文／姜北方 海南国厦置业投资有限公司 海南海口 570100
乘着改革开放的春风，我国房地产行业实现了迅猛发展，各个地区的房地产价格一路高涨，为了保证房地产市场有序发展，国家政府采取了一系列调控措施，并颁布和实行了相关管理文件，从而提高了房地产企业融资难度，加之房地产企业以往常用的投融资方式都或多或少的存在一些不足之处，随着现代化市场经济的不断改变，如何改进与革新投融资方式，以便获取支撑房地产开发有效资金成为房地产企业考虑的重要问题，同时也成为保证房地产企业健康长远发展的有效保障。
大多数房地产企业在开展项目开发的过程中需要大量的启动资金，这也是房地产行业资本密集属性的主要体现，房地产项目在融资的过程中对于外源性融资的依赖性较强，而内源性融资的应用频率较低。房地产企业在融资的过程中常常受到政府所制定的相关政策带来的影响。当前我国的房地产市场正处于宏观调控的阶段，保障房地产市场的稳定运行需要依靠众多金融政策以及金融工具，较为常用的方法为利率调整以及针对房地产行业进行贷款限定以及发债限定，这些工具和措施都会对房地产企业的融资方式产生影响。因为房地产行业在融资的过程中较强的杠杆属性所以其融资风险较高，有些房地产企业在推荐项目的过程中为了保证项目能够顺利执行，就会采用增加杠杆的方式，这使得房地产企业的融资风险进一步提升。
2.1 内部资金
我国的房地产企业在进行融资时的主要来源是内部资金，内部资金包含预收账款和自有资金两种形式，自有资金是房地产企业内部相关股东以及相关投资人所投入的资金，这种资金通常以提取盈余公积等方式来扩充资金渠道。大多数自有资金都是房地产企业的原始资金投入，这些资金受到房地产企业自身的支配以及管理，以此来降低企业在使用自有资金过程中可能出现的资金风险。另一种内部资金的主要来源是预收账款，这部分资金来自企业在进行预售过程中所获取的商品房定金。预收账款属于企业内部的融资方式，也是通行的房地产企业资金来源，不仅能够有效地回笼资金同时也对外部融资给予了相应的约束作用，使得房地产企业的资金来源更加丰富。
2.2 外部资金
（1）银行信贷是房地产企业利用自身的企业信用从银行进行借款，这种借款方式包含长期和短期两种形式。通常短期借款周期不超过一年，起初目标是缓解房地产企业的资金紧张局面。而超过一年的银行借款则用来满足房地产企业的长期资金需求。在我国房地产企业发展过程中银行信贷是房地产企业的重要资金来源，这使得我国的房地产公司在经营过程中非常依赖银行借贷，通常针对房地产企业所开展的银行借贷内容包含工程代发借贷，房地产抵押借贷以及非固定性资金借贷等三种类型。
（2）融券融资是房地产企业依据相关法律法规的规定和流程，以债券的形式给债券拥有人除本金之外的利息作为融资渠道的过程。债务筹资不会影响企业的管控权。但是要实行债券发行需要制定相应的门槛，就具备相关资质的房地产企业才有发行债券的能力，房地产企业进行债券发放的过程中付出的成本较低，同时能够在短期内以发行债券的方式获得数量可观的融资，同时债券发行过程本身也具备财务杠杆的功能。不仅能够有效的对房地产企业的资本结构进行调整同时也能够实现一定程度的避税作用。
（3）股权融资是房地产企业的股东通过自身所持有的公司所有权来吸引其他股东进行投资的融资方式。这种融资方式通常针对于资质较好已经完成上市的房地产企业，通过公司增资的形式来获得资金之后，使得房地产企业具备后续筹资的能力和信用，该方法不适用于大多数中小房地产企业。
（4）利用房地产信托开展融资过程是投资者或投资机构利用自有资金来进行信托计划的购买流程。通过吸引个人资金或机构资金对房地产项目进行投资的过程具备较为灵活的利率方式，同时因为成本较低，操作简单，使得这种方法受到了投资方的青睐。但大多数信托产品所设置的周期较短，并不能够满足房地产企业的资金需求。
（5）通过在海外上市或发行证券来进行融资的过程被称为海外融资，海外融资的最大优势在于能够避免因国内相关政策调整而带来的融资风险，同时因为国内较为严格的融资监管力度使得这种方法成为了房地产企业的融资途径之一，但这种融资途径仍然会受到国际投资环境以及利率带来的影响。
3.1 加强资金管理力度
通过对房地产企业开展项目以及日常运营过程的分析，可以发现在房地产企业经营流程中的土地购买，建设流程以及营销过程都会受到资金管理方式的影响。在具体项目的推进过程中，房地产项目常常受到外部因素的影响，使得建筑工程项目的竣工时间得不到保障，这对于房地产企业的经营效益产生了较大的影响。除此之外因为房地产企业所设定的融资目标常常不能够有效完成，需要通过银行借贷的方式来完成融资目标，这对于企业的发展也产生了较为明显的影响。某些企业在追求经济利益的过程中出现了盲目扩张现象，使得企业自身的财务风险快速上升，甚至某些企业存在负债经营的问题，这对于企业实现自身的发展目标产生了较大的阻碍作用。
3.2 融资形式单一
房地产行业本身是一个资金密集性明显的行业，在企业日常经营的过程中各类项目的实现都需要大量的资金支持。但现实情况是大多数房地产企业其自身的融资能力和融资形式都呈现出较为单一的特征，融资效率较低。导致这种现状的主要原因是与房地产相关的政策变化对于房地产企业的融资渠道产生了限制作用。特别是房地产企业在进行海外融资时相关政策对于这类投资提供了非常严苛的条件，同时要想完成海外融资还需要相当复杂的流程，这进一步阻碍了房地产企业的融资能力。当前大多数房地产企业所选择的金融贷款是较为主流的融资方式，国家针对房地产企业的宏观调控也对这种融资方式进行了一定程度的限制，企业要进行金融融资所面临的审核力度也逐渐增大。随着信贷政策逐渐收紧，不少房地产企业出现了资金断裂，甚至因此而倒闭的企业也逐渐增多。
3.3 融资规模降低
依照传统的经济金融运行状态，当前的房地产企业所面临的融资环境呈现出了规模逐渐缩小的状态。当前我国企业的贷款余额增长趋势较为明显，房地产企业通过银行获得的融资占据了较大的比重，这也说明了我国的房地产企业较为依赖银行融资渠道。比如近年来我国的房地产贷款余额以及开发贷款余额相比较前一年分别增长了超过20%～30%的水平。依据这种增长幅度，表明了房地产企业所拥有的银行贷款占据了房地产主要融资渠道，这使得房地产企业的风险逐渐加剧对于企业的发展也产生了明显的制约。某些中小型房地产企业因为经营手段和管理能力不足使得融资风险的几率逐渐升高，这对于房地产企业的健康发展产生了影响。
4.1 房地产基金的使用
通过对房地产企业当前的发展状况和融资渠道进行分析可以发现，基金融资是房地产企业的重要融资渠道。通过私募基金融资能够帮助房地产企业获得更加丰富的融资渠道，使得房地产企业的融资方式效率得到有效的提升。为了帮助房地产企业获得更加有效的私募资金融资方式，可以通过建立相应的政策法规来帮助房地产企业获得更加顺畅的私募基金融资渠道，这对于房地产企业的发展有着非常重要的帮助作用。对于大型的房地产企业通过私募基金融资能够吸引更多的战略投资机构。而通过私募资金融资能够对中小型房地产企业进行有效的股权改造，使得这些中小型企业的负债经营情况得到缓解。
4.2 经营性物业贷款融资的作用
经营性物业贷款是通过抵押物业来获得贷款，通常这种形式贷款所对应的周期不超过15年。除了拥有较为灵活的还款方式之外。经营性物业贷款的操作成本较低，对于房地产企业的经营发展有着重要的帮助作用，同时因为经营性物业贷款具备较好的还款流程，使得企业的还款压力得到了有效的控制，房地产企业通过对财务管理成本进行控制，能够增加获得金融机构贷款的能力，并通过金融机构的贷款来缓解企业的融资难题。因此经营性物业贷款本身具备较高的融资价值，但同样不能忽略融资过程中所产生的相应风险。要想保证经营性物业贷款能够良好的发展就需要对贷款企业的管理风险进行有效的提升，通过对相关企业在贷款后的租售现状进行清晰的掌握来对企业当前的资金水平进行科学评估，通过对企业制定科学性的还款计划使得企业能够按时完成还款目标。因为经营性物业贷款所涉及的资金数额较为庞大，所以还要建立相应的机制来避免资金集中所呈现出的风险，要将经营性物业贷款和银行贷款进行有效的结合，来分散风险，为房地产企业的健康发展提供帮助作用。
4.3 产融结合
产融结合是通过对产业进行整合和对金融资本风险的控制，来实现房地产企业多元化经营目标，使得房地产企业的资金虚拟化作用得到有效的发挥。从产到融的主要目标是将产业资金向金融机构的有效过渡，而从融到产最主要执行方式是通过借助实验资本来获取平均收益，随着这种方法的融资效果逐渐显现之后，越来越多的房地产企业开始重视产融结合的融资方法，这种融资方法对于房地产企业的健康发展产生了积极的推动作用。
4.4 房地产证券化
房地产证券化在融资过程中所产生的作用非常显著，这不仅能够有效的提升企业的经营效益还可以帮助企业在融资困难的局面中能够有所改善，通过对证券化融资的不断优化和完善使得投资能够正常开展。在进行房地产证券化的过程中，其核心机制为房地产信托投资基金，与其他的融资方式相比较这种信托投资基金能够降低房地产企业对于金融机构的依赖性，同时能够有效的拓展房地产的投资渠道。
5.1 完善融资法律法规
当前要建立与房地产企业相关的融资法律法规，通过不断的完善这些法律法规使得金融机构的融资过程能够更加规范。当前我国与金融机构融资流程相关的法律法规仍然有较大的提升空间，不对这种融资流程进行有效的监管和规范可能对融资市场产生负面影响，使得企业的融资风险不断升高，甚至引发企业的倒闭现象。融资领域的法律法规应当对融资的形式和过程进行规范，同时通过不过断的优化企业融资结构保证融资比例的健康属性。避免出现过度融资问题。
5.2 融资平台多元化
企业的融资产品对于企业的融资效率产生着直接影响，特别是针对中小型房地产企业是银行信贷的重要关注区域。为此，应当对房地产市场的融资模式进行不断的改进和创新，提升企业的融资效率，通过多种不同的融资产品组合来帮助企业对融资风险进行控制，并有效的降低融资成本，帮助企业实现利润提升作用。
5.3 加强内部融资能力
为了能够有效促进房地产企业的融资活动正常开展，金融业以及政府相关部门应当积极的参与到融资过程中来。企业自身也要不断的对融资过程和融资组合进行优化，通过信用评级制度来提升企业的形象，吸引更多的投资人参与投资。
5.4 完善房地产融资市场体系
确保房地产行业健康稳定的发展能够有效地促进国家经济的持续稳定向前发展，为了保证房地产行业稳步发展，必须建全房地产融资市场体系并对房地产行业进行完善。目前我国房地产企业的融资方式与融资行为还不稳定，还受到宏观政策、信贷政策和房地产政策的影响。通过制定和完善房地产行业融资市场的相关法律法规，来确保房地产行业能够稳步健康的发展。通过制定相关的法律法规来加强对金融市场的管理和监督，使金融市场更加的公平公正，同时还能达到规范房地产企业融资行为的效果，降低房地产行业融资的风险。为了创建保障房地产企业发展更好的融资环境，政府也可以对价格和利率等方面来对整个金融市场进行调控，使房地产融资市场配置更加的公平合理，以对整个房地产的融资体系进行完善。
5.5 优化房地产企业的资金结构
优化房地产企业的资本结构，主要是通过调整融资的组合方式，对负债和权益融资的比例进行调整，实现长短期负债的均衡，以达到最佳的资本结构的组合，使之能够抵御住金融市场冲击，降低企业承担的风险。不仅如此，还应该根据自身发展的需要以及对于资金融通的需求，对融资方式进行合理的调整，同时也要满足国家对于房地产行业的政策要求，提高企业品牌的含金量，通过不断创新和设计来提高整个产品的核心竞争力，增强抵御风险的能力。实在进行资本结构的优化时，也应该对外部发展环境有充足的了解，适应外部发展环境的变化，选出最适于企业发展的方向以及预估自身承担风险的能力，对房地产企业的资金结构进行优化。
5.6 增强企业的风险防范能力，强化风险监督
通过设置企业风险预警以及改变风险管理的认识，使企业能够由内而外的对改变狭隘的风险管理意识。能够达到及时察觉外界风险并进行预警防控的能力，有效的保证企业内部持续的运行。第一，通过对房地产企业内部控制和建设的强化，使人员能够掌握先进的内控理念，从内部来增强企业自身的实力，提升企业的控制能力，保证企业高效的运行；
第二，通过完善融资风险预警的机制，使风险管理理念深入人心，提高整个企业的风险意识。通过分析企业发展的自身状况、外界市场环境的变化、政策的改变等，通过对风险的客观分析构建出风险防御模型，并给出切实可行的风险策略，通过不断的积累的经验，有效的保证企业长远稳定的运行。
总之，时代的发展和相关政策的落实，促使房地产企业面对的竞争和发展压力与日俱增，而且继续沿用以往的投融资方式，已经无法获取足够的房地产开发资金，因此投融资方式变革势在必行，这就要求房地产企业详细客观的分析房地产投融资活动中存在的实际问题，并科学性的探寻合理的房地产企业投融资方式创新途径。
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