浅议土地增值税纳税筹划的节点
摘 要：房地产企业土地增值税可以从选择多元化方式处置开发产品、利用预提费用的税前扣除政策、地下停车场作为公共配套设施处理、选择有利的增值额核算方式、充分运用加计扣除政策、利用费用迁移进行节税、用巧特殊扣除项目规定等六面进行纳税节税。
关键词：土地增值税；节税筹划
近年来，国家相继制定出台了一系列配套管理措施和相应的税收优惠政策。房地产企业在遵守现行税收法律法规的前提下，利用好这些优惠政策进行合理筹划，通过对房地产开发企业筹资，开发和利益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比，从而达到降低土地增值税税收成本，进一步提高投资效益的目的，从而实现税后收益最大化。
土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，使用的税收率越高，那么缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
改变增值率的方法有两种；一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻负担。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。如加大公共配套设施投入，改变小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开发票，建安发票，虚构零星工程项目和工程量等行为。
一、选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括；销售，出租，售后返租，股权投资，改售为租、投资联营方式，房产转让，专做经营性资产（开发产品自用自营）等。
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。出于没有发生产权转移，只需缴纳出租房产税。这样大大地节省了企业的税收负担，为企业创造了节税收益。
房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。
首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有的公司可能计划将一些商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收入，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值。这一筹划思想首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不是很强。
其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时还应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。
二、利用预提费用的税前扣除政策
税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。
但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。
三、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计入可售面积？实际中对此尚存有不同看法。
有些地方税务机关认定，地下车库应计入可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进入计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入形成配比。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。
四、选择有利的增值额核算方式
一个开发项目既建有普通住宅，又建有商业用房，从房地产开发成本核算上讲，通常是以单栋为核算对象一个建筑商所承揽工程为核算对象。如何计算扣除项目的复杂性，计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法，还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法，而且不同的计算方法会产生迥然不同的结果。
计算方法一：住宅和商业用房分别计算土地增值税。
计算方法二：住宅和商业用房合并计算土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）中规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%，免征土地增值税）。
该文件要求分别是核算增值额，但怎样核算并未做具体要求。现实工作中，房地产开发企业的会计人员在账务处理时，基本没有分楼层进行成本核算的。计算方法一是分别核算，确切的讲是分摊核算；计算方法二是以整栋楼为单位进行核算。