泉州市公共租赁住房采用房地产信托投资模式探究
摘 要：公共租赁住房引入房地产信托融资，有助于破解目前公共租赁住房建设资金不足的难题。在分析房地产信托融资应用于公共租赁住房可行性的基础上，构建公共租赁住房房地产信托投资基金融资模式，并提出发展公共租赁住房信托投资基金的相关建议。
关键词：融资；公共租赁住房；REITs
公共租赁住房是由政府提供政策支持，各方主体通过新建或以其他方式筹集房源，所有权归属政府或公共机构，通过低于市场的价格对中低收入群体出租的保障性住房，是住房保障体系的重要组成部分。财政拨款作为目前泉州市公租房建设的主要资金来源，难以满足项目建设巨大的资金需求。建设资金不足已经成为制约公租房发展的主要瓶颈，如何引入民间资本，发掘专业化、市场化和商业化的资金运作模式，成为破解公租房建设瓶颈的关键。
一、公租房融资的必要性
公租房属于保障性住房，与较早出现的廉租房同样具有租金定位非市场化特征，属于国家“二次分配的公共品”。近年来，我国保障性住房运营效果并不很理想，未能有效解決群众住房困难问题预期，其中建设投入巨大、建设资金不足是最关键因素。
二、“REIT”融资模式
“REIT”即房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），其本质是房地产证券化产品，主要的运作形式为通过采取公司或者信托基金，以发行收益凭证的方式取得特定投资者的资金，并由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资收益按比例分配给投资者。房地产信托投资基金作为目前世界各国比较流行的一种房地产融资方式已在国外取得很大成功，本文拟探索在泉州市公租房建设过程中引入房地产信托投资基金，作为公租房建设的重要资金来源。
三、房地产信托投资基金应用于泉州市公租房融资的可行性
（一）房地产信托投资基金由专业基金经理进行管理经营，筹集速度快，有效利用社会闲散资金，流动性较强，且普遍具有税收优惠性。因此，早在上个世纪80年代，美国政府已在廉租房建设过程中成功运用房地产信托投资基金进行融资，发展低收入者的保障性住房。在美国尝试成功后，房地产信托投资基金逐渐成为世界多国保障性住房融资的有效渠道。近年来，我国致力于研究适应我国国情的房地产信托投资基金，以促进房地产市场健康发展。2008年，国务院陆续发布“金融国九条”、“金融国三十条”，从国家层面提出开展房地产信托投资基金试点要求，并于2009年6月批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2010年，国家发改委等七部门联合下发《关于加快发展公租房的指导意见》中提出“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。因而，我国在公租房建设融资中引入房地产信托投资基金既有理论上和实践上的指导，又有国家层面的支持。
（二）房地产信托投资基金应用于泉州地区公租房建设融资有以下几个方面优势。
1、充足的民间资本为房地产信托投资基金提供必要的资金基础。改革开放以来，泉州地区民营经济持续高速发展，居民收入水平不断提高，储蓄存款长期处于较高的水平，许多私营企业主手上掌握大量的闲散资金，这些资金若通过房地产信托投资基金进入到公租房建设领域将能够有效弥补公租房建设的巨大资金缺口，成为稳定的资金来源。
2、政府保障为房地产信托投资基金提供了稳定的资金回收及投资回报。
公租房作为保障性住房的一种，具有社会福利性特征，泉州市各相关部门在公租房的推进过程中，提供了有效的政策支持和保护，如税收、配套法律、补贴等都为信托投资提供了重要保障。在投资运作过程中房地产投资信托以固定资产为投资对象，投资风险较小。在泉州市公租房领域投资信托基金具有保值增值、投资收益稳定等特点，在融资方面具有较大的吸引力。
3、泉州市繁荣的房地产业成为房地产信托专业化团队的摇篮。
在房价不断攀升的背后，昭示着泉州市房地产业的繁荣，大量房地产企业入驻泉州，带来了富有经验的房地产从业人员，其中更不乏成熟的信托管理团队。这些信托管理团队可以充分运用自身从业优势，通过对公租房政策、市场等变动的有效分析处理，研究制定投资方案，降低投资风险，提高收益。
四、泉州市发展公租房房地产信托投资基金的建议
（一）完善泉州市房地产信托投资基金相关地方法规。
经福建省十二届人大常委会第十六次会议表决通过决定，泉州、漳州等7个设区市人大及其常委会可以开始制定地方性法规，拥有地方立法权，可在城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面制定地方性法规。泉州市房地产信托投资基金缺乏相应法律进行规范，可结合实际情况纳入城乡建设与管理领域进行地方性法规编制，促进公租房建设与房地产信托投资基金有效融合。
（二）统筹财税部门制定相应优惠政策。
由于公租房本身具有社会保障特性，为了提高运作机构和投资者积极性，相关部门应制定优惠政策支持公租房建设领域中房地产信托投资基金的发展，如财政补贴和税收优惠。一方面，可以参照国际上通行的惯例制定税收优惠政策，如房产税、租金收入所需缴纳的印花税、增值税等税种可予以免征。另一方面，为了确保公租房建设领域中房地产信托投资基金的盈利能力，政府部门应提供一定的财政补贴政策。