新晃县月塘路个人建房税收情况调查研究
[摘 要]通过对新晃县月塘路个人建房税收情况进行调查,我们发现个人建房在与房地产有关的各税种税收都存在着偷税漏税情况,其中以与房地产交易有关的税收方面最为严重,是其他环节税收流失的关键因素,针对个人建房在税收方面的种种漏洞,我们提出了相关征管建议与对策。
[关键词]房地产税收 个人建房 征管漏洞
一、调查基本情况
新晃县月塘路建筑用地为开发商尤某某所开发,共有土地建筑面积9967.77㎡,分为22块不等面积进行转让,其中19块转让给何某某等157人,实际上在土地转让合同上的有具体姓名的为75人,在土地使用权转让合同上签名的有98人,其中有3人是明显后来增加的,剩下3块转让给了新晃某某房地产开发公司和新晃县某某房地产开发有限公司,总转让金额为9674773元,每平方米的均价970.61元。在地税部门开具完税证明的有4份,占总应开具完税证明的21%,在4份地税部门开具的完税证明中,有三份涉及到通过对土地使用权转让合同的受人方的模糊表述,以达到偷漏税款的目的的情况,占总开具的完税证明的75%。
二、税收情况分析
个人建房涉及当前征收的税种共计9个,其中直接以房地产为课税对象的税种有5个,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税;与房地产紧密相关的税种有4个,即营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。我们从个人建房的流转过程进行调查,大体分为以下四个部分:
1、与房地产开发相关的税收情况
房地产开发涉及到5税1费,分别是耕地占用税、固定资产投资方向调节税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加。月塘路的建筑用地开发前为林地,不缴纳耕地占用税;固定资产投资方向调节税目前已停征;在房地产开发经营过程中,需要缴纳印花税的有按合同金额万分之五贴花的建设工程勘察设计合同和按承包金额的万分之三贴花的建筑安装工程承包合同;涉及营业税的范围是建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业,就其工程价款按3%的税率缴纳营业税;城市维护建设税和教育费附加则分别按照营业税税额的5%和4.5%附征。
就月塘路的个人建房在房地产开发环节所涉及的税种为印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加,由于城市维护建设税和教育费附是随营业税而附征,印花税征收的合同和营业税又紧密相连,因此这四个税种征收的关键在于营业税的征收。
根据我们的调查,这一环节存在房屋竣工后有部分房屋所有者干脆不办证,认为反正是自己住,等有人购买后再按自建房办证,从而使得与房地产开发有关的税收流失严重;在月塘路附近的晃山路,甚至存在办理房产证并出具了地税部门纳税证明单却在地税部门没有电子存档的现象,调查后得知,其完税证明可能是其只是交纳了部分税收预收款而没有开具具体税种的发票;在人民路至通达路之间的月塘路的536.18㎡的建设用地为受让方某某等16户,实际上就某某等三人在土地使用权转让合同上签字,由于相关人员为相关协税部门领导,还可能存在未缴纳税款而办理房产证的情况,尽管月塘路的个人建房的包工头或施工方需要首先去建设局进行审核和备案,房屋建造好以后又需要去地税部门出示已经缴纳这四个税种以获得地税部门的完税证明才能够在房产局办理房产证,因而与房地产开发有关的税种从体制机制上看得到了一定控制,但是上述情况的存在表明,地税部门在缺乏对协税单位的有效监督之前不能过于依靠其它单位为税收把关。
2、与房地产交易相关的税收情况
房地产交易涉及5税1费,分别是契税、印花税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加。契税专门对转移土地、房屋权属的行为课征的税种,由于现阶段的征收机关为财政部门,因此可以暂不考虑;印花税在销售房屋时按房屋购销合同金额的万分之三贴花,在办理房屋产权证书及其相关权利证照时按5元贴花;土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,采用四级超率累进税率进行计征;涉及的营业税主要就其土地使用权的转让和销售不动产的营业额的按5%的比例税率计征营业税,城市维护建设税和教育费附加则分别按照营业税税额的5%和4.5%附征。
月塘路的个人建房在房地产开发环节所涉及的由我们征收的税种为印花税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加。由于城市维护建设税和教育费附是随营业税而附征,印花税征收的合同和营业税又紧密相连,土地增值税是以转让房地产为前提条件,因此这五个税种征收的核心也在于营业税的征收。
我们通过调查发现,月塘路的个人建房在与房地产交易有关的税收方面偷税漏税情况严重,主要是通过以下几种方式进行的:
(1)通过对土地使用权转让合同的受人方的模糊表述,以达到偷漏税款的目的。
在签订土地使用权转让合同的过程中,虚构合同的受让方当事人,凭虚构的合同当事人到地税等部门申报办理税务结算手续,以达到其合同上未进行土地使用权转让,同时属于自用的行为,从而可以避免销售不动产这道税款而又顺利办到房产证,这样就把与房地产转让有关的印花税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加全部漏掉。具体操作过程如下:如在土地使用权合同中列明受让方为某某某等16户,其中能列出具体姓名而在土地使用权转让合同上签字的只有上述4人,在办理房产证时房屋产权为22人集资建房所有,且只有某某某两人办理了房屋产权证,其他两人并没有出现在相关房屋产权证上,而其余的拥有房屋产权的20人根本没有在当初的土地使用权证上签名;在土地使用权转让合同上为某某某等8户,实际上只有某某某四人在土地使用权转让合同上签字,而在办理房产证时却有某某某8人;土地使用权证上受让方为某某某等18户,实际上只有某某某英等11人,办理住房房产证时,却出现了35人,其中24人并未出现在土地使用权转让合同中,在办理门面房产证时,出现了13人,其中10人并未出现在土地使用权转让合同中,在办理柴棚车库的房产证时,有10人,其中7人并未出现在土地使用权转让合同中。月塘路转让土地使用权的22份合同中,通过对土地使用权转让合同的受人方的模糊表述的情况有13起,占59%。
(2)利用各部门控制不严,管理不及时的弱点打时间差,如购地后先办理土地使用权证,然后动工修建并对外宣传预售房屋。待买主确定后再通过其他渠道更改土地使用权证上的姓名,再进行报建,完善相关手续后再按自建自用房屋办证结算,从而给少缴土地和房屋转证环节的税收。
3、与房地产保有相关的税收
房地产保有涉及到房产税和城镇土地使用税,月塘路与房地产保有的税收主要是针对其门面,按其土地建筑面积9967.77㎡计算,其门面面积在9000㎡左右,每个门面售价主要每平方米2800元—3000元不等,也存在每平方米4000元左右的,由于相当部分房屋尚处于建设之中,相关的房产税和土地增值税尚未开征。
4、与房地产所得相关的税收
企业和个人应当就其开发、经营、转让和租赁房地产所取得的所得及收益缴纳企业所得税或个人所得税。月塘路的个人建房行为主要涉及到个人所得税,个人因房产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除800的费用;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,适用20%的比例税率;对于财产转让所得,以转让房产的收入额减除房地产的原值和合理费用后的余额作为应纳税所得额,适用20%的比例税率。
与房地产所得有关的税收中,租赁所得缴纳的个人所得税与房产税联系紧密,财产转让有关的个人所得税与房地产交易的相关税收关系密切,由于月塘路个人建房者对房地产交易的相关税收进行了故意偷漏,而相关的房产税尚未征收,因而,个人所得税的偷税漏税现象也非常严重。
三、征管建议
通过调查与分析,我们针对个人建房税收征管有如下建议:
1、对尚未办理房产证的集资合资建房,实行综合管理,加强多部门协调联动管理,堵塞税收漏洞
2、加强税收宣传,增强公民纳税意识
3、做好源泉控管,完善代征代缴机制,从源头管理房地产交易实行一站式审批和结算的联合办公模式
具体设想如下:
(1)与国土局建立工作协作关系,资源共享,定期进行土地使用权数据比对,及时掌握土地使用权的变动信息;
(2)对税收管理区域内的土地利用网络实行分户管理。当改变用途、改变权属时,区别情况跟踪管理,凡用于新建改建房屋的, 则收取保证金或预征税款。工程动工时即按图纸落实每套住房及门面的产权人及其家庭成员姓名等相关资料,办证时如产权人有变更则可初步确定为交易性房产并已进行交易;
(3)参与房地产交易办公大厅的设立,与国土、房产、城建规划等部门集中办理房地产相关审批结算业务。
4、加大合作建房、私人集资建房的稽查力度,对已实现的房地产转让税收进行稽查清收
月塘路的个人投资建设的房地产,由于有土地转让合同的复印件和相关税收缴纳情况的留底资料,通过对土地转让合同的受让人和税收缴纳证明上的待办房屋产权证的房产所有者的姓名比对,能够比较准确的核对出已完工的房产是自用还是销售,从而补征销售不动产营业税等相关税款。
(责任编辑:袁晓军)