宋代“先问亲邻”制度与不动产优先购买权规则之比较
摘 要 我国法制文化源远流长，虽然中华法系已经消亡，但是中国法制史上的璀璨文化仍然值得我们研究学习。“先问亲邻”是我国古代民间交易活动中的一项基本规则，在宋代，随着商品经济的繁荣发展，该规则日趋完善，成为了民间交易的一项重要法定制度，一直沿用至明清时期，后来演化成一种民间交易习惯。纵观当代的物权法，在不动产交易方面，规定了某些相关主体在不动产买卖中享有优先购买权，这一规定与宋代“先问亲邻”制度有着许多相似之处。本文以宋代“先问亲邻”制度为出发点，通过对比分析，探究宋代“先问亲邻”制度与物权法中不动产优先购买权规则背后的法理文化差异，增强对法律与社会关系的理解。
关键词 先问亲邻 不动产买卖 优先购买权
作者简介：邓兴武、柴榕翔，中央司法警官学院2017级法律硕士（法学）研究生。
中图分类号：D929 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.117
一、宋代的先问亲邻制度
（一）先问亲邻制度的概述
我国古代是一个以农业为基础的国家， 宗法伦理秩序规则广泛地影响着人们的实践行为。在民间交易活动中，先问亲邻的交易习惯很早就已出现，“先问亲邻”规则产生的确切年代，学术界还没有定论，但现有史料分析证明：唐朝中后期，民间田土交易中出现了“先问亲邻”现象；宋人郑克说：“卖田问邻，成券会邻，古法也。” 这表明在宋朝之前“先问亲邻”已经入法。宋朝时随着均田制的瓦解和土地私有化的加快，民间土地、房屋买卖活动逐渐增多，有关田宅等不动产的契约规则也逐步法定化并不断完善，“先问亲邻”便是其中的一项重要法律制度。
（二）宋代先问亲邻制度的主要内容及其变化
宋代田宅典、卖活动中，法律规定在同等条件下，亲邻享有优先购买权。《宋刑统》规定：应典卖，倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人次得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及邻、亲妄有遮吝者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。 这一条文表明了宋代田宅买卖要遵循的基本规则，即物主典、卖田宅要先问亲邻，亲邻享有法定的优先购买权，如果第三人和卖主损害亲邻的优先购买权将要承担相应的法律责任。
随着宋代民间商品经济的发展，先问亲邻的内容越来越具体，四邻之间有了先后顺序的规定。据史料记载，开宝二年（969）规定：“其邻以东、南为上，西、北次之，上邻不买，递问次邻，四邻俱不售，乃外召钱主。或一邻至着两家已上，东、西二邻则以南为上，南、北二邻则以东为上。” 这一规定使得四邻的先后顺序得以明确，弥补了《宋刑统》中规定的不足，增加了法律的实际可操作性。宋律还规定典、卖田宅者须“以帐取问”亲邻，也就是必须以书面形式征求亲邻的意见。同样，如果亲邻放弃优先购买权的，也需要取得亲邻书面的“批退”才能卖给他人。
南宋以后，法律对先问亲邻制度的规定发生了一些变化，《名公书判清明集》中记载“所在百姓多不晓亲邻之法，往往以为亲自亲、邻自邻。执亲之说者，则凡是有关典卖之业，不问有邻无邻，皆欲收赎执邻之说者，则凡是南北东西之邻，不问有亲无亲，亦欲取赎。殊不知，在法所谓应问所亲邻者，止是问本宗有服纪亲之有邻至者。如有亲而无邻与有邻而无亲，皆不在问限。 这表明南宋以后“先问亲邻”中的亲邻仅指“亲且邻”，排除了单纯是“亲”或“邻”的部分。此外，对于邻的范围也有清晰的界定，“有别户田别间者，非其间隔古来沟河及众户往来道路之类者，不为邻。” 即有户田相隔的，如果不是因自然的沟河或者公共道路导致的，都不视为“邻”。法律还规定了亲邻主张优先购买权的期限为3年，逾期不得再行主张，“诸典卖田宅满三年而诉应问邻而不問者，不得受理。”
由上可知，随着社会的发展，宋代田宅交易先问亲邻中的“亲邻”顺序和范围逐渐具体，问答时限也有了严格的规定，先问亲邻制度在宋代已经发展至完备状态。
二、物权法中关于不动产优先购买权的规定
物的交易规则一直都是民法中的重要内容之一， 2007年我国颁布并实施了第一部物权法，在不动产交易方面，物权法为相关主体设定了优先购买权，主要体现在按份共有人处分共有财产和私有房屋出租人出卖房产之中，详见《物权法》第一百零一条和《合同法》第二百三十条的规定 。不动产因为具有不可转移的特性，按份共有人或者私有房屋承租人在买卖活动发生前就与所有权者形成了一种亲密关系，当买卖活动发生时，他们或许比第三人更期待能够获得出卖的标的物，以实现他们的利益需求，物权法规定在同等条件下赋予他们优先购买权充分保障了他们的期待权。
由于社会关系的复杂性会导致民事主体间发生权利冲突，所以私有房屋承租人的优先购买权并不是绝对的。当私有房屋承租人的优先购买权与房屋所有权按份共有人或者卖主近亲属的期待权发生冲突时，物权法优先保障了后者的优先权，详见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定。 这一规定是在基于不动产形成的先前关系亲密程度的基础上做出的价值衡量，兼顾了法律的公正价值与秩序价值，充分保障了与不动产所有权人关系更亲近主体的利益，这对于维护交易秩序，明确物的归属，发挥物的效用，维护相关权利人的利益有着积极的意义。
三、宋代亲邻优先权与物权法中不动产优先购买权之比较
（一）二者的相似之处
通过前面的阐述，我们可以发现宋代田宅交易规则中的“先问亲邻”制度与物权法中的不动产优先购买权规则虽然产生于不同的时代，但二者有许多相似的地方，概括来说主要有以下几个方面：
1.宋代亲邻的优先权与物权法中相关主体优先购买权的行使都是以同等条件为基础的，主要指价格相同。
2.都有利于促进社会和谐。宋代“先问亲邻”规则有利于维护传统的宗族、邻里和睦相处的社会关系，而物权法赋予物的相关人优先购买权，有利于维系基于交易标的物先前形成的社会关系。