我国现代住宅小区物业管理中业主自治研究
［摘 要］基于建筑所有权区分所有权,业主参与小区物业管理业主自治,保证了全体业主的基本权力,业主自治是我国物业管理模式改进,必须完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计；培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念,引导业主自治权利的实施；加快小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。
［关键词］现代；住宅小区；物业管理；业主自治
［中图分类号］F252 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2012）6-0028-02
1 前 言
在传统模式下,我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行,至今已经有了50多年的发展历程。但是,随着社会由计划经济向市场经济过渡,尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起,业主自治日益走向社区建设的前沿,成为构建和谐社会的重要组成部分。业主作为物业所有人,拥有对物业管理的绝对权利,在物业管理中居于主导与核心地位。在建筑物区分所有的背景下,一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利,始终是各国物业管理法关注的重要议题。业主自治组织是社会主义民主肌体的细胞,科学、准确、清晰地确立业主自治组织的法律地位,通过其法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利,对于大力推进社会主义民主政治进程,具有十分重要和深远的历史意义和现实意义。
2 现代住宅小区物业管理中业主自治困境
随着现代住宅小区的发展,在社会人与人交往的关系中,逐步形成一种特殊的物权关系,这种物权关系,体现为集物产的专有权,共有权和以成员权利为基础的建筑物划分关系。这就是现代住宅小区公共物业自主管理体系发展的重要问题。作为刚刚发展的现代住宅小区公共物业管理权,现代住宅小区物业管理中业主自治还存在很多方面的困境。
首先,当前小区绝对大多的物业管理部门,与物业管理行政部门或者是房地产开发部门联系紧密,政府行政职能在现在小区物业管理中发挥了主导作用,强性规定的物业管理制度和管理条款,使当前业主在物业管理行使业主自治权利难上加难。政府干涉物业管理公司的选聘和解聘以及物业服务合同的签订。有些政府主管部门要求小区选聘物业企业必须进行招标,招标和解聘物业企业也必须经过其批准,有些政府主管部门甚至直接参与物业服务合同的签订和物业管理费的确定。
其次,现代住宅小区物业管理中,业主自治机构的制度设计存在很多问题。主要表现在业主自治机构法律地位模糊,其基本的组织机构职能和权责不清晰。业主委员会缺乏独立的民事责任权力和义务,业主大会的议事功能没有得到有效激活。业主大会没有常设机关,只以会议的形式出现,使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。由于我国物业自治管理的实践时间不长,业主的民主自治意识不强,出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象,使业主大会的作用不能正常发挥。业主自治基本制度和规则不完善,物业管理中的基本问题处理不能得到有效的法律保护。业主自治管理中,领导层和工作层的基本推选制度不明确,物业委员会代表性不足,难以维护全体业主的基本权利。
再次,在现代住宅小区物业管理业主自治过程中,政府的过度参与管理,加强了对物业管理的行政职能的行使。业主对政府物业管理的主导行为采取漠视的态度,物业管理基本制度和规则的制定,受到政府干涉严重；业主自治机构,人员任免受政府主导。
最后,当前现代住宅小区物业管理业主自治过程中,业主缺乏团结精神,自治动力不足。为保证共用部分的使用秩序及整个物业区的生活秩序,利益共同体构成一个由单个业主作为成员的团体组织,凭借该团体组织的力量来共同管理共用部分和其他共同事务并维护物业区内秩序,从而维持物业的正常存在状态及方便业主利用,即为业主自治。
3 完善物业管理中业主自治的策略
(1)完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计。现代住宅小区物业管理中业主自治制度不完善,业主自主机构的法律地位不明确,业务自治的基本权益难以得到有效的保证,当前,建立现代住宅小区物业管理中业主自治制度,是加强现代小区物业管理业主自治的重中之重,也是实现物业管理自主化和社会化的关键。构建完善的现代小区物业管理制度,必须明确自治管理机构之间的基本职能和权利；保证业主在物业管理中的民主权利；对业务自治管理机构进行有效的监管,因此设计过程中,必须做到以下几点。
设立业主监督委员会,作为业主自治管理的监督机构,保证现代住宅小区物业管理中民主权利的实施,其具体的职能体现在,对现代住宅小区的物业管理状况进行监督和对现代住宅小区的物业管理中的公共会计进行监督。业主监督委员会有权利监督小区物业管理的财务状况；对业主大会负责,对业主委员会非正常的财务文献,以及违法行为,有权利向业主大会直接汇报；有权利对业主委员会基本成员进行行为监督,可以直接向违法的业主委员会基本成员起诉。“理顺关系,接受监督,优质服务,严格管理。”理顺关系,就是物管公司受聘于物业委员会,就应该全心全意为业主负责,在业委会与开发商有意见分歧时,做好双向沟通工作。开发商尽快与物管公司脱钩。接受广大业主的监督是合同规定的法定义务,要主动向物业委员会汇报工作,并接受物业委会的财务监督。
设立业主大会作为独立的民事主体,完善其议事制度。确定业主大会独立的民事主体地位,严格按照法律,确定业主大会独立的民事主体专门的名称,完善的组织结构,建立业主大会独立的民事主体章程,享受独立的财产责任。完善业主大会议事制度,形式议事职能。
加快建设和完善业主委员会制度,形成业主委员会独立的民事主体资格,享有民事主体基本权利和义务,承担民事责任。实现业主委员会在其基本授权范围内行使基本职能,保证业主民事法律活动权利,行使业主民事法律基本义务；加强业主委员会对其基本成员的监督,保证业主委员职能行使的合法化；对业主委员会成员的任用,采用民主投票形式,根据全体业主投票,采用多数票选制度业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前,是由发展商负责小区的前期物业管理,并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上,或者首套房屋交付使用已经满两年的,即具备了成立业主大会的条件,开发商应该牵头向区县房地产管理部门书面报告,6个月内召开第一次业主大会；对业主委员会工作人员建立薪酬保障制度,其工作人员向小区全体业主服务。
(2)培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念,引导业主自治权利的实施。当前我国住宅小区业务自治观念淡薄,业主自治缺乏科学的指导纲领和行为准则,业主自治权利的有效实施,首先要实现业主自治的对外“自主性”,业务自治权利完全有业主当事人实施,任何小区外的个人,甚至是政府仅仅可以进行辅助作用,但都不能直接干涉。私权自治是现代小区业主当事人自治的基本权利。按照住房和城乡建设部制定实施的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定,在其中加入由街道办事处和社区居民委员会组织、指导、监督召开业主大会选举业主委员会的条款。将业主自治管理自治纳入社区居民自治管理范畴,明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务。但是由于现代小区业主的数量性,权利行使观念的差异性,以及业主自治过程中,缺乏比较成熟和科学的指导纲领和行为准则,因此,现代小区物业管理中的业主,应该积极培育社区居民的社群自治精神,提高和引导业务参与到小区物业管理中来,积极主动地处理小区的物业管理事务,行使业主个人的基本权利。政府有责任明确业主当事人在物业管理中的基本权利和义务,加强宣传和交流,引导更多的业主参与到小区物业管理中去,实现小区居民业务的共同利益。增强业主对小区的归属感和亲近感。
(3)加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。建立业主自治的物业管理制度,现代住宅小区物业管理法律关系的确定和变更,应该由物业当事人决定,政府的干涉作用应该减少。在物业管理过程中,应该充分发挥政府的协调和辅助作用,政府部门要明确物业当事人的基本私权,严格遵守物业管理中业主自主的私权规定,尊重物业当事人在物业管理中的主导作用,业主有权利对现代住宅小区物业管理的组织形式和管理规定进行自我制定和调定,从而自由选择物业企业。加强政府在现代小区物业管理中的协助和引导功能,是促进现代小区健康和快速发展的重要保证,加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。必须实现以“业主为主,政府为辅”的重要原则。
加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变,要求政府公共行政权力在现代小区物业管理中的撤离,转变行政管理职能和管理方式,改变其原有的微观管理和直接调控的手段,坚持宏观管理和间接调控为主要方式。政府在现代小区物业管理过程中,要在宏观上制定和完善物业管理法律法规,对物业管理市场的进入和退出建立相关的制度,鼓励和培育一个新型物业管理市场,实现其自由竞争和有序发展,加强物业管理市场秩序,规范物业企业在市场中的行为,对市场中的违法行为进行监督和惩处,积极引导物业管理市场向良性发展,增强业主自治管理观点,提高业主自治管理水平。
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