办公住宅综合楼物业管理工作的措施分析
摘 要：目前人们对物业管理质量提出了更高的要求，就需要对物业管理工作不断地完善。办公住宅综合楼融办公和居民住宅为一体，物业管理趋于复杂化，不可避免地存在管理问题，采取有效的解决措施是非常必要的。本论文针对办公住宅综合楼物业管理工作的措施展开研究。
关键词：办公住宅综合楼；物业管理工作；措施
引言
物业管理就是将维护管理工作委托专业的物业公司，物业公司为业主提供房屋、环境、各种设备等等管理工作，保证综合性服务质量。现代的城市中有很多的办公住宅综合楼，对这样的综合楼实施物业管理，除了需要物业公司提供常规服务之外，还要针对办公、住宅用户各自的需要具有针对性地提供服务，还要满足用户的个性化服务，在服务中实现创新，以提高物业管理水平。
1 办公住宅综合楼物业管理工作所具备的特点
1.1 办公住宅综合楼物业管理具有较强的涉密性
公住宅综合楼集办公写字间和居民住宅为一体，物业公司提供服务的对象为业主单位和普通的住宅用户，所以，办公住宅综合楼是较为复杂的场所，不仅需要与公司的领导进行交往，还要提供公司文件的传递工作，为住户提供日常服务的同时做好门禁监控工作，所以，物业管理工作具有涉密性，甚至还涉及到商业秘密。对于办公住宅综合楼进行物业管理工作中，要做好安全管理工作和保密管理工作。
1.2 办公住宅综合楼物业管理具有较高的技术密集度
目前多数公司运行的办公自动化程度都比较高，日常办公中所使用的办公设施以及办公设备都具有技术先进性，这就需要物业管理人员具有一定的专业技术水平，不仅要专业具有针对性，而且还要具有非常强的业务能力。
1.3 办公住宅综合楼物业管理具有较高的服务水平
公司在运营中会召开各种活动，诸如商业宣传活动、决策性会议等等，物业管理服务要满足公司的需求，就需要服务的技术能力较高。住宅用户普遍追求高质量生活，对于物业服务也会提出各种各样的要求，物业管理人员要具有非常强的服务意识，全身心地投入到本职工作中，发挥自己的奉献精神，满足综合楼用户的各种合理需求。
2 办公住宅综合楼物业管理中存在的问题
2.1 与办公住宅综合楼配套的设施缺乏完善性
办公住宅综合楼的用户包括办公写字间和住宅，用户的身份不同，对于物业管理的要求也会有所不同。如果在综合楼的建设之前针对于其所发挥的功能没有合理规划，使得综合楼投入使用后给用户造成了各种不方便，从而对物业管理质量造成影响。
2.2 物业管理人员与用户之间的沟通不足
办公住宅综合楼的物业管理人员与办公写字间和住宅用户之间的沟通不足，就会导致物业管理服务不到位而引起矛盾。产生沟通不畅的主要原因就是办公写字间的用户和住宅用户的性质不同，对物业管理的服务要求也会有所不同。办公写字间的用户以日常工作为主，住户以日常生活为主，在物业管理就要注重沟通，以使得物业管理服务具有针对性。但是，在具体的实施中，往往由于物业公司没有开通有效的交流渠道，就会导致物业管理人员与用户之间的沟通存在问题。
2.3 物业管理中存在安保不到位的问题
物业管理中存在安保不到位的问题，是由于安保中存在漏洞。办公住宅综合楼在白天的人员流动量是比较大的，主要是工作的人群，当写字间的人员下班之后，住户都回来了，所以，综合楼中的人员流动量是非常大的。特别是在写字间的用户下班离开和住户回来的这个时段，综合楼的公共区域就会变得拥挤，特别是电梯使用频率是非常高的。虽然在这些公共区域都安装有监控器，但是，依然很难控制办公楼中的人员流动秩序，此时就很有可能有不法之徒乘机作案，给用户造成损失。
3 完善办公住宅综合楼物业管理工作的有效措施
3.1 在安全防范方面要采用新技术
办公住宅综合楼的物业管理工作中，消防安全是需要重点关注的问题，关乎到用户的生命健康，也关乎到用户的财产安全。办公住宅综合楼的人员流动性是非常大的，特别是在综合楼写字间办公的人员，公司租用在这里办公的人员，这就给物业管理人员的安全管理工作带来一定的压力。所以，需要在办公住宅综合楼的各个区域都安装监控设施，技术先进的红外线布防系统、使用高端技术研制的门禁系统卡、报警系统等等。物业管理人员还要加大安防宣传力度，提高用户的安全意识，物业管理人员也要提高安全防范技术的操作能力，以维护好办公住宅综合楼的环境安全。
3.2 使用信息技术进行物业管理
办公住宅综合楼的物业管理中引进信息技术，使得物业服务网络化运行，不仅保证了管理质量，还提高了管理效率。在物业管理中，要使用数据库将写字间用户和住宅用户的需求档案建立起来，对于档案信息进行网络化管理，包括用户的室内装修资料，所安装的设备、室内的维修、综合楼公共区域的维修以及处理投诉的情况等等资料都进行收集、整理、分析后传递到数据库中，还要根据物业管理需要将物业服务软件开发出来，在强化档案信息管理工作的同时，还要与综合楼的用户之间进行互动，使得服务具有针对性，能够切实地满足用户的需求。
3.3 采用低碳环保管理模式
对办公住宅综合楼的物业管理工作中，对设备的维护保养工作是非常重要的，可以为用户提供安全的环境。由于办公综合楼的各项设施为全天运行，为了降低物业管理成本，就要在提高管理的技术含量的同时，还要运行低碳环保管理模式，做好设备的技术维护工作和日常保养工作，在对设备的操作中，要采用自动化技术，可以满足综合楼的低碳环保需求。比如，在办法住宅综合楼的物业管理中引进空调变频技术，对中央空调可以根据用户的需要进行调控，可以使得空调的使用效率提高，能源消耗大大降低，由此降低了能源消耗量。
4 结束语
综上所述，物業管理服务受到越来越多业主的关注。办公住宅综合楼用户包括写字间用户和住户，由于综合楼用户的身份不同，对于物业服务的质量要求也会有所不同。物业公司要为用户提供高质量的服务，就要对做到服务具有针对性，还要对用户的个性化的服务需求进行研究，塑造行业品牌形象，以促进物业公司稳定发展。
参考文献
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