商品房预售合同的法律问题研究
摘要商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用。但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征,也给预购人带来了较大的风险。如何对这些风险进行有效的防范,不仅是关涉预购人权利保护的问题,同时也是关涉我国未来房地产市场能否健康有序发展的问题。
关键词商品房预售合同 预售登记 预告登记
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)01-062-02
房屋和土地是人类赖以生存的物质资料,与其相关的一些社会问题也历来受到立法者的重视。调整商品房法律关系的现行规范主要有《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《物权法》等法律文件,但由于房地产开发交易本身涉及面广,新问题层出不穷,在立法调节的不断补充及完善的同时,也伴随着相关城市商品房交易关系基础理论性法律问题的分歧,如商品房预售合同、预售登记制度问题。
一、商品房预售合同的涵义及其性质
商品房预售合同是指取得商品房预售资格的商品房预售人,在商品房还未竣工、房屋并未现实存在的情形下,与预购人约定在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人,预购人支付价金的不动产买卖合同。 商品房预售合同是房地产买卖行为的一种类型,这一买卖合同具有自身特殊性,这种特殊性表现在订立买卖合同时标的物并不存在,合同标的物尚未形成完整的财产形态。商品房预售人此时对在建的商品房并不享有完全意义上的所有权,预购人也只是基于商品房预售合同享有的对其的期待权。所以从法律的角度看,商品房预售合同与一般意义的买卖合同是有区别的,是法律许可的一种准房屋的买卖形式。在签订合同时买卖合同的标的物的物权尚未形成,预售房屋的所有权更没有经过法律的确认与登记,实质上是一种预设的期房买卖形式。商品房预售合同签约双方在本质上仍是买卖行为的主体,预购人为了取得合同约定的房屋所有权有支付定金或价款的义务,预售开发商接受价款而承负的是交付合同约定的待建房屋所有权的义务,这两点是对商品房预售合同予以买卖合同定性的关键所在。
依据《合同法》第130条规定:“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同”。买卖合同所应具备的“有偿”、“双务”、“诺成”等构成要件,以及“转移标的物所有权,支付对等价款的合意要求”,都在商品房预售合同中予以体现。不能因商品房预售合同标的物存在形式的不完整,合同权利的期待性等自身特征而否定其合同的买卖性质。
二、商品房预售合同的特征
(一)标的物的特殊性
商品房预售合同中的标的物为特定物,房屋作为一种商品是不可替代物,在设计风格、建筑材料、室内装修等方面两栋房屋可能是相同的,但是其所处的地理位置、楼层、朝向、采光度以及处于不同的楼盘等因素,因此房屋买卖只能个别论价,在签订商品房预售合同时标的物已经特定。
(二)合同履行的非及时性
就给付房屋价款来讲,当今很多买受人是采用按揭贷款的形式分期付款,就交付房屋的行为而言,是在合同生效后的某个时间来交付房屋,所以说合同履行具有非及时性。从而导致合同的履行需要较长的时间,进而多发生商品房预售交易纠纷。
(三)调整法律的国家干预性
买房花费是一笔较大的投资,关系到买受人的切身利益,为了防止开发商实施欺诈而损害购房者的利益,国家对商品房预售进行一定干预,这种干预主要表现在法律法规以及司法解释中规定了许多关于预售行为的强行性的规范,以此排除当事人的约定。比如,《城市商品房预售管理办法》第10条对实行预售商品房合同登记备案制度的规定,《城市房地产开发管理暂行办法》第25条对实行预售商品房权属登记制度的规定等等。
(四)性质的债权性
在商品房预售合同签订时,其房屋还没有现实存在,因此无法进行房屋权属登记从而实现物权变动。此时,买受人对于房屋只享有期待权。
三、商品房预售合同的预告登记
(一)预告登记的概念
预告登记是关于不动产物权变动的一种重要制度,起源于普鲁士法后定型于德国民法之中。在其后被日本、瑞士、奥地利民法所采纳。通过预告登记能够赋予其他的不动产权利享有物权的法律效力,这种登记具有重要的法律意义。
从我国现在施行的法律的规定来看,不动产物权变动采取登记要件主义,不管是什么原因引起的不动产物权变动都只有进行登记才产生权利移转的效力。预告登记是一种预备登记,是相对于本登记而言的,在当事人所希望的不动产物权变动所需要的条件尚未成就或缺乏时,为了能够实现未来的权利而对债权请求权进行的登记。二者之间既有联系又有区别,我们通常所说的不动产登记就是本登记,一般是指登记申请人为了移转或取得某项已经完成的不动产物权所进行的登记,其具有确定性和终局性的法律效力。
本登记与预告登记的联系表现在:预告登记发生在前而本登记发生在后,预告登记是本登记的准备阶段,然而并不是所有的事项都能够进行预告登记,不能进行本登记的事项一般来说就不能进行预告登记,也就是说只有能够进行本登记的事项才可以进行预告登记,假如已经将某事项进行了预告登记,也会因这种事项不能进行本登记而失去预告登记的意义。
本登记与预告登记的区别表现在:从登记形态上来看,预告登记对于受益人来说在登记时不能取得或消灭某项已经完成的不动产物权的登记,而是对以后可以取得的不动产物权进行的登记,是为了实现将来发生物权变动的权利,其登记的对象是债权请求权;从登记效力上来看,预告登记无论如何都不会发生不动产物权变动的效果,只是请求权人在预告登记的基础上而享有的请求物权变动的债权性质的请求权,并且是这种请求权得到了与物权效力相似的保障。
(二)预告登记保全的请求权性质
《物权法》第20条是关于预告登记的规定,内容是合同双方达成买卖不动产的协议,购买方以免日后难以实现物权,依照法律的规定能够像有关机构进行登记,这种登记就是预告登记,如果出卖人在登记后欲将其不动产转让给其他人的话,必须经过预告登记权利人同意,否则不发生物权变动的效力。据此笔者以为,经预告登记所保全的这种债权请求权在本质上仍然是债权,是法律为了强化其效力而使之具有了一定的物权化的性质,因此应该属于物权化的债权,具体分析如下:
1.预告登记保全请求权性质上为债权。表现在:(1)在现行法上,对于预告登记的效力大多数国家采取“处分相对无效”的原则,也就是说处分只在请求权担保目的的范围内发生效力。这就是说,如果对物进行处分并不妨碍债权人实现请求权的话,那么此处分是有效的。由此可见,即使已经进行预告登记,债务人对标的物仍然享有占有、使用、收益、处分的权能。债权人在履行期限届满时只能请求债务人履行,并不能对预告登记的标的物直接进行支配。(2)在预告登记完成后,债务人仍然可以主张对所保全的请求权的抗辩权。
2.预告登记保全请求权的物权化特性。表现在:(1)通过预告登记债权人购买特定不动产的权利优先于其他人。(2)经预告登记的债权能够对抗债务人在其后对标的物处分行为,当然这种对抗以该物权对请求权造成妨碍为限。(3)如果第三人侵害了标的物,办理了预告登记的债权人有权请求排除妨害、赔偿损害。
(三)预告登记与商品房预售登记的异同
目前,在我国对预告登记有所涉及的只是如上海、南京等地方立法的个别地方法规。在法律层面上仍没有此种概念术语。只有一些法律、行政法规与规章确立的商品房预售合同登记备案制度在一定程度上起着保护预购人权益和防范预购人债权风险的作用。我国目前关于商品房预售登记的立法规定,主要有如下几个:1994年的《城市房地产管理法》、1994年建设部颁布并于2001年8月15日修正的《城市商品房预售管理办法》、国务院1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》。①