浅析我国房地产信托的投融资方式
【摘 要】 房地产企业在经营中对资金需求量较大，但融资渠道相对单一，比较依赖于银行信贷，而房地产信托作为银行贷款的一种有益补充，既有利于社会闲散资金的投资运用，又缓解了房地产企业的融资问题。本文分析了房地产投融资的优势，并提出了具体的投融资模式。
【关键词】 房地产信托 投融资模式 房地产企业
房地产业是典型的资金密集型行业，融资问题关乎到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的兴衰。我国传统的房地产企业融资主要依赖于银行贷款方式，但随着银行信贷政策的收紧，需要谋求以银行融资为主导，多种融资渠道相结合的多元化融资模式。房地产信托作为一种银行贷款的有益补充，也是我国正大量采用的房地产融资方式。
一、我国房地产信托投融资的概述
房地产信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，投资于房地产开发和经营等行为。即信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，并将信托资金运用于向房地产开发公司发放贷款或投资，以使委托人获取收益的一种信托形式。
我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新開展后逐渐发展起来的。伴随着2016年5月份以来各地“地王”频出，部分一二线城市的房价暴涨，房地产信托的发行市场也不断升温。据国投泰康信托有限公司的一份报告显示，2016 年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势，集合类房地产信托产品从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8 月份的167 亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10% 逐步提升到8 月份的17%。房地产信托作为一种有效的投资手段，可以有效的刺激金融市场，作为融资手段又能推动房地产企业的发展，对整个房地产行业的发展有着积极的作用。
二、房地产信托投融资的优势分析
信托投资公司通过发行集合资金信托计划募集资金，然后投资于房地产市场，连结了资本市场和房地产市场。既解决了房地产企业的资金短缺问题，对信托产品的投资者来说又提供了一种新型的投资渠道。
1、房地产企业层面 房地产企业作为金融市场上巨额的资金需求者，大多都是建筑企业，缺乏金融管理的专业知识，在融通资金过程中会存在经验不足或资金成本过高的问题，通过信托投资公司自身或联合其他专业公司进行专业化经营管理，房地产企业可将精力用于擅长的房地产开发项目，使房地产经营绩效大幅提升。
信托投资公司通过发售信托计划方式募集的资金，解决了房地产项目开发过程中资金短缺问题，促进土地的有效利用。由于信托产品的灵活性和个性化服务特性，使房地产信托具有一定的定制性质，房地产项目的承租人或购买者可以要求信托投资公司按照自己的要求开发房地产项目，避免房地产开发和销售过程中的种种风险，也使房地产开发企业可以迅速回笼资金，用于开发其他的房地产项目，提高房地产企业的经营效率。
2、投资者层面 近几年随着我国房地产价格的不断上升，房地产信托产品的发售为投资者提供了一种新型的投资渠道，可以吸引社会闲散资金进入房地产行业，既积聚社会资金促进经济增长，又扩大了投资者的投资渠道，这是房地产投融资的发展趋势之一。
投资者作为金融市场上的资金盈余者，可以通过购买各种金融工具比如购买股票、债券、证券投资基金和金融衍生产品等进行投资，但单个投资者投资房地产开发经营时就会面临资金量不足、风险过度集中和专业知识不足的问题。房地产信托通过信托投资公司自身或联合其他专业公司进行专业化经营管理，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。另外房地产投资信托集合多个投资者的资金，进行多项房地产项目的投资，从而分散了风险，使投资者在享受房地产市场投资高收益的同时承受较低风险。
三、房地产信托投融资的主要模式
1、债权型模式 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款，即将信托公司募集到的资金以向房地产开发企业发放贷款的方式投入到房地产开发项目，开发商到期还本付息。近几年，债权型信托的一种演进方式为信托集合理财融资模式，即由房地产企业与信托公司签订协议，由商业银行向投资者发行理财产品的方式筹集资金，并作为信托计划的委托人，委托信托公司设立单一资金信托，由信托公司通过向房地产企业发行贷款的方式用于房地产开发项目。
2、股权模式 股权模式是指信托公司以信托资金入股房地产项目公司，成为项目公司股东，在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。股权模式展现了信托在实业直投、核心资产管控、投融资对赌、补充项目资本金、主动管理风险、撬动银行信贷等方面的优势。在实践中，实力较强的房地产企业一般不愿采取这种模式而失去项目公司的控制权，并且这种模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题。
3、权益模式 信托实践中的权益模式，是指房地产企业基于自身拥有的优质权益，与信托公司合作，采用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托投融资模式。在房地产信托的投融资实践中，一般运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托投融资。
4、组合模式 所谓“组合”，是指信托资金的运用方式涵盖了贷款投资、股权投资、权益投资、信托受益权转让等“一揽子”策略，并根据不同的房地产项目做出灵活的信托资金运用方式以及退出机制。在信托实践中，常见的组合模式有“股权投资+债权投资”、“股权投资+权益投资”、“股权投资（或权益投资）+财产权信托”。但因组合模式交易结构复杂，加大了信托公司在实践管理的难度。
结语：房地产信托投融资的发展使得房地产企业在面临资金紧张时，充分运用金融信托的融通资金职能，实现房地产行业的持续发展，并且推动了房地产企业融资渠道的多元化，有利于金融体系的完善。目前我国大多数投资者对房地产市场都十分看好，房地产行业及房地产信托的发展潜力巨大。
【参考文献】
[1] 王巍.金融信托投融资实务与案例[M]. 经济管理出版社， 2013.
[2] 张霄明.我国房地产信托产品主要模式及发展对策[J]. 时代金融， 2014（11）.