集团物业管理项目瘦身改革可行性研究报告
根据集团战略发展纲要（2014-2018）所提及的体制机制落后，内部冗员过多的问题以及全面推进人力资源创新工程，对不同类型的人才实行分类管理，充分激发创新创业活力的改革要求，集团本部在集团范围内开展了集团人事改革及业务转型的调研活动。根据集团领导要求与工作安排，审计室摸底了集团物业管理的基本情况，并对物业管理行业的发展情况进行了市场调研，调研结果如下。
一、物业管理行业的现状
物業管理在80年代初期伴随着住宅商品化的市场进程传入我国，30多年来，随着市场经济的发展，不断成熟发展。目前物业管理行业主要呈现以下四个发展趋势：
1.物业管理行业集中度稳步提升。根据2014年度深圳市物业管理行业发展报告中统计数据，截止2014年底全市物业管理公司约1512家，其中一级资质企业129家，占比8.5%，二级资质企业160家，占比10.6%，其余为三级资质企业。但一级资质企业管理物业面积占比51.3%，二级资质企业管理物业面积占比为18.1%。从物业公司的资质角度来看，资质等级越高的企业，竞争能力也越强，市场也越发向一级资质企业集中。
2.物业管理企业呈现国退民进的局面。从物业管理企业发展历程来看，深圳物业管理企业经历了两次大规模的国退民进的改革浪潮：
第一次改革浪潮：2000年之后，物业公司国企改民企浪潮。在2000年之后，除上市企业的下属物业公司外，许多国有企业纷纷将其下属物业公司剥离，进行股份制改造，转为民营企业。而这批改制后民营物业公司均发展的比较成功，这其中比较有代表性的是深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业）。龙城物业成立于1994年，在2001年进行了股份制改造，成为“100%内部员工持股”的股份制企业。改制后经过十多年的发展，已经成长深圳知名品牌，综合实力全国十一强的大型物业管理企业。目前，龙城物业业务遍布全国，管理着200多个项目逾2000万平方米的物业，其中包括深圳市市民中心、东莞玉兰大剧院等诸多城市标识性建筑，在政府机关类物业保持着居于业内领先地位的管理水平和市场规模。
第二次改革浪潮：国企物业公司进行混合所有制改革。在2013年底，党的十八届三中全会提出积极发展混合所有制经济后，深圳国有物业管理企业也积极在混改方面进行尝试。深圳市特发物业管理有限公司（以下简称特发物业）于2015年11月11日在深圳联交所网上挂牌，以每一元注册资本（特发物业注册资本为1000万）对应4.05元挂牌价格对外增资35%的股权（约1417.5万元），35%的股权由战略投资者持股20%和管理层及核心骨干持股15%两部分组成。特发物业的挂牌混改，是国企物业管理公司改革的新尝试，对其他国企物业公司的改革也起到了一定的参照和示范效应。
3.物业管理企业融资上市及兼并重组行为日益频繁。随着物业管理行业内竞争日益加剧，大批品牌企业凭借其优质物业服务的输出能力，积极开拓物业市场、提高市场份额，企业融资上市以及企业间兼并重组的行为日益频繁。2014年6月，花样年集团控股的下属物业管理企业彩生活成功在香港证券交易所上市。2015年初，彩生活以总金额3.3亿元人民币，收购原深圳物业管理十强企业深圳市开元国际物业管理有限公司100%的权益。2014年7月，宜华地产7.2亿收购国内医疗后勤综合服务行业的“一体化非诊疗”专业服务提供商众安康。2015年10月，中国海外发展公司将旗下从事物业管理业务的全资子公司中海物业集团有限公司在香港主板成功独立上市。此外，还有一大批企业如北京东光、浙江开元、珠海丹田、青岛华仁、河南索克、克拉玛依城投鹏基等物业服务企业先后在新三板上市。
4.单纯物业管理模式的行业利润率在下降。单纯的物业管理技术含量较低，生产服务形式单一，缺乏核心竞争能力，在管理运作上以劳动密集型和简单劳动提供为主、投入产出比较低。此外，鉴于物业管理费的收费标准难以上调，以及社会最低工资标准的上涨的双重因素，传统物业管理业务的平均利润率不断下降。根据2014年度物业管理行业报告数据，物业管理行业的平均利润率仅在5%左右，不少二三级资质企业均出现不同程度的亏损现象。而物业管理行业中的领跑者，纷纷探索和借助“互联网+物业“的模式，利用移动互联、云平台等新技术，整合社区周边商业资源，垄断互联网接入社区的最终端口，渗透到衣食住行等与生活息息相关的各种领域，赋予物业服务新的内涵，努力提高行业的附加值。
二、集团物业管理基本情况及问题
1.物业公司基本情况。物业公司原名深圳特区报物业管理发展公司，成立于1994年6月，1998年2月更名为“深圳市金风帆物业管理发展有限公司”。2006年6月经集团党组决定，金风帆公司对报祺物业公司（原深圳商报全资企业）吸收合并，帐务系统以物业公司为基础。公司法定代表人：张占恒。公司注册资本1000万元，其中：深圳报业集团控股公司出资932.5万元，占93.25%；深圳市商懋实业有限公司出资50万元，占5%；深圳报业集团发行物流有限公司出资17.5，占1.75%。物业公司为国家二级物业服务企业，现管理物业总面积约30万平方米，包括集团南北院、特区报旧址、龙华印务中心。
根据金风帆物业公司提供的10月底人员清单，金风帆公司在岗员工301人（不含退休员工21人），其中：总部部门人员50人（其中，领导班子5人，其他3人，办公室7人，篮球场3人，总机班6人，人力资源部5人，财务部9人，会场经营部5人，质监部7人），南院管理处94人（其中，管理处9人，机电一部（南院）29人，秩序维护一部（南院）56人）、北院管理处69人（其中，管理处6人，机电二部（北院）21人，秩序维护二部（北院）42人），旧址管理处30人，龙华管理处48人，病休4人，外借集团4人，内退2人。考虑到，会场经营部（5人）从事具体经营业务，以及总计电话班（6人）是为全集团服务，剔除后总部管理人员39人，若将各下属管理处正副部长计入管理人员范畴内，金风帆物业公司整体管理人员合计52人。