“单边代理制”,在国内难以推行的原因
摘要：国内的房地产中介目前几乎都是双边代理制，即服务于交易的双方，促成交易。按理说这样的交易末了，佣金应该是向交易双方收取。但从交易热点城市看，特别是在二手房交易中，房地产中介的佣金却倾向于向买家收取。形成这种独特的局面背后有四点原因，而作为行业协会在推动单边代理的路上也有不可推卸的责任。
关键词：单边代理；双边代理；推行难
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）04-0072-75收稿日期：2018-03-19
1代理是国内房地产中介业务的其中一种
国内房地产中介的服务包含代理、居间、行纪。
房地产中介的概念在行业内一直有不同的内涵和标准。深圳是这样推行的：首先应该区分“中介”和“经纪”，且中介包括了经纪。
国内同行对房地产“经纪”的认知，有一个发展的过程。
根据1995年国家工商行政管理局颁布的《经纪人员管理办法》第2条，“经纪”是指“在经纪活动中以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等业务的公民、法人和经济组织”。
据此定义，有学者将房地产经纪定义为“一种中介行为，具体是指在市场经济条件下，为促使他人交易而从事的居间、行纪、代理及咨询等的有偿服务活动”；
“经纪是一种经济活动，是在市场为交易双方沟通信息、提供与交易有关的服务，并力求促成交易的行为”；
“经纪就是为交易上访牵线搭桥，促成交易成功的活动”。
可见，“经纪”通常含有三个内容：居间、代理和行纪。
而“房地产中介”的定义为：为房地产的生产、流通、消费提供服务的行业或机构或个人。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》“房地产中介”的定义，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。可见，在行政管理体系里，房地产中介是包含了房地产经纪业务。
2“双边代理”和“单边代理”的异同
“双边代理”是指房地产中介服务于交易的双方，促成交易。“单边代理”是指房地产中介各自服务于买卖双方或租赁的双方，各为其主，只维护自己代理人的利益。美国的房地产经纪人就是典型代表。
“双边代理”和“单边代理”两者的相同点，两者都是代理的一种。在代理制中，业务的争取主要依赖于代理人的活动，代理人在其职权范围内为机构招揽业务，是机构与买家接触的起点，也是机构业务发展的关键。
而两者不同点，表现在如下：
首先，由于代理的主体不同，两种制度下房地产中介的角色也有不同。双边代理中，房地产中介服务于两边。单边代理中，房地产中介只需要保持委托人的利益最大化。可见，从实际操作上，单边代理比双边代理更简单，利益更明确，诉求也清晰。而双边代理因为涉及到博弈双方的利益，要平衡冲突的双方权益，双边代理因为涉及到博弈双方的利益，必然存在冲突双边代理因为涉及到博弈双方的利益，必然存在冲突经常会陷入两难的选择，有囚徒困境。可能造成的最恶劣的结果就是房地产中介“双边吃”，侵占两边客户的利益。
所以作为行业组织来说，为了维护交易主体的利益和提升交易效率，我们显然是倾向于推行“单边代理制”。
首先是佣金的分成清晰明了，机构之间、经纪人之间不容易扯皮，进而减少跳单的可能。
其次是形成了行业过滤机制，优胜劣汰：专业性强、信誉高的经纪人逐渐形成垄断优势，且继续保持大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的势态，行业的秩序透明清晰。
国内很多城市都在学习美国的“MLS”系统，从深圳的经验来说，系统开发不是难点，难点是没有“单边代理”的机制，MLS的精髓运行不起来。
3“单边代理”目前难以推行的原因
理论上“单边代理”在操作中比“双边代理”更趋向于完美，为什么推广起来比较困难呢？这和几个因素可能有关：
第一是房地产中介在改革开放后的历史起源更倾向于服务双边客户。
“房地产中介”古已有之。20世纪70年代后期，国家允许房屋交换，在交换过程中牵线搭桥的活就是由“房地产中介”进行。那时的称呼更偏向于贬义，北京叫“房虫”，南方叫“房蚂蚁”，多认为不务正业的活。“房虫”有大小之分，“大房虫”社会关系复杂，多跟房管部门关系密切。“小房虫”负责跑腿。这个时期从事房地产中介活动的人员多是熟悉房子信息、有一定活动能力和政策水平的房地产管理部门的离休、退休、退职、停薪留职人员以及城镇无业人员。
房地产交易市场多是市民自发组织的，在马路旁、天桥下、广场边等人流密集处。根据史料，苏州市房管局房产交易所（苏州养育巷半仙弄）的门前就是20世纪80年代早期自发形成的房地产交易市场。
上世纪80年代房地产中介佣金的收取为“5%（买家支付2%，賣家支付3%）”。房地产交易双方由于信息不透明，交易方式不规范，存在黑箱操作。
1992年国务院发布了《关于发展房地产业若干问题的通知》（国发{1992}61号），将房地产业定性为新兴产业，是第三产业的重要组成部分。明确要建立房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构等，从政策上确立了房地产中介发展的契机。
综上，房地产中介的产生来源于“双边代理制”。“单边代理制”在近30年的发展过程中，缺乏持续发展的土壤。
第二是现有体制下，房地产交易市场里由于没有区分双边和单边代理的制度设计，作为经纪人个体和机构个体，谁也不愿意冒险去放弃和交易双方的合作机会，以求成交概率最大化。如果要引导“单边代理制”，就可能需要借助政府主管部门的手，或者通过强行推行带有倾向性的“合同示范文本”等方式来引导行业的发展。
第三是买家的议价能力偏弱。
截止到2017年，类似深圳这样的城市，由于房源在存量房市场里供应相对紧缺，一直以来存量房市场几乎都是“卖方市场”：定价几乎由业主决定、交易税费几乎由买家承担，甚至发展到后来，佣金也全由买家承担。
第四是公众的意识和接受度。这可能是推行单边代理最核心的障碍。
业主放盘的诉求是交易要快、收钱要安全。买家的诉求是买到便宜的房子。价格的敏感性成为交易的第一考虑，紧接着是交易的安全。价格的敏感性受到交易渠道的影响。由于市场里较少独家垄断，房地产信息在市面上基本属于通盘，业主与潜在买家通过房地产中介形成了一对多的关系，这样的路径依赖使得业主为未来放盘，被强化的经验就是多家委托，进一步巩固了“双边代理”。而买家在市场里占相对多数，对于房地产中介来说，一直以来对其重视的程度较业主要低。与其选择代理买家的利益，房地产中介更愿意代理卖家的利益。不过限购以来，情况已经逐渐改变。
4协会将继续协助促进建立房地产市场长效机制
笔者认为，代理的本质是非对称信息博弈论在经济行为上的体现。非对称信息是指某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息。房地产中介的行为，就是给定信息结构，求契约安排，是非对称信息条件下的最优交易契约设计。因此理论上来说，单边代理是最优选择。
深圳市房地产中介协会在行业自律管理方面，将坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，夯实房地产长期平稳健康发展的根基。在存量房市场管理机制上，辅助主管部门，坚持效率与公平相统一的市场化改革方向。
在服务的过程中，我们经纪人也需要安利客户“单边代理”的优点，而不要一味地被动接受市场趋势。房地产中介的价值应该是提供专业服务，而不仅仅是信息匹配。
罗马不是一天建好的，“单边代理”这个机制虽然无法在短期内实现，但其优点显而易见，需要全行业形成共识，一起推动。
参考文献：
1.张永岳 刘道桐.房地产经纪人员基础教程.三联书店.2000
2. 张跃庆.中国房地产市场研究.经济日报出版社.1996
3. 邓永成.房地产经营实务.立信会计出版社.1994