论我国商品房按揭贷款风险问题的防范
作者简介：田维维，女，同济大学中德学院研究生，研究方向：国际经济法。
摘要：随着房地产业的发展，以及居民商品房需求的增大，我国商品房交易量不断攀升，按揭贷款成为绝大数人买房的首选支付方式。但是由于我国信用体系不完善，使我国商品房按揭贷款体系存在大量风险，本文旨在对如何构建体系降低这一风险进行探讨。
关键词：商品房；按揭贷款；担保；风险防范
由于我国社会信用体系不完善，银行等金融机构自身缺乏对按揭人信用评价有效机制，外部服务层缺乏贷款信用等级评定机构和房产评估机构的良好支持，使我国商品房按揭系统存在大量的风险。商品房按揭贷款担保和保险的制度体系不仅可以在一定程度上解决按揭人的后顾问题，进一步刺激居民消费，同时还可以转移银行等信贷机构的许多风险，使商品房按揭贷款合同标准化规范化进而促进房地产业健康发展。因此完善按揭贷款制度担保社会化体系则显得必要而紧迫，它的建立既依靠政府的宏观调控也依靠商业保险机构的参与。
（一）建立政府主导型的担保与保险机制
我国现阶段商品房按揭贷款发展现状来看，房地产业是一个与其他行业相关性比较强的一个行业，房地产的交易也是政府管理高度重视的活动，因为其交易涉及的资金和风险都是较为巨大的，目前我国在相关的按揭贷款机制还不够完善，所以金融机构则是以提高首付比例、缩减贷款的周期和提高服务消费的方式来预防按揭贷款所带来的风向。如此一来，就严重制约了居民购买的能力，最终阻碍住宅金融的健康发展。让它不能够在实质上摆脱由于各种原因所带来的信用风险等风险。加上信息不完全对称，限制了住房按揭贷款市场的规模扩大和有序发展。
政府的积极参与，第一是能够在一定程度上提高居民购房的支付能力，解决商品房在各个环节当中所遇到的困难，解决中收入和低收入家庭的住房问题；第二是政府的参与可以在一定程度上能够降低贷款的风险和成本，这不仅能够表明政府在支持和推动住房金融的决心了，有能够鼓励更多的资金的投入和加达大。在国外的许多国家比如美国、加拿大、新加坡、澳大利亚等国，他们依靠政府的信誉来建立保障机制，有效地确保了商品房按揭贷款的安全性和收益性。
（二）制定政策鼓励大型保险公司曾与建设
一方面，建立政府主导型担保机制主要在于解决中低收入家庭按揭购买商品房的困难，商业保险机制在中国收入的买房按揭中则可以发挥他的作用，因为相比之下，它的保险公司和担保人的经验比较丰富，公司的实力比较雄厚，所提供的保险性信用度都是非常高的。在另外一个方面来讲，商品房按揭贷款的担保业务当中，开发商方面需要在过程当中向金融机构按揭贷款，开发商与银行存在着债权债务关系，同时，商品房按揭贷款中“按揭”具有人保与物保的双重性，在房子的销售过程当中，开发商作为担保人为银行进行债权担保，担保标的为在建商品房。这样，在商品房按揭贷款担保业务中开发商具有多重经济身份，同时用同一标的物进行担保这样便加大了银行贷款的风险。而保险公司的参与则可最为第三方参与进来，一定程度上转移银行风险。
（三）建立有效的反担保按揭制度
担保的行为本身是担保的人本身对债务人的一种义务的行为，由于各种各样的原因，担保人为履行债务义务后必须保证担保人对其履行担保行为而发生的财产随时进行追偿。实现这个行为的有效办法是推进有效的反担保的按揭机制，要求房地产按揭人里有房地产抵押物之外的财产对按揭贷款担保人进行反担保，这样的机制的建立在一个反面可以扩大整个房地产的担保容量，而且可以增加担保参与人员之间的信用范围降低在担保过程中所产生的各种风险。
（四）建立完善信用体系降低按揭贷款违约率
完善建立一个信用体系和银行征信体系。个人信用体系是什么呢？就是个人通过信用的方式获得支付能力而进行的消费和投资的一种制度，它是借助于信用来达到消费、投资、经营的目的。针对商品房按揭贷款制度中出现的违约问题，建立个人信用体系则显得尤为重要。在我国，个人信息的许多资料来自国家行政部门，且为政府有关部门服务所以个人信用调查应以政府为主导力量，依托税收、财政、审计等部门建立专门从事个人信用的调查机构在其帮助下对使用卡、个人支票、商品房按揭贷款的用户进行信用评价，建立起以政府部门为主、社会中介机构相辅助的多层次的个人信用调查体系。
银行建立征信体系，首先是要改变当前多种不利的情况，比如需要改变之前银行信贷人员单凭按揭贷款人的身份证明和个人的收入证明来进行的，征信材料还处在相当原始的状况，所以必须要从源头上来提高信贷的质量。减少骗贷套贷行为，加强已放贷款的管理监督。其次，要加强对各种失信行为的惩治力度，要从法律上来保障按揭信贷的利益。再次，要加强银行同行业的自律使市场在法定款架下安全有效进行。目前我国已经建立了相应的黑名单制度，要加快个人信息不良信用的资源共享，预防失信客户在一家银行违约以后仍然寻找另一家银行进行正常的业务来往的情况发上，一定程度上维护了金融秩序的稳定。（作者单位：同济大学中德学院国际法学）
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