此各环节细节工作的落地实施之中仍旧暴露出了衔接不畅的问题[4]。实际了解发现，由于两家单位的数据整合以及档案移交工作并没有完全交割到位，因此这方面的问题已经影响到了孝义市辖区内不动产统一登记工作的有序推进。
第二，登记信息不健全。不动产登记信息不健全是现如今不动产登记过程中表现较为突出的问题。2015年至今，孝义市一直在推进不动产信息登记平台的建设完善，旨在统一规范不动产登记流程。2018年7月，孝义市初步建立起了不动产登记制度，坚持“一窗受理、数据共享，并联审批”的原则，但是因为各部门权责不明晰、利益关系错综复杂，再加上该制度宣传推广不到位、登记标准不统一等问题，导致很多数据信息因管理分散而无法实现资源共享。此外，由于管理系统和数据库建设遵循的标准不统一，导致很多信息分享程度不够，个别部门因缺少数据支撑而无法推进相关工作的后续进展。就不同产登记信息标准的一致性来看，国家虽然下发了明确的标准细则，但因为各地区的实际问题，导致具体落实过程中需要花费一定的时间。
（二）改革措施
第一，需要做好不动产登记机构的协调统一工作。早在2015年4月，国土资源部与中央编办便联合印发了《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》。虽说孝义市已经在这方面的改革实践之中取得了令人瞩目的成绩，但还是应当按照理论联系实际的工作原则着手解决好相关环节存在的问题。其重点在于以“一局一中心”式的工作模式探索出能够满足本地实地工作需求的不动产登记管理改革新模式。将原孝义市不动产登记中心、孝义市国土资源交易中心与孝义市房产交易中心整合组建孝义市不动产交易登记中心，属于孝义市国土资源局的直属事业单位，从而提高不动产统一登记工作的独立性。在此基础上，还需要将林业部门的林业不动产登记职责规划不动产登记中心，让其进行统一管理、协调统筹各个环节的细节工作。此环节改革的重点在于将原先负责土地登记的部门职责划归于不动产登记中心进行统一管理，提高老百姓的办事效率。立足于上述改革实践，还需要进一步明确各职能部门、各岗位工作人员的权责分工，并且推进统一登记流程的创新改革，最终通过各个部门之间的协调配合搭建起全新的不动产统一登记管理体系。
第二，建立以土地、房舍登记信息为基础的管理平台。工作人员要对现有的土地、房屋登记信息进行整合筛选，搭建起统一的不动产登记交易信息平台，并根据各部门的岗位职责开设相应的功能，以全面落实孝义市各机构和办理点“同市通办”的政策，通过“两步走”的方式来搭建信息管理系统。第一，要在原有土地、房屋登记信息的基础上，采用并网升级的方式将其并入到现有的管理系统中去，以落宗登记的方式完成交接；
第二，要遵循国土资源部的相关要求，加快“一库三系统”平台的落地实施，即不动产统一登记数据库、信息登记系统、信息共享分析系统和统一接入系统，对相关数据进行分类整合，降低审批系统的工作流程，加快信息之间的传递和共享。
不动产统一登记对于房地产市场的影响是显而易见的，因此需要提高对于这类问题的关注度。相关环节的改革实践之中，要注意解决目前统一登记管理中存在的问题，之后才能够发挥出对于房地产市场的规范引导作用，真正实现国内房地产市场的良性发展。前文中笔者立足于实际工作经验针对相关问题进行了整合分析，并且针对目前不动产统一登记中暴露出的问题提出了对应的优化改革措施，希望可以进一步推进各项细节工作的落地实施。
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