试论业主权及物业管理制度的完善
摘 要：随着我国经济的发展，近几年来房地产业发展迅猛，但是也伴随着物业管理纠纷等等事情发生，这些情况的出现导致人们越来越呼吁“维护业主权”。但是对于现阶段来说，我国的相关法律对业主权的规定还未明确，所以在现实生活中，一些由业主权和物业管理权引起的冲突并不在少数。所以完善业主权和物业管理制度相关的法律条文亟待解决，保证两者之间的和谐管理。
关键词：业主权；物业管理制度；完善
我国房地产产业随着经济的迅速发展势头迅猛，人们如今开始关注住房问题。由于这样的背景，学界越来越关注研究业主权和物业管理制度。本文主要研究探讨了业主权的概念以及业主权和物业管理制度之间存在的冲突，并且对这些问题提出相关的解决办法。
业主权的内涵
《物权法》对于业主的权利的概念有如下解释：“业主的建筑物区分所有权。”但是这样的解释并不被相关的学者认可。一般来说“业主的建筑物区分所有权”和生活中常见的“业主权”不太相同，在实际当中的应用上有差别。人民所生活的社会生活与条文法规理论上产生缝隙。所以用“业主权”替换掉“业主的建筑物区分所有权”有考虑的可行性。物权包括业主权，而业主权是一般的管理权的统一集合体。确立业主权的地位，更好地保护和行使业主权，与相关的权利结合在一处，最终得到比较完整的法律体系。
业主权与物业管理权的冲突
现在人们广泛的关注业主权的立法保护。但实际生活中还是有一些人对于法律意识并不清晰，关于业主权和物业管理制度之间引起冲突和矛盾的情况经常发生。这些现象的引发原因有以下几种情况。
第一，物业管理的困境以及制度缺陷问题。近几年来不断增加的有关住房问题引起的矛盾和冲突严重影响了社会稳定。一些业主和住房的开发商之间普遍存在着利益冲突，还有业主以及邻里之间的矛盾也时有发生，除此之外一些业主和小区的公众利益关系也需要协调。其中最主要的矛盾和冲突是发生在业主和物业管理之间的。物業管理是一个新兴的行业。我国改革开放以来，物业管理越来越发展壮大。物业管理对于我国的经济建设来说是有非常大的好处的，不仅如此，还能改善人们的生活工作环境，城市管理水平也大大提升。业主作为房屋的所有者，权利意识也是在不断加强的，正因为如此，业主和物业管理之间的关系越来越紧张。
众多的数据表示，近几年来物业纠纷的案件呈持续上升态势。我国第一部全面的物业管理法规《物业管理条例》在2003年6月颁布实施。这项法规之后我国的物业管理制度也走上了法治道路。《物业管理条例》比较好地明确了各部门的关系，其中对于业主在物业管理中的一些权利得到明确。
第二，为了维护业主和物业管理的权益合法有效，使人民的生活以及工作环境有所改善，国家明确了《物业管理条例》的地位，《物业管理条例》是为了使得物业管理活动更加的规范。以人为本的价值取向能够在《物业管理条例》中体现出来，改善人民的生活和工作环境也印证了这一点。那么物业管理在改善人民生活工作环境的过程中具有的功能如下所示：1.首先从居住质量上进行提高，大大改善人民的居住条件。物业管理规范化的管理小区的环境设施等，比如对小区进行绿化、维护、清洁等工作，安装健身器材等等。这些举措提高和改善了人民的生活工作条件。2.使得社会更加的和谐。物业管理加派安保人员对小区进行巡防保护，除此之外还有一些监控系统设备的安装都能够有效地保证小区居民的安全稳定。3.使小区的精神文明建设逐步提高。物业管理除了不断地加强服务管理水平也在积极地创造条件，开展一些社区活动，使得居民的生活丰富多彩，邻里之间相互交流，关系也会不断改善，保证人民的身心健康。
第三，虽然现在有些小区的物业管理水平已经比较完善，但纵观我国大部分地区的物业管理企业实际情况并不良好，物质管理制度引人诟病。造成这样情况的原因一般有：1.不确定的业主委员会的法律地位。一些业主的权利并不能够得到有效地保证。我国现今的法律制度下，业主委员会是不具有实体法的权利以及能力的，仅仅作为代表机构出现的形式。那么在这些管理上起到真正作用的还是全体的业主。所以在这种情况下，业主委员会不能够作为物业管理合同的当事人。物业管理合同的双方当事人是物业管理的企业以及全体业主，在签订合同时，业主委员会是作为全体业主的代表人身份。2.难以保障业主自主选择物业管理企业。在颁布的《物业管理条例》中有规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”但是实际的情况中业主自主选择物业管理企业并不容易实施。一般来说，立法的目的就是要精细精确，使得事情的操作变得具体化，但是法律只是“提倡”而不是“要求”，这就使得在实际问题上操作起来更加困难。3.规定中对于业主委员会的登记机关不明确，缺乏法律的依据。房地产管理部门不能作为登记备案的地方。不仅如此，业主委员会的指导和监督机关并不具备有效的合法性。居民的居民委员会只是属于群众性的基层团体自治形式的存在，所以无法对其他的群众组织进行指导和监督。
完善业主权以及物业管理制度的对策
第一，制度要保证业主、开发商和物业管理企业三者的权益合法有效。对于三者之间的冲突矛盾不能只是一方担责任，三者都有可能引起住房纠纷问题，所以在设计有关的制度时需要平衡各方的权利关系。不仅仅维护业主的权利，对于开发商和物业管理企业的管理权等也需要给予确立和保护。在处理纠纷矛盾时，不能因为社会舆论导向“业主维权”就偏向保护业主权，这种情况需要认真对待。第二，保证在制度运行实施时各方面的利益关系是平衡的。构建良好的业主权益及物业管理法律制度运行的基础，抓紧解决制度运行的问题，实现公平公正的保证各方面的合法权益。在三方行使各自的权利时，制度要防止其中的一方滥用权力。司法部门在解决纠纷时也需要公正的裁判，排除一些外在客观因素的干扰。第三，业主维权意识需要科学。因为近几年来房地产产业发展迅速，人民的住房问题也逐渐多了起来。关于住房问题的纠纷案件也是不断增加，也导致越来越浓厚的业主维权意识出现。“维护业主权”的呼声在社会各界传播的越来越响，人民大众的情感因素以及个别媒体的渲染推动，导致“维护业主权”的诉求声，感情上对于其的偏颇已经超过了法律维权的范围底线。一些并不理性的“业主维权”逐渐增多。由于前几年房地产事业混乱，开发商牟取暴利，在物业管理上也有“行政化”趋势，造成了一些不合理的开发商和物业管理企业，而业主作为对立面，逐渐就变成了维权的“弱势群体”。但这种情况随着房地产事业发展逐步走向有序稳定的情况后，原来的现象基本退出舞台，所以我们要重新理智思考当今的社会现象。改变现有的局面，公平公正的尊重社会公众利益，人民大众要树立起科学的权利观，避免“感情用事”，尊重他人的权利。
结语
要想真正的构建一个业主权和物业管理权的和谐体制需要我们大家的共同努力。创造和谐有序的社会需要健全的法律制度，不仅如此，更需要及时的更新和完善制度运行以及权利的落实。
（作者单位：杭州近湖物业管理有限公司）
【参考文献】
[1]史尚宽.物权法论[M].中国政法大学出版社，2014.
[2]杨立新.共有权研究[M].高等教育出版社，2015.