中国房地制度的扭曲与其经济社会后果（一）
过去的30年，农村居民居住条件改善，村庄扩大，占用了20 309万亩土地，但是农村人口减少了6 264万人；城镇建成区面积增加5 043万亩，但是承载了从农村转移，加上城镇增加的，共42 134万人口。未来30年，假定农村即使剩下5亿人口，每人住宅面积达小康100平方米，还将用掉2亿亩土地。而城市化方面，将有5.6亿人口从农村进入城市，再用1亿亩城镇建设用地即可。因而，控制用地的重点不是城镇，而是农村。从城镇用地的结构上讲，产业结构上，应当控制工业和开发区用地，而放宽住宅用地，这样才能将第三产业发展起来，实际上，第三产业和住宅用地是重合的，在同样的GDP产出下，服务业用地要比工矿用地少得多。从区域结构上讲，建设用地应当偏重于向农村人口流动集中的地区分配。
未来节约利用土地的一个关键是，除了不能继续加大村庄用地分配，控制农村住宅用地数量外，随着城市化的进程，让农民在城市中固定和永久的转移，而将人口减少的村庄，逐步地撤村，使土地整理和复垦出来。这将是中国耕地挖潜的一个非常重要的来源。
作者在研究报告中认为，居民的城乡两栖率、农村人口的代际萎缩率、农村土地的整理、城镇居民住宅的多套率、城乡人口居住别墅的比率、城乡居民居住面积等等，对耕地占用的多少至关重要。如果进城农民不能永久转移到城市，在城乡两地居住的两栖率越高，如果农村人口代际萎缩（就是上一代或者两代人在农村中居住的时间较长）速度很慢，甚至因回乡农民过多而不萎缩，如果农村居民居住条件奔小康达100平米，如果城镇居民拥有多套住宅，并相当多的城乡人口居住在别墅中，那么，中国18亿耕地，可能还要用掉6到8亿亩！因此，保18亿亩红线，不应当是控制城镇住宅建设用地，而关键要控制两栖率、农村居民的居住面积、城镇居民的住宅多套率、别墅居住比率，包括住宅面积，尽快撤村并村整理出土地。当然，不能用行政的办法，而是用开征房产税收的办法，特别是累进税，控制上述因素，才能将中国未来的耕地存量保护下来。
笔者认为，如果不采取措施，中国的高房价会成为一个严重的社会问题，实际分析表明，城镇居民，加上进城的农民人口，80%以上买不起住房，加上不允许城市贫民窟存在，一是未来20%的城市多房居民，将房租给80%以上的工作居民，形成食利和被食利的两个阶级；二是农民人口在城市中不能永久转移，人口在年度之间剧烈流动，而且中老年后回乡，导致农村人口的老龄程度急剧攀高。其实阻碍城市化进程，并且致使农民不能在城市永久居住和转移，人口在城乡之间剧烈钟摆式流动，主要原因是目前的房地制度造成的房价太高和贫民窟不能存在。房价奇高于居民收入的深层次原因在于，对于城镇住宅用地供应存量缺口较大，年度供应不够；土地的寡头垄断性的出让和许多个用地商的竞买竞价制度；地方政府的房地产财政体制；对于多套房、超大面积住宅和别墅等，不征房产税。
从粮食安全方面讲，农民不能在城市中固定居住转移，导致土地不能规模经营和农业实现不了现代化，控制粮食价格导致农业收益过低、土地撂荒，农业技术进步缓慢，粮食产量徘徊不前。因此，需要调整城市化、农村发展、谋求粮食安全等方面的思路，加快土地管理体制和制度、房地产体制和地方政府的房地产财政体制的改革，形成节约用地、农业现代化、提高粮食产量、进城农民永久转移、社会安定和谐的体制机制。
在前一篇研究分析报告中，我们探讨了中国城市化滞后带来的一系列问题，实际上，土地制度的扭曲与城市化滞后互为因果。中国城乡关系中最核心的一个问题是土地制度的扭曲，其带来农业难以实现规模经营、农民土地权益受损、地方政府的城市扩张冲动和不可持续的土地财政、房价过高、农业和农民非农业创业融资难、农民离农不舍土和少年离村老年回乡等等一系列的后果。城乡经济和社会发展是不是能顺利地实现统筹，能不能实现二元结构较为良性地转型，未来社会是不是稳定，关键是能不能改革和理顺城乡土地和房产体制和制度。
一、中国土地制度沿革及其现状描述
土地制度，其最主要的内容包括土地的所有制度和土地资源的配置体制。从所有制度上看，有国有、有社团、社区等集体所有;有私有，有的国家为单一的公有体制，有的国家可能是混合所有制。从土地资源配置的方式看，有的国家是计划和行政分配，有的国家是市场机制分配，许多国家是市场机制辅助以土地利用规划来进行配置。当然，现实生活中的土地制度，远比这一段简单的描述复杂得多。
（一）中国土地制度的沿革
中华人民共和国建国后的多年中，中国基本上是一个农业国家，农业土地制度的变化，相当程度上代表着国家土地的制度变化方向。
第一次土地改革：土地农民人人所有的私有制，城市中还存在有土地私有制。中国共产党人领导中国革命的一个目的，就是消除农村土地资源大多被地主富农占有的局面，实行均田地的土地制度，消灭农村因生产资料占有不均而造成的两极分化。建国前，中国共产党在根据地的农村初步地进行了土地改革，建国后的两年内，根据《中华人民共和国土地改革法》，在全国通过对封建地主土地的无偿没收和旧式富农土地的有偿征收，将土地分给无地或者少地的农民，实现了“耕者有其田”，确立了农民土地私有制。土地改革后的农户土地产权和家庭经营核算，极大地调动了农民从事农牧渔业生产的积极性。和1949年相比，1952年粮食产量增长44.79%，超过解放前最高产量9.27%；棉花产量增长93.25%，超过解放前最高产量一半以上；除油菜籽和花生外，其他农业产品都超过了解放前的最高产量；牲畜和畜产品方面，大牲畜增长了27.39%，超过解放前最高产量6.92%，猪羊的产量也分别提高55.45%和45.88%，其中猪的产量为解放前最高年份的114.31%，而羊的产量则接近解放前最高年份。
1954年颁布的第一部《中华人民共和国宪法》，关于生产资料，特别是土地制度的规定是这样的：（1）关于总的生产资料制度，宪法第五条规定，中华人民共和国的生产资料所有制现在主要有下列几种：国家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即劳动群众集体所有制；个体劳动者所有制；资本家所有制；国家依照法律保护公民的私有财产的继承权。（2）对于土地和房屋，宪法的有关各条款是这样规定的，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权；国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有；矿藏、水流，由法律规定为国有的森林、荒地和其他资源，都属于全民所有。
第二次土地改革：将农民个人所有的土地集中到集体所有和集中使用。实际上，中国共产党人革命的最终目的是建立一个生产资料全民所有和计划配置生产要素及生活资料的社会，从新民主主义社会，先要过渡到社会主义社会，再过渡到共产主义社会。农村土地的均分，仍然是平均了土地私有制度。城市中，最终也要消灭土地作为最基础生产资料的私有制度。城乡土地，特别是农村土地，就是平分到了农户中，最终结果，也要被改革为全民所有（也即国有），而人民公社化后土地的农村集体所有制，最后多年没能被改革为全民所有制，是因为将农民土地的更大范围的共产风，损害农民种粮积极性，恐于出现的粮食危机而所罢。我们来看建国后的第二次土地制度改革。