房地产信托设计有玄机,,为避监管打“擦边球”
近日，市面上能够见到的房地产信托项目越来越少，在有些第三方理财机构也是近于绝迹，但是，房地产信托并没有消失，它们有的经过粉饰，间接投资于房地产市场。
销售不再火爆，项目难产，客户认可度降低，客户开始退出……在人们对房地产行业风险的关注下，红火了近一年的房地产信托产品愈炒愈尴尬，这种情况对于资金链已经很紧的地产企业和据此营收较高的信托公司来说，无疑是一记警钟。
监管层加强风控
日前，根据中国银监会授权中国信托业协会发布的最新统计数据，截至今年二季度末，中国信托资产规模达37420亿元，比上季度末增长14.5%，约17%投向了房地产领域。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.7亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
从银监部门对房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司进行窗口指导，暂停房地产信托业务，到四大国有银行发文叫停房地产信托业务，银行停止代售，有关地产信托的传言不绝于耳。经过《投资者报》记者求证，这些传言并非空穴来风。
过去一段时间，信托项目急剧扩张，房地产类占比快速增长，在房地产行业政策调控的大环境下，风险日益增高。
“房地产信托发行过快过猛，融资主体公司资质良莠不齐，加上地产公司负债经营的特性，银监会也是为了防范未来可能发生的风险而进行引导。”展恒理财顾问公司理财总监石端义在接受《投资者报》记者采访时说。
从之前的内部自查到现阶段的半叫停状态，房地产信托的风声日益紧张。在记者的走访中，面对未来的产品状况，多数业内人士均有担忧。
“未来的行情怎么样我们自己也不知道。”一位信托公司高层对《投资者报》记者说。
他表示，虽然地产项目还在进行，但是，受政策和各类消息的影响，情况已经开始发生变化，“出现了客户不认的现象，认购心理有了一些转变。”
一位信托产品经理告诉《投资者报》的记者，目前房产信托叫停并非是全方位的，只是银监会给出了指导意见，始终没有正式的文件下来，仅是银监会主席刘明康在多次讲话中提及，做出警示。
“警示带有浓重的官方色彩，每一个单款的信托产品在出炉之前必须逐一上报银监会审批，但是，作为银监会主席，说出这样的话，那些占比较重的公司地产类项目自然不敢再上报了。”
毋庸置疑，伴随着无法过会、募集期内滞销、展期再销售等情况的出现，银监会的把关会愈来愈严。
6月底，银监会要求信托公司“今后凡涉及房地产的相关业务都逐笔报批”。由原先的备案制转变为“报批”，银监会风险评估力度加大。“中间发现什么问题，需要补充材料的，得赶紧给送过去。”某知情人士对《投资者报》记者说。
据悉，现在项目中，对“四三二”的要求无论哪家信托公司都无法忽视。即四证齐全，30%以上的自有资金和二级以上认证资质。新发市场得到进一步规范。
“监管特别严，有些项目会被临时通知暂停打款，合同没法签。主要是信托公司在报批中犯了比较低级的错误，都已经开始募集销售了，突然发现银监会有意见了，需要补充材料”，知情人士补充道，“侧面看出，银监会对于过会房产信托确实是看过。”
“很多小项目和小公司岌岌可危，政策面没有松动迹象，再加上通胀压力，对中小型开发商影响较大。”
产品设计打“擦边球”
严格监管之下，房地产信托产品的设计开始改头换面，打起“擦边球”，将原本的房地产信托换一种方式，放入权益类产品中，隐藏起来。
通常情况下，隐含项目方式容易识别，这类项目名称一般表现为“XX信托公司XX（房地产）工程股权收益权类项目”，投资者要查看资金用途和抵押物，以及融资方公司的具体情况和主营方向，对于补充流动资本是否与房产有关，风险多少，都要留一个心眼。
据悉，主管部门也关注到了这种倾向，但是，由于无明显违规，只能视为一种衍生产物。对于了解行业风控体系的人来说，细查项目，一审再审非常必要。
更有甚者，开始借壳融资。最近涌现了一些在资金用途中不提示地产，融资主体也不是地产集团公司，而是借助其他公司名义融资的情况。钱确实紧到不能再紧，房地产公司找不到钱就只能想别的办法。
除此之外，信托公司在发行上趋于谨慎。例如，以贷款方式发行产品，这样做会影响信托公司净资本的债务计提，而之所以出现这样的手笔，也是为了风险更低化，能这样做说明信托公司对于所发产品非常慎重，甚至动用自己的债务计提。
而说风险小，是因为在与权益类的区分上，债务和权益的清算顺序有所不同，债务先于权益受偿，所以，与权益类相比，贷款方式发放的产品是一种很好的归避风险的方式。
此外，据记者了解，以新还旧的项目也逐渐出现。在信息披露上，信托和银行理财产品有类似的问题，不够完善和透明。
“不备案看不到，备了案不公布也看不到。”知情人士告诉记者。
鉴于地产行业的负债特质，以新还旧并非都不可以，但是，仍需要投资人注意。因为这类项目单从合同可能看不出来，需要将在售项目和已有未到期项目做类比。
“例如，一个信托马上要到期了，现在再发一个同类的项目，一般都是新债还旧债，说补充流动资本，而上一个信托的还款来源就是流动资本，这要注意。” 业内人士介绍道。
项目怎么样，需细致考察，最好向销售人员问清楚。
对地产项目要精选
由于融资成本上升，当下的房地产信托收益在“负利率”背景和股市低迷的情况下还是非常有吸引力。
“并非所有的项目都不能做，要精选。”石端义提示道，要看具体融资项目，包括公司、融资主体、抵押物等。
“凡事应一分为二，好的地产项目依然有。”北京金石未来投资管理公司投研部产品经理田永罡认为，一个项目在第三方理财公司的监控中，要经过多维度的压力测试。
例如，对信托公司进行测试及排名，包括投研能力、管理能力、过往业绩、创新能力等等；又如，对于发行项目，有无充足的质押抵押物，有无大股东连带担保责任，有无实际控制人不可撤销的连带担保责任，有无第三方的外部增信措施。“系统且复杂。”
“信托合同中，风控体系一定要完善具体，对于形式的创新，建议投资者要拨开浮云看本质，一款好的产品要经得起推敲。”
田经理尤其强调了整个评估系统的构成，他提出，接受新事物不能图快，要留心模式的整体性，否则就容易荒腔走板。
“在与专业人士的沟通下，投资者还需要做出理性的选择。”田经理说。