文／金大为 北京建筑大学 北京 100044
房地产项目实则是通过设计者的能力去发现和构筑价值，业主方设计管理者组织相关人员为其构建出良好的环境，最终通过建筑产品展现其开发价值，从而实现预期交付价值。业主方设计管理则是以价值为中心的动态管理，即以价值为核心、客户/用户为导向，在价值的驱动下，聚焦于客户/用户价值，最终完成交付价值的过程。
房地产项目业主方设计管理涵盖了项目前期投资决策、空间规划设计、施工建设作业、价值交付与运营维护等过程，贯穿项目全生命周期，高质量设计管理对于增强房地产企业核心竞争力十分有利，能够提升对投资决策的科学性、提高对空间规划设计的创新价值，增强未来施工建设作业及运营维护的价值体现，对项目形成正向影响力，从而实现价值交付。
房地产项目业主方设计管理工作具有较高技术性、多样性、复杂性，与设计管理相关联因素甚多，所以应该对各方面的要求进行整体性衡量，对各种关系进行科学的调节，以使业主方设计管理工作更具层次性、科学性、真实性及可行性。
基于现有研究成果，通过相关文献梳理选取出现频次高的因子，初步得到了房地产项目业主方设计管理关联因素，共6 个维度，23 个具体关联因素，但所提取的关联因素主观性较强，因此通过问卷调研的方式征询相关领域专家对维度和因素集合的意见，并利用模糊德尔菲法处理反馈意见实现对关联因素的筛选和修正，最终确定因素集合，共6 个维度，16 个具体关联因素。下面将基于研究、控制、预防、职能、知识和专题六个维度中的16 个具体关联因素来分析房地产项目业主方设计管理关联因素。
表1 房地产项目业主方设计管理关联因素指标表
（1）理论概念
是当代系统工程普遍使用的分析法，属于结构模型化技术之一。该模型主要是进行定性分析，把不明确的思维与观点转变成更直接且拥有良好关联的构架，尤其对变量大、关系复杂且结构模糊的系统分析，以及影响因子排序较适用。
有向图、邻接及可达矩阵是ISM 模型三大要素。有向图和邻接矩阵都能直接体现出不同因素之间的关联，属于同种结构的不同表现方式，相互之间存在逐一对应的关联。对邻接矩阵展开加法与乘法的运算，采用运布尔运算原则，得出结果体现出不同点的通道可到达状况，可达矩阵是以矩阵形式体现有向图不同点的可达点。
（2）数据收集与分析
数据收集分为三个步骤：一是分析业主方设计管理工作的关联因素构成，确定合理全面的因素组成集合；
二是采用德尔菲法在问卷中向专家说明打分原则；
三是按有无影响关系对各因素逐一进行比较和打分。
采用建立邻接矩阵的方法，对各影响因素间的相互关系进行量化处理，用数字“1”和“0”表示各因素之间是否有关系。当系统有m 个因素时，量化后得到的邻接矩阵则是m×m 阶矩阵，规定当第i 个因素Fi对第j 个因素Fj有影响时，aij=1；
当Fi对Fj没有影响时，aij=0。公式如下：
本次问卷调查共邀请了54 名近5年参与过国内房地产开发项目并具有丰富设计管理经验的行业专家（包括施工方、设计方、业主方设计管理部门的专业工程师和管理人员）按照打分原则判断打分，最终收集到48份有效问卷，按众数原则计算问卷数据中每个元素的得分结果，汇总整理得到房地产项目业主方设计管理关联因素的邻接矩阵，如下表：
（3）关联因素分析
根据布尔运算原理，利用前文建立的邻接矩阵A，求得A 与同阶单位矩阵I 的和A+I，逐渐增加k 的大小（k为正整数），直至算到下式成立。
求得的结果矩阵M 即称为可达矩阵，可达矩阵中的任一元素mij=1 表示因素Fi存在到达Fj的路径，这样可达矩阵能够表示各影响因素间的直接关系和间接关系。
运用SPSSAU 软件编程求解得到可达矩阵M，再以M 为基础依次对每个影响因素进行区域分解和层级划分。分解出解释结构模型中每一层级包含的因素，依据有向图的指示关系和层级划分得出房地产项目业主方设计管理工作关联因素层级结构图，如图1所示。
图1中，自上而下可以分为直接影响因素层、间接影响因素层和根本影响因素层。最上层的直接影响因素层包括设计成本、成本管理等6 个因素，间接影响因素层包括营销/策划、新技术应用等8 个因素，根本影响因素层包括政策环境及盈利模式2 个因素。
图1 房地产项目业主方设计管理关联因素层级结构图
4．1 根本影响因素层对策建议
从根本影响因素层可以看出，盈利模式和政策环境是决定房地产项目业主方设计管理的关键影响因素。房地产企业对项目盈利模式和政策环境进行识别、判断与分析，切实起到主动利益相关方功能，降低项目设计对管理的不利影响，且根本层对设计管理的影响是不可逆的。
（1）盈利模式因素方面，传统房地产开发企业的盈利模式比较单一,土地转让或房产销售、租赁收入是其主要的利润来源。在高质量发展的新常态下，房企的融资探索出各种新型方式，助推了盈利模式的创新，每种方式所适配的赢利点不同，对项目前期的定位、策划与测算产生影响，从而关联影响项目设计管理工作开展。
表2 房地产项目业主方设计管理关联因素的邻接矩阵
（2）政策环境因素方面，房地产企业应对政策环境相关事项进行研判，有利政策加以利用，不利政策尽量规避。如在前期过程与政府相关主管部门沟通明确出：产业扶持条件、政府激励政策、可售最小分割单元等，这些均会对项目设计管理产生巨大的影响。
4．2 间接影响因素层对策建议
从间接影响因素层而言，属于中间衔接层，相对具有隐秘性，上连直接影响因素层，下接根本影响因素层，需要拨开表象看内在，须以市场环境为基础，加强营销策划；
以技术研发为基础，加强新技术应用。
（1）以市场环境为基础，加强营销策划。业主方设计管理人员需建立以市场为基础、价值为核心、客户/用户为导向的指导思想，设计管理工作需更前置、更全面，构建出更具价值的产品，同时辅助以强大的营销策划为手段，实现更大的价值。
（2）以技术研发为基础，加强新技术应用。基于客户研究及市场调研，支撑对产品和技术的研发、对其进行提升优化及应用。房地产项目其实就是借助对建筑创新产品及技术来展示项目价值，产品及技术领先才会一直毅力于行业不败之地。
4．3 直接影响因素层对策建议
从直接影响因素层来看，设计质量、设计成本、功能缺陷、技术管理、成本管理和施工管理均属于显性影响因素，可以合并进行设计管理。房地产企业应建立自己的设计管理管控体系，将每个影响因素具体量化出来，同时建立自己的标准化建造指南，合理降低其对项目设计管理影响，除此之外还应关注以下几点：
（1）合理选择专业的设计咨询公司，其专业技术水平可对设计文件的可实施化、技术的现代化、经济的合理化产生决定性影响。设计咨询公司不仅应有一流的专业技术水平，也应有全局思想、成本意识及沟通交流能力，从而提升项目交付价值。
（2）注重成本管理，项目前期策划及决策中的成本管理关键依据是可行性研究报告的编制。业主方设计管理人员一定要时刻拉紧成本控制的这根弦，把成本意识贯穿在整个设计管理周期内，选用科学的方法分析论证后进行方案选择及权衡功能与成本之间的关系。
本文立足于房地产企业维度，对我国房地产项目业主方设计管理相关联因素进行了着重探讨，从研究、控制、预防、职责、知识及专题方面分析了业主方设计管理相关因素，按照最后的因素层次归纳了房地产项目业主方设计管理工作的强化策略，提出优化建议，希望为房地产项目业主方设计管理工作的加强贡献绵薄之力。
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