摘要：建（构）筑物盲目改造，轻视日常的维护管理致使寿命期缩短造成浪费。在对现状分析的基础上，引导正确使用各类建筑物、构筑物并加强日常维护，以保证其适用性、安全性，节约建设资金避免浪费。
关键词：建（构）筑物；正确使用；加强维护管理
中图分类号：TU198文献标识码： A 文章编号：
Abstract: Building (structure ) to build the blind reconstruction, despise the daily maintenance management life cycle shorten causing waste. On the current situation on the basis of the analysis, to guide the proper use of various types of buildings, structures and to strengthen the maintenance, in order to ensure its applicability, safety, saving construction funds to avoid waste.
Key words: Construction (structure ) to build; use correctly; strengthen maintenance management
我国每年对新建项目的投资数额巨大且整个社会特别是政府职能部门也偏重于新建项目的审查管理，轻视引导社会公众正在使用建（构）筑物及对建（构）筑物的日常管理维护。致使现存的建（构）筑物由于人民的错误使用、盲目改造存在安全隐患，公共设施项目由于维护管理缺失或错误致使项目寿命期大大缩短。
一、现状分析
1、各类建筑物随意改造：虽然现在很多住宅楼交付时会有“住宅使用手册”，但内容大同小异无实质性内容，对建筑物中各种构件的作用及随意改造后造成后果无明确说明。大部分居民拿到钥匙后都进行装修改造，砸墙、开门洞、加地暖、改水暖管道等不仅会造成浪费，还可能会大大降低了建筑物的整体结构安全，影响建筑物的抗震能力；使用过程中杂物随意堆放、堵塞消防通道、乱占绿地等，降低了建筑物的防火能力、影响了环境。
2、已有建（构）筑物维护管理缺失：新建项目（道路、桥梁、广场及公园建设、河道改造、工业园区、商业住宅等）建成后可以在缓解交通拥堵、改善周边环境、拉动经济等方面产生巨大的影响，社会公众会比较关注，政府相关职能部门也会比较重视。而很多已有建（构）筑物不能不保证定期检测、维护管理或维护管理不当，致使出现了影响正常使用及结构安全的裂缝、锈蚀、路面塌陷、护栏及门窗松动或缺失等，已不能满足其适用性，有的甚至存在较大的安全隐患。
3、缺少专业的维护管理人员：建（构）筑物很少有无专业的维护管理人员，一般由项目的物业管理人员兼任，其专业知识及实践经验不足，致使很多建（构）筑物只能在出现较大的损坏不能满足使用要求或存在安全隐患时（如：护栏严重锈蚀断裂、墙体灰皮脱落、砼裂缝很大等）才进行维修；由于专业知识的匮乏还可能进行不正当的维护，降低结构安全或加速构件损坏。
4、缺乏相应的标准、规范等：新建项目一般有设计、施工、验收等标准规范，已有项目无专门的标准规范规定各类建（构）筑物的修缮维护周期、标准及验收等，致使现实中很多建（构）筑物超期维护、无维护或进行不当维护等。
5、维护费用缺失：虽然现在提出了建（构）筑物的“全寿命周期费用”的概念，但社会各界重视新建项目的资金筹措、并在项目实施的各阶段进行严格控制，但对于项目交付使用后日常维护管理费用对于大多数建（构）筑物来说还仅停留在口号阶段，无配套的标准规范确保项目预算时为项目的日常维护管理留足资金，致使很多建（构）筑物日常维护管理费用缺失或严重不足，无法实施正当的维护管理。
二、制定健全相关法律、法规，从政策方面引导社会各界对已有项目的维护管理、修缮的重视；加强相关的技术研究提升技术能力，制定相关的规范、标准；提高管理的人员的专业技术能力已正确使用、维护管理建（构）筑物以增强其使用功能、耐久性并延长其使用寿命。
（一）、法律、法规的建设
制定相关的法律法规约束项目建设、施工、使用等各方的行为，督促其正确充分的履行义务，如：建设方提供的方案合理、资金充足、为施工方提供了便利条件；施工方按照设计方案保质、保量的完成施工任务并且竣工资料整理齐全、项目使用说明书详细、符实、适用；使用方能遵照相关的法律法规及项目使用说明正确使用项目等。
（二）维修周期，建筑物及构件的评定与检测
国家应设立专门资金鼓励高等院校、科研机构加强对项目日常维护管理、修缮技术方面的研究以提升技术能力，政府相关职能部门应依据地区气候、环境等组织专家制定相关的地方标准、规范确定项目日常管理维护的周期、内容等，引导项目使用或管理方正确维护、使用、维修项目。
参照项目修缮的相关资料及工作过程中观测，北方地区房屋建筑日常维护周期及评定检测内容如下：
1、合理确定的维护保养周期
养护周期与建（构）筑物的结构类型、设计标准、施工质量、性质用途及周边环境有关。（1）一般项目修缮周期：
I．坡屋面及外墙粉刷（水泥砂浆）一般15年左右。
II．坡（平）屋顶的计划养护周期约为3年一次。
III．外门窗计划检修及油漆保养期约为5年一次。
IV．外粉刷项目计划检修期约5年一次。
V．水电设备及一般项目计划检修期约为6年一次。
VI．路面、护栏及室内装饰项目计划检修期约2年一次。
（2）中修周期：
I．生产用房约为6年；
II．办公用房约为6.5年；
III．住宅用房约为6年。
（3）大修周期约为30年一次。
2、评定与检测
建（构）筑物使用过程中由于气温、土壤含水量、自然中的风雨雪霜及有害气液体侵蚀等会出现沉降、裂缝，有些构件会酥脆、砼表面碳化、露筋、锈蚀等，为保证使用安全需对结构构件的完好状况进行检测和评定。
（1）检测的内容有：
I、旧结构、设施的完好性：构件承载力十分足够、是否存在损坏或变形、构件节点是否完好等。
II、承重构件的材料性能：砼、钢材的残余强度；砼碳化程度；钢材的锈蚀程度。
III、承重构件墙、梁柱的变形：构件变形大小是否在正常范围内；变形发展速度如何；是否开裂；裂缝大小（宽、深、长度）；裂缝的性质（是否危险）；裂缝的状态（是静止还是发展中）等。
IV、地基基础：变形沉降量如何；是否引起上部结构倾斜、开裂等。
V、屋面及外墙是否渗漏；楼地面是否开裂、起壳、变形或损坏；内外墙粉刷是否起壳、裂缝。
VI、水电管道是否锈蚀；电线是否老化；开关插座是否完好；卫生设备是否正常使用等。
（1）检测分类
I、日常检测：日常例行检测。应与项目的管理运营作为一个整体工作来进行。小规模项目可由管理人员兼职，大规模项目需配备专门的日常检测负责人。
II、定期检测
定期检测业务一般包括
①建（构）筑物结构及装修情况的检测；
②电器设备性能状态的检测；
③变电设备的检测；
④锅炉、冷冻机设备的检测；
⑤空调设备及卫生设备的检测。
定期检测即使是同一结构、同一种装饰材料，也必须考虑检测部位的重要程度、重要部位和非重要部位的检测周期是不同的。
III、法定检测
遵循相关法律必须进行的检测，其主要内容一般包括
①自动火灾报警系统、喷淋、消防栓系统等检测；
②室内空气质量的检测；
③防雷接地的检测；
④电梯性能、水质等检测。
（3）结构构件检测方法
当结构构件破坏达到一定程度，如：受拉区混凝土中部裂缝宽达1~2mm；构件下挠度达到跨度的1/100；受拉主筋断裂；受压区混凝土脆裂；受剪区有明显的斜裂缝；砌体结构构件倾斜侧移或弯曲变形等。就意味着构件被破坏或失稳，应做检测。
检测方法可参照新建项目的检测方法，如：混凝土的回弹值测量、碳化深度值测量；用百分表、挠度计或水平仪等观测挠度；用经纬仪检测墙柱因水平变形出现的倾斜或垂直变形而出现的弯曲，或因地基下沉的偏移等。
（三）加强人员的培训，提高项目维护管理人员的专业能力
大项目应配备专业的维护管理人员，观测建筑物及结构构件状况、正确的维护管理。小型项目可由项目方或物业管理人员兼任但应对其进行专业知识的培训，并编制专业的工作手册引导随时记录建筑物及结构构件状况、正确养护以保证其适用性、安全性、延长使用寿命。
（四）民用住宅、公共设施项目立项时应针对项目的设计年限、结构类型、周边环境、用途特性、装饰装修特点等留足项目的维护管理费用，并设立专门账户保证专款专用。
为降低短寿命的项目的数量、避免浪费、保护环境及保证已有项目的适用性、安全性，应加强对建（构）筑物的管理、养护、检测、评定。应制定维保周期、探索开发养护新技术、提升管理人员的专业能力，应制定相关法律法规引导人民正确使用建（构）筑物，避免形成安全隐患。
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。